Hversu margar tigningsmyndir þarf í fasteignatigningu?

Husuald fyrir íbúð með þrjum herbergjum ætti að hafa um 25 ljósmyndir. Ljósmyndaleiðbeining Zillow segir að hið ákæðanlegga sé 22 til 27 ljósmyndir, samkvæmt rannsókn Zillow. Veldu færri ljósmyndir fyrir einherbergja íbúð en fleiri fyrir stórt hús með landeign, og aldrei fyldu húsasafnið með nærri eins ljósmyndum aðeins til að komast upp á tölu.

Restur þessarar síðu fjallar um hvernig fjöldi myndanna breytist með fasteigninni, hvað MLS leyfir, hvernig á að raða myndasafninu og hvaða myndir er óþarfi að hafa.

Hvað segja Zillow leiðbeiningarnar í raun?

Leiðbeiningar Zillow fyrir selendur nefna þrjú atriði um fjölda ljósmynda. Bilið tuttugu og tveir til 27 myndir er best. Hús með færri en níu myndir voru um 20 prósent minna líkleg til að seljast innan 60 daga. Og hús með meira en 28 myndir tóku lengri tíma að seljast.

Atriðið um hús með meira en 28 myndir er auðvelt að túlka röngt. Zillow sjálft bendur á að ástæðan sé verð, ekki myndirnar: húsin með 28 eða fleiri myndir voru 12 prósent dýrari og viðbótarmyndir bæta ekki fyrir hátt álykt verð. Niðurstaðan er því ekki „meira en 28 myndir hjálpa ekki“. Hún næst frekar „fram úr ákveðnu marki breyta fleiri myndir ekki lengur til“.

Tveir fyrirvar. Greinin er dagsett í nóvember 2019 og hún er skrifuð fyrir heimilisselendur, ekki sem rannsóknargrein. É myndi taka 22 til 27 sem skynsamlegt viðmið, ekki sem fasta reglu. Niðurstaðan sem þarf að hafa í huga er lægri mörkin: fasteign í söu með örfáar tigningsmyndir er fasteign sem kaupendur hlaupa á.

Fjöldi tigningsmynda eftir fasteignartegund

Þetta eru bilin sem ég vinn eftir. Forsendan er að hver mynd sýni eitthvað sem aðrar myndir ekki.

Bilin ofar við Zillow-bilið eru ekki mótsögn. Fimmherbergjahús á fjórum ekrum hefur meira að sýna heldur en þriggjaherbergjahús á fimmtán ekrum og kaupandi vill sjá fjárhúsið. Það sem fær ekki plás í myndasafninu er fjóðra sjónarhornið af sama svefnherbergi.

Taktu um tvöfalt meiri ljósmyndir en þú ætlar að birta. Það er ókeyp þann daginn og gefur þér fleiri valkosti ef eitt horn reynist hafa endurkoma eða hallandi veg.

Hve margar ljósmyndir leyfir MLS?

Hvert MLS setur eigin takmark, og þau eru mjög ólík. Tvö dæmi sem ég athugaði:

• Hjálparsíða Flexmls hjá CRMLS segir að hægt sé að hlaða upp 75 ljósmyndum fyrir hverja skýringu, þar sem hver mynd er allt að 15 MB eða 3000 x 2000 pixels. Sú sama síða segir að ljósmyndir sem ekki sýna eignina nákvæmlega, til dæmis við sýndarinnréttingu, þurfi að vera merktar sem slíkar.
• Realcomp í Michigan leyfir allt að 99 ljósmyndum, aðalyndin talin með. Aðalynd af framhliði eignarinnar þarf að liggja fyrir innan 48 klukkustunda frá því að skýringin er stofnuð. Skilti fasteignastofnana, vatnsmerki og texti á ljósmyndum eru bönnuð, nema eigið vatnsmerki Realcomp.

Bæði takmörkin eru langt yfir því sem venjuleg skýring þarf, en þetta er yfirleitt þvíð sama. Takmarkið er sjaldan hindrunin. Myndvinnslan þín er hins vegar það. Skoðaðu reglur félags þíns einu sinni og hafðu þær í gjörnum þínum, þar meðal reglur um aðalynd, texta á myndum og skýringar á sýndarinnréttingu.

Röðun ljósmynda skiptir jafnvel við fjölda þeirra

Fyrsta ljósmyndin er yfirleitt sú sem birtist í leitarniðurstöðum, svo hún ákvarðar hvort einhver opni skýringu. Eftir það raðaðu ljósmyndunum eins og um væri gengið um húsið:

1. Framhliðið, eins og best.
2. Inngangur.
3. Bæðiræmi og fjölskylduræmi.
4. Eldhús, myndir úr öllum áttum saman, síðan borðstofa.
5. Aðalherbergi, aðalbaðherbergi.
6. Önnur herbergi, önnur baðherbergi.
7. Skrifstofa, aukherbergi, kjallari.
8. Garður að baki, verönd, sundlaug, síðan viðbætur.

Haltu ljósmyndunum úr hverju herbergi saman. Ef eitt af því sem kaupendur vilja greiða fyrir, til dæmis útsýni yfir vörðu eða nýtt eldhús, getur það farið upp í annað sæti. Ljósmyndalisti eftir herbergjum tekur hvert herbergi fyrir í smáatvikum.

Hafðu mest umhyggju fyrir framhliðsmyndinni. Ef hún var tekin með sólin að baki húsinu er þess virði að laga hana áður en hún verður smáfynd.

Hvaða á að sjóa

Mikið úr skýringum fer úrskeiðis þegar of margar ljósmyndir eru fjarlægðar. Eftir myndatöku gætuðu þú haft 60 myndir. Hvaða myndir fara fyrst:

• Nánast samhlífar myndir. Tvær myndir af sama herbergi frá nánst sama horni. Hafðu hana sem er skarpari.
• Fataskápar, nema um rétt alstæði sé að ræða. Sama gildir um þrifaskápa, hagnýtarými og ofn.
• Almennt þrifherbergi. Ef það er lítið og einfalmt bætir það ekkert við.
• Nærmyndir af hlutum sem eru ekki sérstakir. Venjulegur krana, hitastillir, ljósrofi.
• Allt sem hefur tæknilegt vandamál: hallandi vegir, þín endurkoma í spegli eða á kældum ísskápi, gluggi sem hefur hvítið út á meðan herbergið er myrkt, móð mynd.
• Herbergi sem líta verri út á ljósmynd en í raun og veru. Mjórgangur eða pröngt þrif- og fataherbergi getur látið húsið líta minna út. Hlaðu því frá og láttu sýninguna vinna starfið.
• Myndir af götu og útsýni úr hverfinu, nema eitthvað sé þess virði að sýna, eins og parkur hinnum megin við götuna.

Ekki sjóa herbergi sem kaupendur munu skoða. Hvert herbergi og hvert fullbúið baðherbergi ættu að koma fyrir í ljósmyndunum, jafnvel þau einfaldu. Ef baðherbergi vantar, byrja fólk að velta um hvað sé í gangi.

Þegar færri ljósmyndir eru rétt val

Sumar skýringar ættu að vera færri en venjulegt er, og það er í lagi.

• Hús sem þarf að laga, selt í núverandi ástandi. Sýndu útlit, skipulag og lóð heiðarlega. Tólf skýrar ljósmyndir af húsi sem þarf að laga segja kaupendum meira en 30 ljósmyndir sem reyna að fela vandann.
• Óbyggt lóð. Nokkrar myndir af lóðinu frá veginum og úr lóðinu, útsýnið ef það er til, og hvaða mannvirki eða aðgangsleiðir sem eru. Realcomp, til dæmis, vill enn að minnsta kosti eina ljósmynd í lóðaskýringu.
• Leiguhús þar sem leigjandi býr og ekki er hægt að komast í öll herbergi. Birtu þær ljósmyndir sem þú færð góðar og skrifaðu í lýsinguna að hægt sé að fá aðgang að fleiri herbergum á sýningu.

Það sem þú ættir að forðast er hálsáhættaríkið á færri ljósmyndir: sex síma-myndir frá dyrunum af hverju herbergi. Þetta eru þær skýringar sem Zillow tekur fyrir í niðurstöðu sinni þegar ljósmyndir eru færri en níu.

Haltu ljósmyndunum samræmdum

Tuttugu og fimm ljósmyndir sem líta út eins og þær komiðu úr sama húsi eru betri en 40 sem gera ekki. Þetta þýðir að liturinn sé svipaður frá herbergi til herbergis, að lóðréttar línur séu viðhaldnar alls staðar og að engin herbergi séu augljósan dökkari en hin.

Ef þú tekur ljósmyndir í síma er samræmni þetta erfiðusti hluturinn. Lagfæringin í Real Estate Camera leiðréttir ljós, hvítvægi og lóðréttar línur. Hún þarf 20 til 60 sekúndur og 1 innigildi fyrir hverja ljósmynd, svo að 25 ljósmynda samstilling notar 25 inneignir. Pakkinn með 60 inneignum fyrir $24.99 nær yfir tvær slíkar skýringar, og inneignir renna ekki út. Fyrsta innigildið er ókeyp ef þú vilt prófa eina ljósmynd áður en þú keypir eitthvað.

Sýndarinnrétting tómarra herberga kostar 2 inneignir fyrir hverja mynd. Mörg yfirlitsblöð vilja að myndir af innréttum húsum séu merktar. Til dæmis segir hjálparsíða CRMLS að þær verði að hafa myndatexta. Appan merkir skrárnar sem „sýndarinnréttar“ en prentaði merkinguna ekki á myndina, svo bættu henni við í myndatextann. Nánar í reglum um sýndarinnréttingu á MLS. Ef þú tekur myndir á síma gengur fasteignamyndir á iPhone yfir stillingarnar.

Til að taka myndirnar og breyta þeim í einu og sama forriti sjá forrit fyrir fasteignamyndir.

Breyttu öllu 25-mynda myndasafninu án þess að fara úr húsi. Byrjaðu ókeypis: 1 inneign.