Үл хөдлөх зүйлийн зардд хэдэн зуургай байх ёстой вэ?

Гурван өрөөт гэрийн ердийн зард ойролцоогоор 25 зуургайтай байх ёстой. Zillow-ийн зуургайн зувчиллын гарчиг Zillow-ийн судалгааны үндэслэлдээ 22-аас 27 зуургайг идеал хүрээ гэж үзсэн. Нэг өрөөт кондот бага зуургай, харин газартай том гэрийн хувьд илүү олон зуургай хэрэглээрэй. Ямар нэг тоонд хүрэхийн тулд галерейг бараг адил зуургайнуудаар түүргэж болохгүй.

Энэ хуудсны үлдсэн хэсэгт үл хөдлөх зүйлээс хамааран зуургайн тоо хэрхэн өөрчлөгдөх, MLS-ийн зуургайн тоонд тавьсан хязгаар, галерейн дарааллыг хэрхэр тогтоох, алийг нь таслахыг тайлбарлана.

Zillow-ийн зөвлөгөөнд яг юу гэсэн бэ?

Zillow-ийн худалдагчданд зориулсан гарчиг зуургайн тооны талаар гурван зүйл дурдсан. Хорин хоёрөөс 27 зуургай нь идеал хүрээ болно. Есөнөөс цөөн зуургайтай гэрүүд 60 хоногт худалдаалагдах магадлал нь ойролцоогоор 20 хувиар бага байв. Харин 28-аас олон зуургайтай гэрүүдийн борлуулалтад илүү хугацаа өрөв.

28-аас олон зуургайтай гэрүүдийн талаарх дүгнэлтийг хүмүүс хүрээцээр ойлгож болно. Zillow өөрөө зуургай биш, үнэ шалтгаантай гэж үзэж байна: 28-аас багагүй зуургайтай гэрүүдийн үнэ 12 хувиар өндөр байсан бөгөөд нэмэлт зуургай нь өндөр үнийг нөхөж чадахгүй. Тиймээс энэ дүгнэлт нь «28-аас олон зуургай нь борлуулалтад сөрөг нөлөөтэй» гэсэн биш. Харин үүнийг «тогтмол хэмжээнээс хэтэрсний дараа нэмэлт зуургай цаашид тус болохгүй болдог» гэж ойлгох нь илүү зөв.

Дараах хоёр зүйлийг анхааръя. Энэ нийтлэл 2019 оны ноябрийн сард гарсан, гэрийн худалдагчданд зориулсан бөгөөд судалгааны илтгэл биш. Би 22-аас 27-ийг дүрэм биш, ерөнхий тохиромжтой хүрээ гэж үзнэ. Бид ялангуяа хэт цөөн зуургайтай зарыг худалдагчид алгасах гэсэн дүгнэлтийг барилжаар авч үзнэ.

Үл хөдлөх зүйлийн төрлөөр хэдэн зуургай?

Би эдгээр хүрээний дагуу ажилладаг. Зуургай бүр тус бүрээсээ ялгаатай зүйл харуулдаг гэж үзсэн.

Zillow-ийн зөвлөсөн хүрээнээс дээш байгаа хүрээнүүд нь зөрчил биш. Дөрвөн акр талбайтай таван өрөөт гэрийн хувьд дөрвөний нэг акртай гурван өрөөт гэрээс илүү олон зүйл харуулах боломжтой, харин худалдагч амбаарыг ч харахыг хүснэ. Гэхдээ нэг өрөөг дөрөв өнцгөөс дүрсэлсэн зуургай суудал очихгүй.

Нийтлэх зурагны тооноос бараг хоёр дахин олон зураг аваарай. Тэр өдөр зураг авах нь үнэгүй бөгөөд нэг өнцөгт сарчны цацраг эсвэл наклсан хана орсон зураг гарсан ч бусад сонголттой байдаг.

MLS ямар тооны зураг зөвшөөрнө?

MLS бүр өөрийн хязгаарыг тогтоодог бөгөөд эдгээр нь ихэвчлээ их ялгаатай. Би шалгаж үзсэн хоёр жишээ:

• CRMLS-ийн Flexmls тусламжийн хуудас бүр зарт 75 зураг, зураг бүр 15 MB эсвэл 3000×2000 пиксель хүртэл оруулж болно гэж өгсөн байна. Мөн тэр хуудсанд үл хөрөнцөөр үзүүлэх зураг, тухайлбал Виртуал тохижилт хийсэн зураг зэрэгт тайлбар өгөх ёстой гэж бичсэн байна.
• Мичиган дахь Realcomp үндсэн зургийг тооцвол 99 зураг оруулж болно. Үндсэн зураг нь үл хөөнцөөр хэсгийн зураг бөгөөд зарыг оруулснаас хойш 48 цагийн дотор авах ёстой. Мөн зураг дээр үйлчилгээний байгууллагын тэмдэг, усны тэмдэг болон бичгийг хориглоно (Realcomp-ийн өөрийн усны тэмдэг л зөвшөөрөгдөнө).

Хоёр хязгаар хоёулаа ердийн зарт хэрэгтэй байх тооноос эрс их. Ийм байдал ихэвчлөө ердийн. Хязгаар нь ховор саад болох бөгөөд өөрийн зураг боловсруулалт нь илүү их саад болдог. MLS-ийн дүрмийг нэг удаа олж, тэмдэглэлдээ хадгалаарай. Үндсэн зураг, зураг дээрх бичиг, Виртуал тохижилтын тайлбар зэрэгт хамаарах дүрмүүдийг ч тэмдэглэ.

Тоо нь дарааллынхтай адил чухал

Эхний зураг нь ихэвчлөө хайлтын хуудсанд харагдах тул хэн нь зар нээж үзэхээс хамаарна. Үүний дараа байшингаар давах шиг зургуудын дарааллыг тогтоо:

1. Хамгийн сайн үл хөөнцөөр хэсгийн зураг.
2. Хаалгаар орох хэсэг.
3. Амралтын өрөө, гэр бүлийн өрөө.
4. Кухны өрөөг бүх өнцгөөс нэг дор, дараа нь зоогийн өрөө.
5. Үндсэн унтлагын өрөө, үндсэн арилгааны өрөө.
6. Бусад унтлагын өрөө, бусад арилгааны өрөө.
7. Ажлын өрөө, нэмэлт өрөө, нүүдэн төв.
8. Арын цэцэрлэг, цэцэрлэсэн сууц, усан сан, дараа нь нэмэлт зүйлс.

Өрөө бүрийн зургуудыг нэг бүлэг болгон үлдээ. Худалдан авагчид нэг зүйлд нь нэмэлт төлөө төлөөдөг бөгөөд нууц тээрэгтэй байр эсвэл шинэ кухний талхал бүхий байр бол түүнийн зургийг хоёр дахь байрлуулж болно. Туслах өрөө бүрээр зураг авах жагсаалт нь өрөө бүрийн зураг авах аргыг дэлгэрэнгүй тайлбарлана.

Фотозургийн цувааны бүх зураг дундаас үл хөөнцөөр хэсгийн зурагт хамгийн их анхаарах хэрэгтэй. Хэрэв байшингийн ард нар байрласан үед зураг авсан бол бага зураг болж харагдахаас өмнө түүнийг заавал сайжруулах нь зүйтэй.

Юуг хасах вэ

Зургаа цэвэрлэх нь олон зарт алдаа үүсгэх гол шалтгаан болдог. Зураг авалтын дараа 60 зураг байж болно. Эхлээд дараах зурагнуудыг хасна:

• Ойролцоох дүртэй зурагнууд. Нэг унтлагын өрөөг бараг адил өнцгөөс авсан хоёр зураг. Илүү тодромжтой нь үлдээнэ.
• Бие даан хувцааны өрөө биш шүүрүүдийг хасна. Угаалын талбайн буланхай, техникийн өрөө, түүлшний зуухныг мөн хасна.
• Зүгээр гоо сан. Жижиг, энгийн бол ямар ч утга нэмэхгүй.
• Ямар ч онцлоггүй зүйлсийн ойрхон зурагнууд. Стандарт хэмжээний нургаар, термостат, гэрэлтүүлэгчийн тогтлуур.
• Техникийн асуудалтай зураг бүр: хана нь таалангаар тэгшээгүй, толь эсвэл сталь зэрэгтэй холодирог дахь таны сарчны цацраг, цагаа ихээр орж, доторх өрөө нь харагдахгүй болсон цонх, эсвэл бүдгэрсэн зураг.
• Зурагт бодитохоосоо чөөтэй харагдах өрөө. Наруур хорилло эсвэл шахалттай шохрын өрөө нь байрхаас жижиг байх мэт харагдах болгож болно. Тийм өрөөг зурагтаа оруулахгүй, үзлэгээ үед биеэр нь харахыг зөвшөөрнө.
• Зам дайрсан болон орчны зурагнуудыг хасна. Гэтэл замын нөгөө талд цэцэрлэг байх зэрэг үзэх тэнцэтэй зүйл байвал үлдээнэ.

Худалдан авагчид хайж үзэх өрөөг хасахгүй. Унтлагын болон бүрэн арилгааны өрөө бүр зурагтаа орно, энгийн байсан ч. Арилгааны өрөөний зураг дутуувэл хүмүүс байрт ямар нэг зүйл буруу байна гэж бодно.

Цөөн зураг байх нь зөв

Зарим зарт ердийнхээс цөөн зураг байх ёстой. Энэ нь хэвийн.

• Засвар хүртэх, байгаа байдлаар нь зарлагдах байр. Гадаад хэсэг, байршлын зураглал, газрыг үнэн зөв харуул. Засвар хэрэгтэй байрны 12 цэвэр зураг нь түүнийг нуух гэж хичээсэн 30 зурагнаас худалдан авагчид илүү олон зүйл өгнө.
• Хоосон газрын зар. Замаас болон газар дотор нь байрлалаас авсан хэд хэдэн зураг, байх үзэмж, байгууламж, хүрэлцэх замыг багтаа. Жишээ нь, Realcomp газрын зар дээр дор хаяж нэг зураг байхыг шаарддаг.
• Туушны оршин суугасан түрээсийн байр бөгөөд бүх өрөөнд орох боломжгүй. Сайн зураг авч чадах зүйлээ зарлаад, зарын тайлбарт үзлэгээ хийхэд илүү олон өрөөнд орох боломжтойг бич.

Цөөн зураг байх нь зөв боловч хэт хялбарчилсан хувилбар нь тийм биш. Өрөө бүрийн хаалганаас утасны зургаар зургаан зураг авах нь хэт хялбарчилсан хувилбар юм. Zillow-ийн есөнөөс доош зурагтай заруудыг олдворт оруулах шалтгаан ч яг ийм.

Фотозургийн цувааг тогтмол хэвээр үлдээ

Хорин таван зураг нэг байрнаас зураг авсан шиг нэг хэвээр байвал 40 зурагнаас илүү сайн. Өрөө бүрийн өнгө төсөөтэй, бүх зураг дээр босоо шугамууд тэгш, нэг өрөө нөгөөгөөсөө хэт бараан биш байх ёстой.

Утаснаар зур авч байгаа бол хэм хэмжээг хадгалах нь хамгийн хэцүү хэсэг. Real Estate Camera-ийн Сайжруулах хэрэгсэл гэрэл, цагааны тэнцэтгэл, босоо шугамыг засаж, 1 кредитээр 20-60 секунданд нэг зур боловсруулна. Иймээс 25 зуртай галерейг 25 кредит хэрэглэнэ. $24.99-ийн 60 кредитийн багц нь ийм хэмжээтэй хоёр зарын хувьд хүрэлцэтэй бөгөөд кредитийн хугацаа дуусдаггүй. Та худалдаа хийхийн өмнө нэг зурыг туршихыг хүсвэл эхний кредит тань үнэгүй.

Хоосон өрөөний виртуал тохижилт нь зураг тус бүрд 2 кредит болно. Олон MLS-д виртуал тохижсан зургуудыг тэмдэглэсэн байхыг хүснэ. Жишээлбэл, CRMLS-ийн тусламжийн хуудсанд тэдгээрийг заавал тайлбартай байх ёстойг өгүүлдэг. Апп виртуал тохижсан файлуудыг "виртуал тохижсан" гэж тэмдэглэдэг боловч зураг дээр тэмдэглэгээг бичдэггүй. Тиймээс тэмдэглэгээг зургийн тайлбарт нэмнэ. Дэлгэрэнгүүг Виртуал тохижилтийн MLS дүрмүүдээс үзнэ үү. Хэрэв та утастаар зураг авдаг бол iPhone дээр үлэгдлийн зураг авах зааварт тохиргоонуудыг авч үзнэ.

Бүх зургийн цувралыг нэг апп дотор авч, боловсруулахын тулд үлэгдлийн зураг авах апп-ыг үзнэ үү.

Гэрээсээ гарахгүйгээр 25 зургийн бүтэн цувралыг боловсруулна үү. Үнэгүй эхлэх: 1 кредит.