Ile zdjęć powinno mieć ogłoszenie o nieruchomości?

W typowym ogłoszeniu domu trzypokojowego powinno znaleźć się około 25 zdjęć. Przewodnik Zillow dotyczący fotografii wskazuje optymalny zakres od 22 do 27 zdjęć na podstawie badań Zillow. W przypadku mieszkania jednopokojowego w bloku wybierz mniej, w przypadku dużego domu z działką – więcej, i nigdy nie uzupełniaj galerii niemal identycznymi zdjęciami tylko po to, aby osiągnąć określoną liczbę.

W dalszej części strony omawiamy liczbę zdjęć w zależności od rodzaju nieruchomości, limity obowiązujące w MLS, kolejność zdjęć w galerii oraz to, które warto pominąć.

Co dokładnie zaleca Zillow?

Przewodnik Zillow dla sprzedających domy przedstawia trzy kwestie dotyczące liczby zdjęć. Optymalny zakres wynosi od dwudziestu dwóch do 27 zdjęć. Domy z mniej niż dziewięcioma zdjęciami miały około 20 procent mniejsze szanse na sprzedaż w ciągu 60 dni. Domy z ponad 28 zdjęciami sprzedawały się dłużej.

Obserwację dotyczącą domów z ponad 28 zdjęciami można łatwo źle odczytać. Zillow wprost sugeruje, że przyczyną jest cena, a nie zdjęcia: domy z 28 lub większą liczbą zdjęć były o 12 procent droższe, a dodatkowe zdjęcia nie zrównoważą wysokiej ceny wywoławczej. Wniosek z badań nie oznacza zatem, że „ponad 28 zdjęć szkodzi”. Bardziej trafne jest stwierdzenie: „po przekroczeniu pewnego progu dodatkowe zdjęcia przestają pomagać”.

Dwa zastrzeżenia. Artykuł pochodzi z listopada 2019 roku i jest skierowany do sprzedających domy, a nie napisany w formie pracy badawczej. Zakres od 22 do 27 zdjęć warto traktować jako rozsądny punkt wyjścia, a nie regułę. Warto jednak zapamiętać wniosek dotyczący dolnej granicy: ogłoszenie z zaledwie kilkoma zdjęciami to ogłoszenie, które kupujący pomijają.

Ile zdjęć w zależności od rodzaju nieruchomości?

To zakresy, na których się opieram. Zakładają one, że każde zdjęcie pokazuje coś, czego pozostałe nie pokazują.

Zakresy wykraczające poza zakres wskazany przez Zillow nie stanowią sprzeczności z jego zaleceniami. Dom pięciopokojowy na czterech akrach ma więcej do pokazania niż dom trzypokojowy na ćwierć akra, a kupujący chcą zobaczyć stodołę. Czwarte ujęcie tej samej sypialni nie zasługuje na miejsce w galerii.

Zrób około dwukrotnie więcej zdjęć, niż opublikujesz. Tego samego dnia jest to bezpłatne, a potem masz więcej możliwości, gdy któreś ujęcie okaże się mieć odblask albo krzywą ścianę.

Ile zdjęć dopuszcza MLS?

Każde MLS ustala własny limit, a limity te bardzo się różnią. Oto dwa przykłady, które udało mi się sprawdzić:

• Na stronie pomocy Flexmls w CRMLS napisano, że można przesłać maksymalnie 75 zdjęć na ofertę, każde o maksymalnym rozmiarze 15 MB lub 3000 × 2000 pikseli. Także na tej stronie podano, że zdjęcia niewiernie przedstawiające stan nieruchomości, np. aranżacje, muszą mieć w podpisie odpowiednią adnotację.
• Realcomp w stanie Michigan pozwala na maksymalnie 99 zdjęć, w tym zdjęcie główne. Wymaga zdjęcia głównego pokazującego front nieruchomości w ciągu 48 godzin od wprowadzenia oferty, a zakazuje oznaczeń agencji, znaków wodnych i napisów na zdjęciach (znak wodny Realcomp jest wyjątkiem).

Oba limity znacznie przekraczają potrzeby zwykłej oferty — tak jest w większości przypadków. Limit rzadko okazuje się ograniczeniem. Ogranicza Cię własna obróbka zdjęć. Raz sprawdź zasady swojej organizacji i zapisz je w notatkach, w tym przepisy dotyczące zdjęcia głównego, napisów na zdjęciach i podpisów do aranżacji.

Kolejność zdjęć jest równie ważna jak ich liczba

Pierwsze zdjęcie zwykle pojawia się w wynikach wyszukiwania, więc to ono decyduje, czy ktoś otworzy ofertę. Następnie ułóż zdjęcia tak, jakby ktoś spacerował po domu:

1. Najlepsze zdjęcie frontowej elewacji.
2. Wejście.
3. Salon i pokój rodzinny.
4. Kuchnia — wszystkie ujęcia razem, potem jadalnia.
5. Sypialnia główna, główna łazienka.
6. Pozostałe sypialnie i łazienki.
7. Gabinet, pokój wielofunkcyjny, piwnica.
8. Ogród za domem, taras, basen, a potem dodatkowe ujęcia.

Zachowaj zdjęcia danego pomieszczenia razem. Jeśli jest coś, za co kupujący zapłacą, na przykład widok na jezioro albo nowa kuchnia, ten atut możesz przenieść na drugie miejsce. Lista zdjęć według pomieszczeń szczegółowo omawia każde z nich.

Największej uwagi ze wszystkich zdjęć w galerii wymaga zdjęcie frontu domu. Jeśli wykonano je ze słońcem za domem, warto je poprawić, zanim stanie się miniaturą.

Co odrzucić

Wiele ofert zawodzi już na etapie ograniczania liczby zdjęć. Po sesji możesz mieć 60 klatek. Oto od czego zacząć:

• Prawie identyczne ujęcia. Dwa kadry tej samej sypialni z niemal tego samego rogu. Zachowaj ostrzejszy.
• Szafy, chyba że to naprawdę duża garderoba, do której można wejść. To samo dotyczy kącików na pranie, pomieszczeń technicznych i pieca.
• Zwykła toaleta dla gości. Jeśli jest mała i nieciekawa, nic nie wnosi.
• Zbliżenia na zwykłe szczegóły. Standardowy kran, termostat, wyłącznik światła.
• Wszystko, co ma wady techniczne: przechylone ściany, Twoje odbicie w lustrze lub lodówce ze stali nierdzewnej, prześwietlone okno w ciemnym pomieszczeniu, rozmyte ujęcie.
• Pomieszczenia, które na zdjęciu wyglądają gorzej niż na żywo. Wąski korytarz lub ciasny przedpokój mogą sprawić, że dom wydaje się mniejszy. Pomiń je — oględziny na miejscu i tak dadzą lepsze wrażenie.
• Ujęcia ulicy i widoki na okolicę, chyba że jest coś wartego pokazania, np. park naprzeciwko budynku.

Nie pomijaj pomieszczeń, których będą szukać kupujący. Każda sypialnia i każda łazienka powinny być pokazane, nawet jeśli są nieciekawe. Brak łazienki w galerii sprawia, że ludzie zastanawiają się, co jest z nią nie tak.

Kiedy warto ograniczyć liczbę zdjęć

Niektóre oferty powinny mieć mniej zdjęć niż standardowo, i to jest w porządku.

• Dom do remontu, sprzedawany w stanie, w jakim jest. Pokaż szczerze wygląd zewnętrzny, układ pomieszczeń i działkę. Dwanaście wyraźnych zdjęć domu wymagającego pracy mówią kupującym więcej niż 30 zdjęć, które próbują go ukryć.
• Działka niezabudowana. Kilka ujęć działki od strony drogi i z jej wnętrza, widok, jeśli taki istnieje, oraz istniejące obiekty i dojazd. Realcomp wymaga na przykład co najmniej jednego zdjęcia w ofercie działki.
• Wynajmowany lokal z najemcą, gdy nie masz wstępu do wszystkich pomieszczeń. Opublikuj to, co potrafisz dobrze uwieścić, i napisz w uwagach do oferty, że podczas oględzin możliwy jest szerszy dostęp.

Unikaj leniwej wersji ograniczania liczby zdjęć: sześciu zdjęć zrobionych telefonem z progu każdego pomieszczenia. To właśnie takie oferty wykrywa Zillow: mają mniej niż dziewięć zdjęć.

Utrzymaj galerię spójną

Lepsze jest dwadzieścia pięć zdjęć wyglądających na wykonane w jednym domu niż 40 zdjęć bez takiej spójności. Oznacza to podobne barwy w kolejnych pomieszczeniach, proste linie pionowe w całej serii i brak pomieszczeń wyraźnie ciemniejszych od pozostałych.

Jeśli fotografujesz telefonem, spójność jest najtrudniejsza. Funkcja Ulepszanie w Real Estate Camera poprawia oświetlenie, balans bieli i piony. Potrzebuje od 20 do 60 sekund na zdjęcie i zużywa przy tym 1 kredyt, więc galeria z 25 zdjęć zużyje 25 kredytów. Pakiet 60 kredytów w cenie $24,99 obejmuje dwie oferty tej wielkości, a kredyty nie wygasają. Jeśli chcesz wypróbować funkcję na jednym zdjęciu przed zakupem, pierwszy kredyt otrzymujesz bezpłatnie.

W pustych pomieszczeniach wirtualna aranżacja kosztuje 2 kredytów za zdjęcie. Wiele portali ogłoszeń wymaga oznaczania zdjęć z wirtualną aranżacją. Na przykład strona pomocy CRMLS podaje, że muszą one mieć podpisy. Aplikacja oznacza pliki jako „z wirtualną aranżacją”, ale nie umieszcza etykiety na samym zdjęciu, dlatego dodaj ją do podpisu. Więcej informacji w zasadach MLS dotyczących wirtualnej aranżacji. A jeśli robisz zdjęcia telefonem, artykuł Zdjęcia nieruchomości na iPhonie omawia odpowiednie ustawienia.

Aby sfotografować i edytować całą galerię w jednej aplikacji, zobacz aplikację do fotografii nieruchomości.

Edytuj całą galerię 25 zdjęć bez wychodzenia z domu. Rozpocznij bezpłatnie: 1 kredyt.