ประกาศอสังหาริมทรัพย์ควรมีภาพกี่ภาพ

ประกาศบ้านสามห้องนอนทั่วไปควรมีประมาณ 25 ภาพ คู่มือการถ่ายภาพของ Zillow ระบุว่าจำนวนที่เหมาะสมคือ 22–27 ภาพ ตามงานวิจัยของ Zillow หากเป็นคอนโดหนึ่งห้องนอน ให้ใช้จำนวนภาพน้อยลง ส่วนบ้านขนาดใหญ่ที่มีที่ดิน ให้ใช้มากขึ้น และอย่าเติมชุดภาพด้วยภาพที่แทบซ้ำกันเพียงเพื่อให้ถึงจำนวนที่กำหนด

เนื้อหาส่วนที่เหลือของหน้านี้จะอธิบายว่าจำนวนภาพเปลี่ยนอย่างไรตามทรัพย์สิน จำนวนที่ MLS อนุญาต วิธีเรียงลำดับชุดภาพ และสิ่งที่ควรตัดออก

คำแนะนำของ Zillow ระบุอะไรไว้บ้าง

คู่มือของ Zillow สำหรับผู้ขายบ้านกล่าวถึงจำนวนภาพสามประเด็น ช่วง 22–27 ภาพเป็นช่วงที่เหมาะสมที่สุด บ้านที่มีภาพน้อยกว่า 9 ภาพมีโอกาสขายได้ภายใน 60 วันน้อยกว่าประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์ ส่วนบ้านที่มีภาพมากกว่า 28 ภาพใช้เวลาขายนานกว่า

ประเด็นเรื่องบ้านที่มีภาพมากกว่า 28 ภาพอาจถูกตีความผิดได้ง่าย Zillow เองก็ชี้ว่าเหตุผลคือราคา ไม่ใช่จำนวนภาพ เพราะบ้านที่มี 28 ภาพขึ้นไปมีราคาสูงกว่า 12 เปอร์เซ็นต์ และภาพที่เพิ่มเติมก็ชดเชยราคาตั้งขายที่สูงไม่ได้ ดังนั้น ผลการวิจัยนี้ไม่ได้บอกว่า “การมีภาพมากกว่า 28 ภาพส่งผลเสีย” แต่ใกล้เคียงกับ “เมื่อถึงจุดหนึ่ง ภาพที่เพิ่มเติมก็ไม่ช่วยให้ผลดีขึ้นอีก”

มีสองประเด็นที่ควรระวัง บทความระบุวันที่เดือนพฤศจิกายน 2019 และเขียนขึ้นสำหรับผู้ขายบ้าน ไม่ใช่งานวิจัย ควรถือว่า 22–27 ภาพเป็นค่าเริ่มต้นที่สมเหตุสมผล ไม่ใช่กฎบังคับ สิ่งที่ควรจำจากผลการวิจัยคือขอบล่างของช่วง เพราะประกาศที่มีภาพเพียงไม่กี่ภาพเป็นประกาศที่ผู้ซื้อจะข้าม

จำนวนภาพตามประเภททรัพย์สิน

ช่วงจำนวนภาพเหล่านี้คือช่วงที่ผมใช้วางแผน โดยสมมติว่าทุกภาพมีสิ่งที่ภาพอื่นไม่มี

ช่วงจำนวนภาพที่เกินช่วงของ Zillow ไม่ได้ขัดแย้งกัน บ้านห้าห้องนอนบนที่ดินขนาดสี่เอเคอร์มีสิ่งที่นำเสนอได้มากกว่าบ้านสามห้องนอนบนที่ดินขนาดหนึ่งในสี่เอเคอร์ และผู้ซื้อก็อยากเห็นยุ้ง ส่วนภาพมุมที่สี่ของห้องนอนเดิมไม่ควรถ่าย

ถ่ายให้ได้ประมาณสองเท่าของจำนวนภาพที่จะลง ในวันถ่ายไม่มีค่าใช้จ่าย และยังมีภาพให้เลือกหากมุมใดมุมหนึ่งมีแสงสะท้อนหรือผนังเอียง

MLS อนุญาตให้มีภาพกี่ภาพ?

แต่ละ MLS กำหนดขีดจำกัดของตัวเองและแตกต่างกันมาก สองตัวอย่างที่ตรวจสอบมา:

• หน้าวิธีใช้ Flexmls ของ CRMLS ระบุว่าอัปโหลดได้ 75 ภาพต่อหนึ่งประกาศ แต่ละภาพไม่เกิน 15 MB หรือขนาด 3000 x 2000 พิกเซล หน้าเดียวกันยังระบุว่าภาพที่ไม่ได้แสดงทรัพย์สินอย่างถูกต้อง เช่น ภาพแต่งห้อง ต้องระบุคำบรรยายให้ชัดว่าเป็นภาพแต่งห้อง
• Realcomp ในมิชิแกน อนุญาตให้มีภาพได้สูงสุด 99 ภาพ รวมภาพหลัก โดยต้องมีภาพหลักของด้านหน้าทรัพย์สินภายใน 48 ชั่วโมงหลังป้อนประกาศ และห้ามติดป้ายเอเจนต์ ลายน้ำ หรือข้อความบนภาพ (ลายน้ำของ Realcomp เองเป็นข้อยกเว้น)

ขีดจำกัดทั้งสองสูงกว่าสิ่งที่ประกาศทั่วไปต้องการมาก ซึ่งเป็นแบบแผนปกติ ขีดจำกัดไม่ค่อยเป็นตัวกำหนด สิ่งที่จำกัดจริง ๆ คือการคัดภาพของคุณเอง ตรวจสอบกฎของสมาคม MLS ที่คุณสังกัดหนึ่งครั้ง แล้วเก็บไว้ในโน้ต รวมถึงกฎเกี่ยวกับภาพหลัก ข้อความบนภาพ และคำบรรยายเกี่ยวกับการแต่งห้อง

ลำดับภาพสำคัญไม่แพ้จำนวนภาพ

ภาพแรกมักเป็นภาพที่แสดงในผลการค้นหา ดังนั้นจึงเป็นตัวกำหนดว่าผู้ซื้อจะเปิดประกาศหรือไม่ หลังจากนั้น เรียงภาพเหมือนเดินชมบ้าน:

1. ภาพด้านหน้าบ้านที่ดีที่สุด
2. ทางเข้า
3. ห้องรับรองและห้องครอบครัว
4. ห้องครัว ถ่ายทุกมุมรวมไว้ด้วยกัน แล้วตามด้วยห้องอาหาร
5. ห้องนอนหลักและห้องน้ำหลัก
6. ห้องนอนส่วนอื่นและห้องน้ำส่วนอื่น
7. ห้องทำงาน ห้องอเนกประสงค์ และห้องใต้ดิน
8. สวนหลัง ระเบียง สระ แล้วตามด้วยส่วนเพิ่มเติม

จัดภาพของแต่ละห้องให้อยู่ติดกัน หากมีสิ่งที่ผู้ซื้อยอมจ่ายเพิ่ม เช่น วิวทะเลหรือครัวใหม่ ให้ย้ายสิ่งนั้นขึ้นมาเป็นภาพที่สอง รายการภาพถ่ายแยกตามห้อง อธิบายรายละเอียดของแต่ละห้อง

ภาพหน้าบ้านควรได้รับความเอาใจใส่มากที่สุดในชุดภาพ หากถ่ายโดยมีแดดอยู่ด้านหลังบ้าน ก็ควรปรับแก้ก่อนที่ภาพจะกลายเป็นรูปย่อ

ภาพที่ควรตัดออก

การคัดภาพเป็นจุดที่ประกาศจำนวนมากมักทำพลาด หลังถ่ายเสร็จคุณอาจมีภาพ 60 เฟรม ให้ตัดสิ่งเหล่านี้ก่อน:

• ภาพเกือบซ้ำกัน ถ่ายห้องนอนเดียวกันสองภาพจากมุมที่แทบไม่ต่างกัน ให้เก็บภาพที่คมชัดกว่า
• ตู้เสื้อผ้า เว้นแต่เป็นห้องเก็บเสื้อผ้าที่เดินเข้าได้จริง โถงซักผ้า ห้องช่าง และเตาหุงต้มก็เช่นกัน
• ห้องน้ำแขกทั่วไป หากเล็กและเรียบง่ายก็ไม่เพิ่มอะไร
• ภาพระยะใกล้ของสิ่งที่ไม่มีอะไรพิเศษ เช่น ก๊อกน้ำมาตรฐาน เทอร์โมสตัต หรือสวิตช์ไฟ
• ภาพที่มีปัญหาทางเทคนิค เช่น ผนังเอียง เห็นเงาของคุณในกระจกหรือตู้เย็นสเตนเลส หน้าต่างสว่างจ้าเกินไปขณะที่ห้องมืด หรือภาพเบลอ
• ห้องที่ดูในภาพแย่กว่าเมื่อเข้าไปดูจริง ทางเดินแคบหรือห้องโคลต์ขนาดเล็กอาจทำให้บ้านดูเล็กลง ให้ข้ามห้องนั้นไป แล้วปล่อยให้การเปิดบ้านทำหน้าที่แทน
• ภาพถนนและวิวบริเวณรอบ ๆ บ้าน ยกเว้นเมื่อมีสิ่งที่ควรแสดง เช่น สวนสาธารณะฝั่งตรงข้าม

อย่าตัดห้องที่ผู้ซื้อคาดว่าจะเห็น ทุกห้องนอนและทุกห้องน้ำที่มีอ่างอาบน้ำต้องมีภาพ แม้แต่ห้องที่เรียบง่าย การไม่มีภาพห้องน้ำทำให้คนสงสัยว่ามีอะไรผิดปกติหรือเปล่า

เมื่อควรใช้ภาพให้น้อยกว่า

บางประกาศก็ควรมีจำนวนภาพต่ำกว่าช่วงปกติ และไม่ผิดแต่อย่างใด

• บ้านที่ต้องปรับปรุงและขายตามสภาพ แสดงด้านหน้า ผังบ้าน และพื้นที่ดินอย่างตรงไปตรงมา สิบสองภาพที่ชัดเจนของบ้านที่ต้องซ่อมแซมบอกผู้ซื้อได้มากกว่า 30 ภาพที่พยายามซ่อนสภาพของบ้าน
• ที่ดินว่างเปล่า ถ่ายที่ดินจากฝั่งถนนและจากในที่ดินไม่กี่ภาพ ถ้ามีวิวก็รวมไว้ด้วย รวมถึงสิ่งก่อสร้างหรือทางเข้าออกที่มีอยู่ เช่น Realcomp ก็ยังต้องการภาพอย่างน้อยหนึ่งภาพสำหรับประกาศที่ดิน
• บ้านเช่าที่มีผู้เช่าอาศัยอยู่ ซึ่งคุณไม่สามารถเข้าทุกห้องได้ ลงเฉพาะส่วนที่ถ่ายได้ดี และเขียนในรายละเอียดประกาศว่าสามารถเข้าชมส่วนอื่นเพิ่มเติมได้ตอนเปิดบ้าน

สิ่งที่ควรเลี่ยงคือการลดจำนวนภาพแบบขี้เกียจ คือถ่ายด้วยมือถือห้องละ 6 ภาพจากหน้าประตู นั่นคือประกาศที่ข้อค้นพบรูปภาพน้อยกว่า 9 ภาพของ Zillow กล่าวถึง

ทำให้ชุดภาพดูสม่ำเสมอ

ยี่สิบห้าภาพที่ดูเหมือนถ่ายจากบ้านหลังเดียวกัน ดีกว่า 40 ภาพที่ดูไม่เหมือนมาจากบ้านเดียวกัน นั่นหมายถึงต้องมีโทนสีใกล้เคียงกันระหว่างห้อง เส้นแนวตั้งตรงสม่ำเสมอทั้งภาพ และไม่มีห้องใดมืดกว่าห้องอื่นอย่างเห็นได้ชัด

หากถ่ายด้วยมือถือ ความสม่ำเสมอดังกล่าวคือส่วนที่ยากที่สุด ฟีเจอร์ปรับภาพของ Real Estate Camera ช่วยปรับแสง สมดุลสีขาว และเส้นแนวตั้ง ใช้เวลา 20 ถึง 60 วินาทีต่อภาพ โดยใช้ 1 เครดิต ดังนั้น ชุดภาพ 25 ภาพจะใช้ 25 เครดิต ชุดเครดิตขนาด 60 เครดิตราคา $24.99 ครอบคลุมประกาศที่มีจำนวนภาพเท่ากันถึงสองรายการ และเครดิตไม่มีวันหมดอายุ เครดิตแรกของคุณฟรี หากต้องการลองปรับภาพหนึ่งภาพก่อนซื้อ

สำหรับห้องว่าง การแต่งห้องเสมือนจริงใช้ 2 เครดิตต่อภาพ หลายเว็บบอร์ดต้องการให้ภาพที่แต่งห้องมีป้ายกำกับ ตัวอย่างเช่น หน้าความช่วยเหลือของ CRMLS ระบุว่าภาพเหล่านั้นต้องมีคำบรรยายกำกับ แอปจะระบุไฟล์ที่แต่งห้องแล้วว่า "แต่งห้องเสมือนจริง" แต่จะไม่พิมพ์ป้ายลงบนภาพ จึงควรเพิ่มป้ายในคำบรรยายภาพ ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ กฎ MLS สำหรับการแต่งห้องเสมือนจริง และหากถ่ายด้วยโทรศัพท์ ดูการตั้งค่าได้ที่ ภาพอสังหาริมทรัพย์ถ่ายด้วย iPhone

หากต้องการถ่ายและแก้ไขภาพทั้งหมดในแอปเดียว ดู แอปถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์

เรียบเรียงภาพครบทั้ง 25 ภาพได้โดยไม่ต้องออกจากบ้าน เริ่มใช้งานฟรี: 1 เครดิต