부동산 매물에는 사진이 몇 장이나 필요할까요?

일반적인 3-bedroom 매물에는 약 25장의 사진이 필요합니다. Zillow의 사진 가이드는 자체 연구를 바탕으로 이상적인 사진 수를 22~27장으로 제시합니다. 1-bedroom 콘도는 더 적게, 대지가 있는 대형 주택은 더 많이 사용하고, 특정 숫자에 맞추려고 거의 동일한 사진으로 갤러리를 채우지는 마세요.

이 페이지의 나머지 내용에서는 주택 유형별 사진 수, MLS의 허용 범위, 갤러리 배치 순서와 삭제할 사진에 대해 살펴봅니다.

Zillow 안내에서 실제로 말하는 내용

Zillow의 판매자용 가이드는 사진 수에 대해 세 가지를 짚습니다. 이상적인 범위는 22~27장입니다. 사진이 9장 미만인 주택은 60일 이내에 매각될 확률이 약 20% 낮았습니다. 사진이 28장을 초과하는 주택은 매각에 더 오래 걸렸습니다.

사진이 28장을 초과하는 주택에 관한 내용은 쉽게 오해할 수 있습니다. Zillow 자체도 그 이유가 사진이 아니라 가격이라고 지적합니다. 사진이 28장 이상인 주택은 가격이 12% 더 높았으며, 추가 사진으로 높은 희망가를 보완할 수는 없습니다. 따라서 이 연구 결과가 의미하는 것은 "사진이 28장을 넘으면 판매에 악영향이 있다"가 아니라 "어느 지점을 넘으면 사진을 더 늘려도 도움이 되지 않는다"에 가깝습니다.

두 가지 유의할 점이 있습니다. 이 글은 2019년 11월에 작성됐고, 연구 논문이 아니라 주택 판매자를 위한 글입니다. 22~27장은 현명한 기본값으로 활용하되 엄격한 규칙으로 보지는 마세요. 가장 기억할 만한 부분은 낮은 범위입니다. 사진 몇 장으로만 구성된 매물은 바이어가 건너뛰기 쉽습니다.

부동산 유형별 추천 사진 수

아래 범위는 제가 기준으로 삼는 수치입니다. 각 사진에 다른 사진과 다른 요소가 담긴다는 전제를 두고 있습니다.

Zillow가 제시한 범위를 넘는 사진을 권하는 것은 모순처럼 보일 수 있습니다. 4acre에 위치한 5-bedroom 주택은 0.25acre에 있는 3-bedroom 주택보다 보여줄 요소가 많고, 바이어는 헛간도 보고 싶어 합니다. 하지만 같은 bedroom를 네 번째 각도로 찍은 사진은 담을 이유가 없습니다.

게시할 사진보다 약 두 배는 더 찍으세요. 촬영 당일에는 무료이며, 한 각도에서 반사광이 생기거나 벽이 기울어져 보일 때 다른 사진을 선택할 수 있습니다.

MLS는 사진을 몇 장까지 허용하나요?

MLS마다 자체 기준이 다르고 그 차이도 큽니다. 확인해 본 두 가지 사례는 다음과 같습니다.

• CRMLS의 Flexmls 도움말 페이지에 따르면 리스팅당 사진을 75장까지 업로드할 수 있으며, 각 사진은 최대 15 MB 또는 3000×2000픽셀입니다. 같은 페이지에서는 스테이징처럼 매물을 정확히 보여주지 않는 사진은 그 사실을 캡션에 명시해야 한다고 합니다.
• 미시간의 Realcomp은 기본 사진을 포함해 최대 99장의 사진을 허용합니다. 리스팅을 등록한 후 48시간 이내에 주택 정면을 기본 사진으로 올려야 하며, 사진에 공인중개사 간판, 워터마크, 텍스트를 넣는 것은 금지됩니다(Realcomp 자체 워터마크는 예외).

두 기준 모두 일반적인 리스팅에 필요한 수량보다 훨씬 많습니다. 이는 흔한 패턴이며, 사진 수보다 직접 편집이 더 큰 제약 요소일 때가 많습니다. 협회 기준을 한 번 확인해 주 대표 사진, 이미지 내 텍스트, 스테이징 캡션에 관한 규칙까지 메모에 정리해 두세요.

개수는 물론이고 순서도 중요합니다

첫 번째 사진은 보통 검색 결과에 노출되므로 누군가가 리스팅을 들어갈지 결정합니다. 이후에는 주택을 둘러보는 것처럼 사진을 배치하세요:

1. 가장 아름다운 외부 파사면.
2. 현관.
3. 거실과 가족실.
4. 주방은 모든 각도를 한데 묶어 먼저 배치하고, 다음으로 식당을 배치합니다.
5. 대표 침실과 대표 욕실.
6. 나머지 침실과 욕실.
7. 사무실, 보너스 룸, 지하실.
8. 뒷마당, 파티오, 수영장, 그 외 추가 공간.

방별 사진은 한곳에 모아 두세요. 호수 전망이나 새 주방처럼 구매자가 값을 매길 만한 요소가 있다면 두 번째 순위까지 올릴 수 있습니다. 방별 촬영 목록에서는 각 공간을 자세히 다룹니다.

갤러리에서 앞면 사진은 가장 신경을 써야 합니다. 태양이 주택 뒤편을 비추는 상태로 찍었다면, 썸네일로 쓰이기 전에 보정하는 것이 좋습니다.

무엇을 잘라야 할까

많은 리스팅은 편집을 잘못해 문제가 생깁니다. 촬영 후 사진이 60장이라면, 먼저 제외할 대상은 다음과 같습니다:

• 거의 같은 사진. 거의 동일한 모서리에서 찍은 같은 침실 사진 2장 중 더 선명한 한 장만 남기세요.
• 드레스룸이 아닌 일반 옷장. 세탁 공간, 설비실, 보일러실도 마찬가지입니다.
• 평범한 파우더룸. 작고 소박하다면 보여줘도 도움이 되지 않습니다.
• 특별한 점이 없는 요소의 접두 사진. 일반 수도꼭지, 온도조절기, 스위치 등이 그렇습니다.
• 기술적인 문제가 있는 사진: 기울어진 벽, 거울이나 스테인리스 냉장고에 비친 자신의 모습, 방이 어두워 창이 날아간 사진, 흐릿한 사진.
• 사진에서는 실제보다 낯보이는 공간. 좁은 복도나 답답한 현관 공간은 집이 더 작아 보이게 할 수 있습니다. 이런 공간은 건너뛰고 직접 방문하는 사람이 좋은 점을 알아보게 하세요.
• 주변 거리나 동네 전경. 도로 건너편 공원처럼 보여줄 만한 요소가 없다면 제외하세요.

구매자가 찾을 공간은 제외하지 마세요. 아무리 평범하더라도 모든 침실과 모든 풀욕실은 보여야 합니다. 욕실 사진이 빠지면 사람들이 무슨 문제가 있는지 의심합니다.

사진 수를 줄이는 것이 올바른 경우

일부 리스팅은 사진 수를 줄이는 편이 낫고, 그렇다고 문제가 되지는 않습니다.

• 있는 그대로 판매하는 수리 필요한 주택. 외관, 배치, 대지를 솔직하게 보여주세요. 보수가 필요한 주택을 선명하게 찍은 12장은 이를 감추려는 30장보다 구매자에게 더 많은 정보를 전달합니다.
• 빈 땅. 도로에서와 부지 안에서 각각 대지를 몇 장씩 찍고, 전망이 있다면 보여주며, 구조물이나 진입로가 있다면 포함하세요. 예를 들어 Realcomp도 땅 리스팅에 최소 1장의 사진을 올리도록 요구합니다.
• 모든 공간에 들어갈 수 없는 세입자가 거주하는 임대 주택. 잘 찍을 수 있는 사진만 올리고, 설명란에 직접 방문하면 더 많은 공간을 볼 수 있다고 안내하세요.

피해야 할 것은 단순히 사진 수를 줄이는 것이 아니라 각 방 입구에서 찍은 휴대폰 사진 6장처럼 무성의하게 줄이는 것입니다. 이는 Zillow에서 사진 9장 미만인 리스팅을 찾는 콘텐츠가 문제로 삼는 유형입니다.

갤러리의 일관성을 유지하세요

같은 집에서 나온 것처럼 보이는 사진 25장은 서로 일관되지 않은 사진 40장보다 낫습니다. 방마다 비슷한 색감, 일정한 수직선, 나머지보다 눈에 띄게 어두운 공간이 없어야 한다는 뜻입니다.

휴대폰으로 촬영한다면 이러한 일관성을 유지하는 일이 까다롭습니다. Real Estate Camera의 보정은 조명, 화이트밸런스, 수직선을 보정하며, 사진당 20~60초가 걸리고 1크레딧을 사용합니다. 따라서 사진 25장으로 구성된 갤러리에는 25크레딧이 필요합니다. $24.99의 60크레딧 패키지는 이 규모의 리스팅 2개를 보정할 수 있으며, 크레딧은 만료되지 않습니다. 구매하기 전에 한 장을 사용해 보고 싶다면 첫 크레딧은 무료입니다.

빈 공간의 경우 가상 스테이징은 사진 1장당 2크레딧이 소요됩니다. 여러 MLS가 스테이징한 사진에 라벨을 붙이도록 요구합니다. 예를 들어 CRMLS의 도움말 페이지에서는 설명 문구를 반드시 달아야 한다고 안내합니다. 이 앱은 스테이징한 파일에 "가상 스테이징"이라고 표시하지만 이미지에 라벨을 직접 넣지는 않으므로, 설명란에 라벨을 추가하세요. 자세한 내용은 MLS 가상 스테이징 규칙에서 확인하세요. 또 휴대폰으로 촬영하는 경우 iPhone으로 찍는 부동산 사진 글에서 설정 방법을 안내합니다.

전체 갤러리를 한 앱에서 촬영하고 편집하려면 부동산 사진 촬영 앱을 확인하세요.

집을 벗어나지 않고 25장짜리 갤러리 전체를 편집하세요. 무료 시작: 1크레딧.