Hvor mange bilder bør en eiendomsannonse ha?

En vanlig annonse for et hus med tre soverom bør ha omtrent 25 bilder. Zillows fotografiguide angir et idealt omfang på 22 til 27 bilder, basert på forskning fra Zillow. Bruk færre bilder for en ettromsleilighet og flere for et stort hus med tomt, og fyll aldri galleriet med nesten like bilder bare for å nå et bestemt antall.

Resten av siden dekker hvordan antallet varierer med eiendommen, hva MLS tillater, hvordan galleriet skal ordnes, og hva du bør kutte.

Hva Zillows veiledning faktisk sier

Zillows guide for selgere tar opp tre poeng om antall bilder. Tjue-to til 27 bilder er det ideelle omfanget. Boliger med færre enn ni bilder hadde omtrent 20 prosent lavere sannsynlighet for å bli solgt innen 60 dager. Og boliger med flere enn 28 bilder tok lengre tid å bli solgt.

Poenget om boliger med flere enn 28 bilder er lett å misforstå. Zillow selv antyder at årsaken er pris, ikke bildene: Boligene med 28 bilder eller flere var 12 prosent dyrere, og flere bilder kan ikke kompensere for en høy utropspris. Funnet er altså ikke "flere enn 28 bilder skader". Det er nærmere "etter et visst punkt hjelper flere bilder ikke lenger".

To forbehold. Artikkelen er datert november 2019 og er skrevet for boligselgere, ikke som en forskningsartikkel. Jeg ville sett 22 til 27 som et fornuftig utgangspunkt, ikke som en regel. Det funnet jeg ville lagt vekt på, er den nedre grensen: En annonse med noen få bilder er en annonse som kjøpere hopper over.

Hvor mange bilder per eiendomstype

Dette er områdene jeg tar utgangspunkt i. De forutsetter at hvert bilde viser noe de andre ikke viser.

Intervallene utover Zillow-intervallet strider ikke mot hverandre. Et hus med fem soverom på fire acres har mer å vise enn et hus med tre soverom på en firedels tomt, og en kjøper vil se låven. Det som ikke fortjener en plass, er det fjerde perspektivet på det samme soverommet.

Ta omtrent dobbelt så mange bilder som du legger ut. Det er gratis den dagen, og du får flere valgmuligheter dersom en av vinklene viser en refleksjon eller en skjev vegg.

Hvor mange bilder er tillatt på MLS?

Hvert MLS-nettverk setter sin egen grense, og grensene varierer mye. To eksempler jeg har undersøkt:

• Hjelpesiden til CRMLSes Flexmls sier at du kan laste opp 75 bilder per objekt, med opptil 15 MB eller 3000 x 2000 piksler per bilde. Samme side sier at bilder som ikke viser eiendommen nøyaktig, for eksempel bilder med møblert interiør, må merkes med en tilsvarende forklaring.
• Realcomp i Michigan tillater opptil 99 bilder, inkludert hovedfotoet. Det kreves et hovedfoto av eiendommens fasade innen 48 timer etter at objektet er ført opp, og skilt fra eiendomsmeglere, vannmerker og tekst på bilder er forbudt (Realcomps eget vannmerke er unntaket).

Begge grensene ligger langt over det et vanlig objekt trenger, noe som er det vanlige mønsteret. Antallsgrensen er sjelden den som begrenser. Det er redigeringen din. Finn ut reglene for styret én gang og noter dem, inkludert eventuelle regler om hovedfoto, tekst på bilder og merking av bilder med møblert interiør.

Rekkefølgen er like viktig som antallet

Det første bildet er vanligvis det som vises i søkeresultatene, og avgjør derfor om noen åpner objektet. Deretter ordner du bildene som en omvisning gjennom huset:

1. Beste eksteriørfoto av forsiden.
2. Entré.
3. Stue og familierom.
4. Kjøkken i alle vinkler, deretter spisestuen.
5. Hovedsoverom og hovedbad.
6. Andre soverom og andre bad.
7. Kontor, ekstrarom og kjeller.
8. Hage, terrasse, basseng og deretter resten.

Hold bildene av hvert rom sammen. Hvis det er én ting kjøperne vil betale for, som utsikt til en innsjø eller et nytt kjøkken, kan den flyttes opp til andreplass. Den rom-for-rom-listen over bilder går gjennom hvert rom i detalj.

Forsidebildet fortjener mest oppfølging av alt i galleriet. Hvis bildet ditt ble tatt med solen bak huset, er det verdt å rette opp før det blir miniatyrbildet.

Hva du bør klippe bort

Mange objektpresentasjoner blir dårlige av kutting. Etter en fotografering kan du ha 60 bilder. Her er hva du klipper bort først:

• Nesten like bilder. To bilder av samme soverom fra nesten samme hjørne. Behold det skarpeste.
• Garderobeskap, med mindre det virkelig er en stor garderobe man kan gå inn i. Det samme gjelder små vaskeplasser, tekniske rom og varmeovnen.
• Et helt vanlig gjestetoalett. Hvis det er lite og uten særpreg, gir det ingen verdi.
• Nærbilder av ting som ikke er spesielle. En vanlig kran, en termostat og en lysbryter.
• Alt som har en teknisk feil: skjeve vegger, din egen refleksjon i et speil eller et rustfritt kjøleskap, et overeksponert vindu med mørkt rom bak og et uskarpt bilde.
• Rom som ser dårligere ut på foto enn i virkeligheten. En smal gang eller en trang smudgang kan få huset til å fremstå mindre. Hopp over rommet, og la visningen gjøre jobben.
• Bilder av gaten og nærområdet, med mindre det er noe verdt å vise, som en park på motsatt side av veien.

Ikke klipp bort rom kjøperne vil lete etter. Alle soverom og alle bad med dusj skal være med, selv de enkle. Et manglende bad får folk til å spørre seg hva som er galt.

Når du bør bruke færre bilder

Noen objekter bør ha færre bilder enn det vanlige, og det er helt i orden.

• Et hus som trenger oppussing, solgt i nåværende stand. Vis eksteriøret, planløsningen og tomten akkurat slik de er. Tretten tydelige bilder av et hus som trenger arbeid forteller kjøperne mer enn 30 bilder som prøver å skjule det.
• Ubbebygget tomt. Noen bilder av tomten fra veien og fra inne på tomten, eventuell utsikt og eventuelle bygninger eller adkomst. Realcomp krever for eksempel fortsatt minst ett bilde på en tomteannonse.
• Et utleieobjekt med en leietaker i huset, der du ikke får adgang til alle rom. Legg ut det du kan ta gode bilder av, og skriv i feltet for merknader at det er mulig å se flere rom på en visning.

Det du bør unngå er den slurvige versjonen av færre bilder: seks mobilbilder tatt fra døråpningen til hvert rom. Det er den slags annonser Zillows funn om færre enn ni bilder gjelder.

Hold galleriet enhetlig

Tjuefem bilder som ser ut til å være tatt i samme hus, er bedre enn 40 bilder som ikke er det. Det betyr lignende fargetoner fra rom til rom, rette loddlinjer i alle bildene og at ingen rom er merkbart mørkere enn resten.

Hvis du fotograferer med mobilen, er det vanskeligste å opprettholde enhetligheten. Forbedring i Real Estate Camera retter lys, hvitbalanse og loddlinjer. Det tar 20 til 60 sekunder per foto og koster 1 kreditt, så et galleri med 25 bilder bruker 25 kreditter. Pakken med 60 kreditter til $24.99 dekker to annonser av den størrelsen, og kredittene utløper ikke. Din første kreditt er gratis hvis du vil prøve Forbedring på ett bilde før du kjøper noe.

For tomme rom koster virtuell styling 2 kreditter per foto. Mange annonsesider krever at bilder med virtuell styling er merket. CRMLS sin hjelpeside sier for eksempel at bildene må ha en bildetekst. Appen markerer filer med virtuell styling som "virtuelt stylet", men skriver ikke ut merkingen på bildet, så legg den til i bildeteksten. Les mer i regler for virtuell styling i MLS. Hvis du tar bilder med mobilen, finner du innstillingene i eiendomsbilder med iPhone.

For å ta og redigere hele galleriet i én app, se appen for eiendomsfotografering.

Rediger alle 25 bildene i galleriet uten å forlate hjemmet. Start gratis: 1 kreditt.