Cantas fotos debe ter un anuncio inmobiliario?

Un anuncio típico dunha vivenda de tres dormitorios debería ter uns 25 fotos. A guía de fotografía de Zillow sitúa o intervalo ideal entre 22 e 27 fotos, segundo a investigación de Zillow. Para un apartamento de un dormitorio, reduza a cantidade; para unha casa grande con terreo, auméntea. Non encha a galería de fotos case duplicadas só para chegar a unha cifra.

O resto desta páxina explica como cambia o número de fotos segundo o inmoble, que admite o MLS, como ordenar a galería e que fotos deixar fora.

O que realmente indica a guía de Zillow

A guía de Zillow para os vendedores fai tres comentarios sobre a cantidade de fotos. O intervalo ideal é de vinte e dúas a 27 fotos. As vivendas con menos de nove fotos presentaban un 20 por cento menos de posibilidades de venderse dentro de 60 días. E as vivendas con máis de 28 fotos tardaron máis en venderse.

É fácil interpretar mal o dato sobre as vivendas con máis de 28 fotos. A propia Zillow suxire que a razón é o prezo, non as fotos: as vivendas con 28 ou máis fotos eran un 12 por cento máis caras, e as fotos adicionais non compensan un prezo de venda elevado. O resultado non significa que «máis de 28 fotos prexudiquen as vendas». Está máis perto de dicir que «pasado certo punto, as fotos adicionais deixan de axudar».

Dous avisos. O artigo está datado en novembro de 2019 e foi escrito para os vendedores de vivendas, non como un traballo de investigación. Tomaría de 22 a 27 como un punto de partida sensato, non como unha regra. A conclusión que eu mantendría é a do extremo inferior: un anuncio cunhas poucas fotos é un anuncio que os compradores descartan.

Cantas fotos segundo o tipo de inmoble

Estes son os intervalos cos que traballo. Supoñen que cada foto amosa algo que as demais non amosan.

Que os intervalos vaian máis alá da recomendación de Zillow non son unha contradicción. Unha casa de cinco dormitorios con catro acres de terreo ten máis que amosar que unha casa de tres dormitorios con terreo dun cuarto de acre, e o comprador quer ver o alpendre. O que non merece un lugar na galería é un cuarto ángulo da mesma habitación.

Faga aproximadamente o dobre das fotos que vai publicar. É gratis ese día e así terá opcións cando un dos ángulos ten un reflexo ou unha parede torta.

Cantas fotos permite o MLS?

Cada MLS estable o seu propio límite, que varía moito. Dous exemplos que consultei:

• A páxina de axuda de Flexmls de CRMLS indica que pode subir 75 fotos por anuncio, cada unha de ata 15 MB ou 3000 por 2000 píxels. A mesma páxina explica que as fotos que non amosan a propiedade con exactitude, como as de mobiliario de mostra, deben levar unha descrición que as identifique como tal.
• Realcomp en Michigan permite ata 99 fotos, incluída a principal. Exige unha foto principal da fachada da propiedade dentro de 48 horas desde a introdución do anuncio e prohíbe os cartelos da inmobiliaria, as marcas de auga e o texto nas fotos (a marca de auga de Realcomp é a excepción).

Os dous límites están moi por encima do que necesita un anuncio normal, que é o patrón habitual. O límite case nunca é o factor limitante. A edición que faga vostede, si. Consulte unha vez as regras do seu organismo e anoteas, incluídas as regras sobre a foto principal, o texto nas imaxes e os títulos das fotos de mobiliario de mostra.

A orde importa tanto como a cantidade

A primeira foto é normalmente a que aparece nos resultados da busca, polo que decide se alguén abre o anuncio. Despois, ordene as fotos como un recorrido pola casa:

1. A mellor foto do exterior frontal.
2. Entrada.
3. Sala de estar e sala familiar.
4. Cociña, todos os ángulos xuntos, e logo o comedor.
5. Dormitorio principal e baño principal.
6. Outros dormitorios, outros baños.
7. Despacho, sala adicional e soterrado.
8. Xardín traseiro, pátio, piscina e, logo, os extras.

Mantén xuntas as fotos de cada habitación. Se hai algo polos que os compradores paguen, como unha vista a un lago ou unha cociña nova, pode subir ao segundo posto. A lista de fotos por habitación repasa cada habitación en detalle.

A foto da fachada require a máis atención de todos os elementos da galería. Se a súa foi tomada co sol por tras da casa, merece a pena correxila antes de que se converta na miniatura.

Que cortar

Moitos anuncios cometen erros á hora de recortar as fotos. Tras unha sesión, pode ter 60 capturas. Isto é o que debe eliminar primeiro:

• Fotos case duplicadas. Duas capturas do mesmo dormitorio desde case o mesmo recanto. Conserve a máis nitida.
• Armarios, salvo que teñan espazo para entrar. O mesmo se aplica aos pequenos espazos para a lavadora, os cuartos técnicos e a caldeira.
• Un aseo de visitas. Se é pequeno e moi soso, non aporta nada.
• Fotos de detalle de obxectos comúns. Unha grifa estándar, un termostato, un interruptor.
• Calquera foto con algun problema técnico: paredes tortas, a súa imaxe nun espello ou nun frigorífico de aceiro inoxidable, unha fiestra en branco cunha habitación escura, unha captura desfocada.
• Habitacións que parecen piores nunha foto que en persoa. Un pasillo estreito ou un cuarto de entrada apertado poden facer que a casa pareza máis pequena. Deixe esas fotos fóra e a visita fará o seu traballo.
• Fotos da rúa e vistas do vecindario, salvo que haxa algo que mereza a pena amosar, como un parque ao outro lado da rúa.

Non descarte ningunha habitación que os compradores van buscar. Todos os dormitorios e todos os baños completos deben aparecer, mesmo os máis sinxelos. Que falte un baño fai que a xente se pregunte cal é o problema.

Cando é mellor usar menos fotos

Algúns anuncios deben quedar por debaixo do intervalo, e iso está ben.

• Unha casa para arranxar, vendida tal cal. Amostre o exterior, a distribución e o terreo con honestidade. Doce fotos claras duna casa que precisa obras dan aos compradores máis información que 30 que tenten agochala.
• Terreno baleiro. Algunhas capturas da parcela desde a estrada e desde o seu interior, a vista, se hai, e as construcións ou os accesos que existan. Realcomp, por exemplo, aínda exige polo menos unha foto nun anuncio de terreo.
• Un inmoble en aluguer ocupado por un inquilino no que non pode entrar en todas as habitacións. Publique as fotos que poida sacar ben e indique nas observacións que nunha visita terá acceso a máis partes da propiedade.

O que debe evitar é a versión pereixosa de usar menos fotos: seis fotos feitas co móbil desde a porta de cada habitación. É ese tipo de anuncio ao que se refire o aviso de Zillow sobre os anuncios con menos de nove fotos.

Mantén a galería uniforme

Vinte e cinco fotos que parecen ser da mesma casa valen máis que 40 que non o son. Isto significa unha cor semellante de habitación en habitación, verticais rectas en todas as fotos e ningunha habitación claramente máis escura que as demais.

Se fai as fotos co móbil, esa coherencia é a parte máis difícil. A función Mellorar de Real Estate Camera corrixe a luz, o equilibrio de brancos e as verticais, cada foto en 20 a 60 segundos por 1 crédito, así que unha galería de 25 fotos consome 25 créditos. O paquete de 60 créditos por $24.99 abonda para dous anuncios dese tamaño, e os créditos non caducan. Se quere probar unha foto antes de comprar nada, o seu primeiro crédito é gratis.

Para as habitación baleiras, o home staging virtual custa 2 créditos por foto. Moitos portais esíxen que as fotos con staging teñan un rótulo. A páxina de axuda de CRMLS, por exemplo, indica que deben estar rotuladas. A aplicación identifica os arquivos con staging como "home staging virtual", mais non imprime o rótulo na imaxe, polo que engádeo na descrizione. Máis información en regras do home staging virtual en MLS. E se fotografía co móbil, fotos de bens inmóbiles nun iPhone explica os axustes.

Para fotografiar e editar toda a galería na mesma aplicación, consulta a aplicación de fotografía inmobiliaria.

Edita unha galería completa de 25 fotos sen saír da casa. Comeza gratis: 1 crédito.