Quantas fotografias deve ter um anúncio imobiliário?

Um anúncio típico de uma casa com três quartos deve ter cerca de 25 fotografias. O guia de fotografia da Zillow indica que o ideal é 22 a 27 fotografias, com base na pesquisa da Zillow. Use menos fotografias para um apartamento com um quarto e mais para uma casa grande com terreno, e nunca encha a galeria com fotografias quase duplicadas apenas para atingir um número.

O resto desta página explica como a quantidade de fotografias varia com o imóvel, o que a MLS permite, como ordenar a galeria e que imagens eliminar.

O que dizem, na verdade, as orientações da Zillow

O guia da Zillow para vendedores faz três observações sobre o número de fotografias. A faixa ideal é de vinte e duas a 27 fotografias. As casas com menos de nove fotografias tinham cerca de 20 por cento menos probabilidade de vender-se no prazo de 60 dias. E as casas com mais de 28 fotografias demoravam mais a vender-se.

A conclusão sobre as casas com mais de 28 fotografias é fácil de interpretar mal. A própria Zillow sugere que a razão é o preço, e não as fotografias: as casas com 28 ou mais fotografias eram 12 por cento mais caras, e fotografias adicionais não compensam um preço pedido elevado. Por isso, a conclusão não é que "mais de 28 fotografias prejudica". A leitura mais fiel é: "a partir de certo ponto, mais fotografias deixam de ajudar".

Duas ressalvas. O artigo é datado de novembro de 2019 e foi escrito para quem vende casas, não como um artigo de investigação. Consideraria 22 a 27 uma referência sensata, e não uma regra. A conclusão que mais importa prende-se ao limite inferior: um anúncio com apenas algumas fotografias é um anúncio que os compradores ignoram.

Quantas fotografias por tipo de imóvel

Estas são as faixas que uso como referência. Pressupõem que cada fotografia mostra algo que as outras não mostram.

Os intervalos que vão além da faixa indicada pela Zillow não constituem uma contradição. Uma moradia com cinco quartos e quatro acres de terreno tem mais a mostrar do que uma de três quartos em um quarto de acre, e um comprador quer ver o celeiro. O que não merece um lugar na galeria é uma quarta perspetiva do mesmo quarto.

Fotografe aproximadamente o dobro do que vai publicar. O serviço é gratuito no dia e fica com várias opções se um dos ângulos captar um reflexo ou mostrar uma parede torta.

Quantas fotografias permite a MLS?

Cada MLS define o seu próprio limite, e eles variam bastante. Eis dois exemplos que consultei:

• A página de ajuda do Flexmls da CRMLS indica que pode carregar 75 fotografias por anúncio, cada uma com até 15 MB ou 3000 por 2000 píxeis. A mesma página refere que as fotografias que não mostram fielmente o imóvel, como as de decoração, têm de ter uma legenda que as identifique como tal.
• O Realcomp em Michigan permite até 99 fotografias, incluindo a fotografia principal. Exige uma fotografia principal da frente do imóvel no prazo de 48 horas após a introdução do anúncio e proíbe cartéis de agência, marcas de água e texto nas fotografias (a marca de água da própria Realcomp é a única exceção).

Ambos os limites são muito superiores ao número de que um anúncio normal necessita, o que costuma acontecer. O limite raramente é o problema. As suas próprias edições é que podem ser. Consulte uma só vez as regras da sua associação e guarde-as nas suas notas, incluindo quaisquer regras sobre a fotografia principal, o texto nas imagens e as legendas que indiquem a decoração.

A ordem importa tanto como a quantidade

A primeira fotografia é normalmente a que aparece nos resultados de pesquisa, por isso determina se alguém abre o anúncio. Depois, organize as fotografias pela ordem de uma visita à casa:

1. A melhor fotografia do exterior frontal.
2. Entrada.
3. Sala e sala de estar.
4. Cozinha, reunindo todos os ângulos, e depois a sala de refeições.
5. Quarto principal e casa de banho principal.
6. Os restantes quartos e casas de banho.
7. Escritório, divisão adicional e cave.
8. Quintal, pátio, piscina e, no final, outros espaços.

Mantenha juntas as fotografias de cada divisão. Se houver algo que os compradores aceitem pagar, como uma vista para o lago ou uma cozinha nova, esse aspeto pode passar para segundo lugar. A lista de fotografias por divisão apresenta cada divisão em detalhe.

A fotografia da fachada merece mais cuidado do que qualquer outra na galeria. Se foi tirada com o sol por trás da casa, vale a pena corrigi-la antes que seja usada como miniatura.

O que cortar

Muitos anúncios falham na fase de corte. Depois de uma sessão de fotografia, pode ter 60 imagens. Eis o que deve cortar primeiro:

• Imagens quase idênticas. Duas fotografias do mesmo quarto, tiradas de ângulos quase idênticos. Guarde a mais nítida.
• Roupeiros, a não ser que existam quartos de roupa com espaço para andar. O mesmo vale para espaços de lavandaria, divisões técnicas e a caldeira.
• Uma casa de banho de visitas simples. Se for pequena e sem personalidade, não acrescenta nada.
• Grandes planos de objetos que não têm nada de especial. Uma torneira comum, um termóstato, um interruptor de luz.
• Tudo o que tenha um problema técnico: paredes que pareçam tortas, o seu reflexo num espelho ou num frigorífico de aço inoxidável, uma janela estourada com a divisão escura, uma fotografia desfocada.
• Divisões que parecem piores numa fotografia do que na vida real. Um corredor estreito ou uma lavandaria apertada podem fazer com que a casa pareça menor. Omita-as e deixe a visita fazer a diferença.
• Imagens da rua e vistas do bairro, a não ser que exista algo que valha a pena mostrar, como um parque do outro lado da rua.

Não corte nenhuma divisão que os compradores esperem encontrar. Todos os quartos e todas as casas de banho completos devem aparecer, mesmos os mais simples. A ausência de uma casa de banho faz com que as pessoas se perguntem o que há de errado.

Quando é melhor mostrar menos fotografias

Alguns anúncios devem ficar abaixo dessa faixa, e não há problema nisso.

• Uma casa para renovar, vendida no estado em que se encontra. Mostre honestamente o exterior, a planta e o terreno. Doze fotografias nitidas de uma casa que precisa de obras transmitem mais informação aos compradores do que 30 que tentam esconder essa necessidade.
• Terreno vazio. Algumas imagens do terreno a partir da estrada e do interior do próprio terreno, a vista, se houver, e eventuais construções ou vias de acesso. A Realcomp, por exemplo, ainda exige pelo menos uma fotografia num anúncio de terreno.
• Um imóvel arrendado, ocupado por um inquilino, no qual não consegue entrar em todas as divisões. Publique o que conseguir fotografar bem e indique nas observações do anúncio que é possível aceder a mais divisões durante uma visita.

Deve evitar a versão desleixada de mostrar menos fotografias: seis imagens tiradas com o telemóvel à porta de cada divisão. É esse o tipo de anúncio a que se refere a análise da Zillow sobre anúncios com menos de nove fotografias.

Mantenha a galeria consistente

Vinte e cinco fotografias que pareçam tiradas na mesma casa valem mais do que 40 em que isso não acontece. Isso significa manter cores semelhantes entre as divisões, verticais retas em todas as imagens e nenhuma divisão visivelmente mais escura do que as restantes.

Se estiver a fotografar com um telemóvel, manter essa consistência é a parte mais difícil. A funcionalidade Melhorar do Real Estate Camera corrige a iluminação, o equilíbrio de branco e as verticais, demora entre 20 e 60 segundos por fotografia e custa 1 crédito, por isso uma galeria de 25 fotografias utiliza 25 créditos. O pacote de 60 créditos, ao preço de $24.99, cobre dois anúncios desse tamanho, e os créditos não expiram. Se quiser experimentar uma fotografia antes de comprar qualquer coisa, o primeiro crédito é gratuito.

Para divisões vazias, o staging virtual custa 2 créditos por foto. Muitos portais exigem que as fotos com staging estejam identificadas. Por exemplo, a página de ajuda da CRMLS indica que devem ter uma legenda. A aplicação identifica os ficheiros com staging como "com staging virtual", mas não imprime a etiqueta na imagem, por isso, indique-a na legenda. Mais informações em regras de staging virtual do MLS. E se estiver a fotografar com um telemóvel, consulte as configurações em fotos de imóveis com um iPhone.

Para fotografar e editar toda a galeria numa só aplicação, consulte a aplicação de fotografia imobiliária.

Edite uma galeria completa de 25 fotos sem sair de casa. Comece gratuitamente: 1 crédito.