Quante foto dovrebbe avere un annuncio immobiliare?

L'annuncio di una casa di tre camere dovrebbe avere circa 25 foto. La guida fotografica di Zillow indica un intervallo ideale da 22 a 27 foto, in base alla ricerca di Zillow. Per un appartamento con una camera, riducile; per una casa grande con terreno, aumentale e non aggiungere mai foto quasi identiche alla galleria solo per raggiungere un numero.

Il resto di questa pagina illustra come varia il numero di foto in base all'immobile, cosa consente il MLS, come ordinare la galleria e cosa eliminare.

Cosa indicano in realtà le linee guida di Zillow

Le linee guida di Zillow per i venditori formulano tre considerazioni sul numero di foto. L'intervallo ideale va da ventidue a 27 foto. Le case con meno di nove foto avevano una probabilità di essere vendute entro 60 giorni inferiore di circa il 20 percento. Le case con più di 28 foto hanno richiesto più tempo per essere vendute.

Il punto sulle case con più di 28 foto è facile da fraintendere. Zillow stessa suggerisce che il motivo sia il prezzo, non le foto: le case con 28 o più foto erano il 12 percento più costose e le foto aggiuntive non compensano un prezzo di richiesta elevato. Quindi il risultato non significa che "più di 28 foto siano dannose". Significa piuttosto che "oltre una certa soglia, le foto aggiuntive non aiutano più".

Due precisazioni. L'articolo risale a novembre 2019 ed è stato scritto per chi vende una casa, non come documento di ricerca. L'intervallo da 22 a 27 è un buon punto di partenza, non una regola. Il risultato da tenere a mente riguarda il limite inferiore: un annuncio con poche foto viene ignorato dagli acquirenti.

Quante foto per tipo di immobile

Sono gli intervalli di riferimento che uso. Si basano sul presupposto che ogni foto mostri qualcosa che le altre non mostrano.

Gli intervalli superiori a quelli indicati da Zillow non sono una contraddizione. Una casa di cinque camere con quattro acri di terreno ha molto più da mostrare di una casa di tre camere con un quarto di acro di terreno, e un acquirente vuole vedere il fienile. La quarta angolazione della stessa camera non merita un posto nella galleria.

Scatta circa il doppio delle foto che pubblicherai. La giornata è gratis e così hai più opzioni quando un angolo rivela un riflesso o una parete storta.

Quante foto consente l’MLS?

Ogni MLS stabilisce il proprio limite, ma i limiti variano molto. Ecco due esempi che ho verificato:

• La pagina di assistenza Flexmls di CRMLS indica che puoi caricare 75 foto per annuncio, ciascuna fino a 15 MB oppure 3000 x 2000 pixel. Sempre sulla stessa pagina si precisa che le foto che non mostrano correttamente l’immobile, come quelle dell’allestimento, devono essere accompagnate da una didascalia che lo specifichi.
• Realcomp in Michigan consente fino a 99 foto, inclusa quella principale. Richiede una foto principale della facciata dell’immobile entro 48 ore dall’inserimento dell’annuncio e vieta insegne di agenzia, filigrane e testi sulle foto, fatta eccezione per la filigrana di Realcomp.

Entrambi i limiti sono ben oltre il numero di foto normalmente necessario per un annuncio, e di solito è così. Il limite raramente è l’ostacolo: lo sono invece i tuoi interventi di ritocco. Consulta una volta le regole del tuo MLS e riportale nelle note, comprese quelle sulla foto principale, sul testo nelle immagini e sulle didascalie dell’allestimento.

L’ordine è importante quanto il numero

La prima foto è di solito quella che compare nei risultati di ricerca e decide se qualcuno aprirà l’annuncio. Poi, disponi le foto seguendo il percorso di una visita all’interno della casa:

1. La migliore inquadratura esterna anteriore.
2. Ingresso.
3. Salotto e soggiorno.
4. Cucina: tutti gli angoli, poi la zona pranzo.
5. Camera da letto principale, bagno principale.
6. Altre camere da letto, altri bagni.
7. Ufficio, stanza aggiuntiva, seminterrato.
8. Giardino sul retro, patio, piscina, poi tutto il resto.

Tieni insieme le foto di ogni stanza. Se c’è un elemento che vale la spesa per gli acquirenti, come una vista sul lago o una cucina nuova, puoi portarlo in seconda posizione. La lista di scatti stanza per stanza si sofferma su ogni ambiente in dettaglio.

La foto anteriore richiede più cura di tutte le altre della galleria. Se è stata scattata con il sole dietro la casa, vale la pena sistemarla prima che diventi la miniatura.

Cosa eliminare

La selezione è il punto in cui molti annunci sbagliano. Dopo una sessione fotografica potresti avere 60 scatti. Ecco cosa eliminare per primo:

• Scatti quasi identici. Due foto della stessa camera da letto scattate da un angolo quasi uguale. Tieni la più nitida.
• Togli le foto degli armadi, a meno che non si tratti di un vero armadio a tutta larghezza. Vale per i vani della lavanderia, i locali tecnici e la caldaia.
• Un semplice bagno per ospiti. Se è piccolo e anonimo, non aggiunge nulla.
• Dettagli ravvicinati di cose che non hanno niente di particolare. Un rubinetto ordinario, un termostato, un interruttore della luce.
• Qualsiasi foto con un problema tecnico: pareti storte, il tuo riflesso in uno specchio o sul frigorifero in acciaio inox, una finestra sovraesposta con la stanza in penombra, uno scatto sfocato.
• Stanze che in foto appaiono peggiori che di persona. Un corridoio stretto o una stanza di disimpegno affollata possono far sembrare la casa più piccola. Omettila e lascia che sia la visita a fare il suo lavoro.
• Foto della strada e panorami del quartiere, a meno che non ci sia qualcosa che valga la pena mostrare, come un parco dall’altra parte della strada.

Non omettere una stanza che gli acquirenti cercheranno. Ogni camera da letto e ogni bagno completo devono comparire, anche se sono banali. Un bagno assente lascia pensare che ci sia qualcosa di sbagliato.

Quando conviene usare meno foto

Alcuni annunci dovrebbero avere meno foto del solito, e va bene così.

• Una casa da ristrutturare venduta nello stato attuale. Mostra con onestà l’esterno, la disposizione degli ambienti e il lotto. Dodici foto nitide di una casa da ristrutturare danno agli acquirenti un’idea più chiara rispetto a 30 immagini che cercano di nasconderne lo stato.
• Terreno in stato naturale. Alcuni scatti del terreno dalla strada e dall’interno, la vista, se c’è, e le eventuali strutture o vie d’accesso presenti. Realcomp, per esempio, richiede comunque almeno una foto negli annunci di terreno.
• Un immobile in affitto occupato dall’inquilino, nel quale non puoi entrare in ogni stanza. Pubblica gli scatti che riesci a realizzare bene e indica nelle note che durante una visita è possibile accedere anche agli altri ambienti.

Ciò che devi evitare è la versione pigra di un annuncio con meno foto: sei scatti da telefono fatti dalla soglia di ogni stanza. È proprio il tipo di annuncio a cui si riferisce la constatazione di Zillow sugli annunci con meno di nove foto.

Mantieni la galleria coerente

Venticinque foto che sembrano scattate nella stessa casa sono migliori di 40 che non lo sembrano. In pratica, ciò significa un colore simile da una stanza all’altra, linee verticali dritte in tutta la galleria e nessuna stanza nettamente più scura delle altre.

Se scatti con il telefono, ottenere quella coerenza è la parte difficile. Migliora di Real Estate Camera corregge illuminazione, bilanciamento del bianco e linee verticali, richiede 20-60 secondi per foto e costa 1 credito, quindi una galleria di 25 foto consuma 25 crediti. Il pacchetto da 60 crediti a $24.99 copre due annunci di queste dimensioni e i crediti non scadono. Il primo credito è gratis, se vuoi provare Migliora su una foto prima di acquistare.

Per le stanze vuote, il home staging virtuale costa 2 crediti per foto. Molte associazioni vogliono che le foto con staging siano etichettate. La pagina di assistenza di CRMLS, ad esempio, afferma che devono essere corredate di didascalia. L'app contrassegna i file con staging come "con staging virtuale", ma non stampa l'etichetta sull'immagine, quindi aggiungila alla didascalia. Maggiori informazioni in regole MLS sullo staging virtuale. E se stai scattando con uno smartphone, la guida alle foto immobiliari con un iPhone spiega le impostazioni.

Per scattare e modificare l'intera galleria in un'unica app, consulta l'app per la fotografia immobiliare.

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