Koliko fotografija treba imati oglas o nekretnini?

Tipičan oglas za kuću s tri spavace sobe trebao bi imati oko 25 fotografija. Zillowov vodič za fotografiranje na temelju Zillowova istraživanja navodi idealni raspon od 22 do 27 fotografija. Za kondominijski stan s jednom spavaćom sobom idite s manje, za veliku kuću s okolnim zemljištem s više, a galeriju nemojte nikad nadopunjavati gotovo identičnim fotografijama samo kako biste dosegnuli određeni broj.

Ostatak ove stranice objašnjava kako broj ovisi o nekretnini, što MLS dopušta, kako poredati galeriju i što izostaviti.

Što zapravo preporučuje Zillow

Zillowov vodič za prodavače donosi tri ključne informacije o broju fotografija. Idealni raspon je od dvadeset dva do 27 fotografija. Vjerojatnost da se kuće s manje od devet fotografija prodaju unutar 60 dana bila je približno 20 posto manja. A kuće s više od 28 fotografija trebale su više vremena za prodaju.

Tvrđnju o kućama s više od 28 fotografija lako je pogrešno protumačiti. Sam Zillow navodi da je razlog cijena, a ne fotografije: kuće s 28 ili više fotografija bile su 12 posto skuplje, a dodatne fotografije ne nadoknađuju visoku traženu cijenu. Zato nalaz ne znači „više od 28 fotografija šteti“. Bliže je „nakon određene točke dodatne fotografije više ne pomažu“.

Dvije napomene. Članak je iz studenoga 2019. i napisan je za prodavače kuća, a ne kao istraživački rad. Raspon od 22 do 27 fotografija smatrao bih razumnom početnom preporukom, a ne pravilom. Nalaz koji bih zadržao odnosi se na donji kraj raspona: kupci preskaču oglas sa samo nekoliko fotografija.

Broj fotografija prema vrsti nekretnine

Ovo su rasponi s kojima radim. Pretpostavljaju da svaka fotografija prikazuje nešto što ostale ne prikazuju.

Rasponi izvan Zillowova raspona nisu u proturječju. Kuća s pet spavacih soba na četiri akra ima više za pokazati od kuće s tri spavace sobe na četvrtini akra, a kupac želi vidjeti štalu. Četvrti prikaz iste spavace sobe pod drugim kutom ne zaslužuje mjesto u galeriji.

Snimite otprilike dvostruko više nego što ćete objaviti. To je tog dana besplatno, a daje vam izbor kada na jednom rakursu ispadne odraz ili nagnut zid.

Koliko fotografija dopušta MLS?

Svaki MLS određuje vlastito ograničenje, a ona se znatno razlikuju. Dva primjera koja sam provjerio:

• Stranica za pomoć Flexmls na CRMLS-u navodi da možete prenijeti 75 fotografija po oglasu, svaku veličine najviše 15 MB ili 3000 × 2000 piksela. Ista stranica navodi da fotografije koje ne prikazuju nekretninu točno, poput virtualnog uređenja, moraju biti označene kao takve.
• Realcomp u Michiganu dopušta najviše 99 fotografija, uključujući glavnu fotografiju. Zahtijeva glavnu fotografiju prednje strane nekretnine unutar 48 sati od unosa oglasa te zabranjuje natpise agencija, vodene žigove i tekst na fotografijama, osim vlastitog vodenog žiga Realcompa.

Oba su ograničenja znatno viša od broja fotografija potrebnog za uobičajeni oglas, što je uobičajena praksa. Ograničenje rijetko je ono koje vas sprječava. Ograničenje je vaše vlastito uređivanje. Jednom pregledajte pravila odbora i sačuvajte ih u svojim bilješkama, uključujući pravila o glavnoj fotografiji, tekstu na slikama i oznakama za virtualno uređenje.

Redoslijed je jednako važan kao i broj

Prva fotografija obično se prikazuje u rezultatima pretrage, pa određuje hoće li netko otvoriti oglas. Nakon toga rasporedite fotografije kao obilazak kuće:

1. Najbolja fotografija prednje fasade.
2. Ulaz.
3. Dnevni boravak i obiteljska soba.
4. Kuhinja sa svih strana, a zatim trpezarija.
5. Glavna spavaća soba, glavna kupaonica.
6. Ostale spavaće sobe, ostale kupaonice.
7. Ured, dodatna soba, podrum.
8. Stražnje dvorište, terasa, bazen, a zatim sve ostalo.

Fotografije svake prostorije držite zajedno. Ako postoji nešto što su kupci spremni platiti, primjerice pogled na jezero ili nova kuhinja, može doći na drugo mjesto. Popis fotografija po prostorijama detaljno obuhvaća svaku prostoriju.

Glavnoj fotografiji posvetite najviše pažnje u galeriji. Ako je snimljena kada je sunce bilo iza kuće, vrijedi je poboljšati prije nego što postane minijatura oglasa.

Što izbaciti

Tu mnogi oglasi griješe. Nakon snimanja možete imati 60 kadrova. Što ide prvo:

• Vrlo slične fotografije. Dva kadra iste spavaće sobe snimljena iz gotovo istog kuta. Zadržite oštriju.
• Ormari, osim ako je riječ o prostranom ormaru za odijevanje. Isto vrijedi i za niše za rublje, prostorije s kućanskim uređajima i kotlovnicu.
• Običan toalet za goste. Ako je mali i dosadan, ne dodaje ništa.
• Krupni planovi stvari koje nisu posebne. Obična slavina, termostat, prekidač za svjetlo.
• Sve što ima tehnički problem: nagnuti zidovi, vaš odraz u zrcalu ili na hladnjaku od nehrđajućeg čelika, izblijedjel prozor uz tamnu prostoriju ili mutan kadar.
• Prostorije koje na fotografiji izgledaju gore nego uživo. Uski hodnik ili stisnuto predsoblje mogu učiniti da se kuća čini manjom. Preskočite te prostorije i pustite da kupci na obilasku vide kako je zapravo.
• Fotografije ulice i prizori susjedstva, osim ako ima nešto što vrijedi pokazati, poput parka preko ceste.

Nemojte izostaviti prostoriju koju kupci traže. Svaka spavaća soba i svaka kupaonica s tušem ili kadom trebaju se pojaviti, čak i one sasvim obične. Ako kupaonica nedostaje, ljudi se počnu pitati što s njom nije u redu.

Kada je manje fotografija pravi izbor

Neki oglasi trebaju ostati ispod uobičajenog raspona, i to je u redu.

• Kuća koja traži obnovu, prodana u stanju kakvom jeste. Iskreno prikažite vanjsku stranu, raspored prostorija i parcelu. Dvanaest jasnih fotografija kuće kojoj treba radovi govore kupcima više nego 30 fotografija koje pokušavaju sakriti radove.
• Prazno zemljište. Nekoliko fotografija parcele s ceste i iznutra, pogled ako postoji te eventualne objekte i prilaze. Realcomp, primjerice, i dalje traži barem jednu fotografiju na oglasu zemljišta.
• Nekretnina pod najmom, u koju ne možete ući u sve prostorije. Objavite ono što možete dobro snimiti i u opisu navedite da je pri obilasku moguće pristupiti i ostalim prostorijama.

Izbjegavajte lijenu varijantu s manje fotografija: šest snimaka telefonom s praga svake prostorije. Upravo na takve oglase odnosi se Zillowovo otkriće o oglasima s manje od devet fotografija.

Dosljedna galerija

Dvadeset pet fotografija koje izgledaju kao da su snimljene u istoj kući bolje su od 40 koje to nisu. To znači sličnu tonaciju u svim prostorijama, dosljedno okomite vertikale te da nijedna prostorija nije primjetno tamnija od ostalih.

Ako snimate telefonom, dosljednost je najteži dio. Poboljšanje aplikacije Real Estate Camera ispravlja osvjetljenje, bijelu balansu i vertikale, a obrada jedne fotografije traje 20 do 60 sekundi i troši 1 kredit. Zato galerija od 25 fotografija troši 25 kredita. Paket od 60 kredita po cijeni od $24.99 pokriva dva oglasa s po 25 fotografija, a krediti ne istječu. Prvi vam je kredit besplatan ako prije kupnje želite isprobati obradu jedne fotografije.

Virtualno uređenje praznih soba košta 2 kredita po fotografiji. Mnogi odbori traže da fotografije s uređenim interijerom budu označene. CRMLS-ova stranica za pomoć, primjerice, navodi da moraju biti opisane. Aplikacija datoteke s uređenim interijerom označava kao "virtualno uređeno", ali oznaku ne ispisuje na samu sliku, pa je dodajte u opis fotografije. Više pročitajte u pravilima MLS-a za virtualno uređenje. Ako pak fotografirate telefonom, vodič fotografije nekretnina na iPhoneu pokriva potrebne postavke.

Za snimanje i obradu cijele galerije u jednoj aplikaciji pogledajte aplikaciju za fotografiranje nekretnina.

Uredite cijelu galeriju od 25 fotografija bez napuštanja kuće. Započnite besplatno: 1 kredit.