Bir gayrimenkul ilanında kaç fotoğraf olmalı?

Tipik bir üç yataklı ilanda yaklaşık 25 fotoğraf olmalı. Zillow'ın fotoğraf rehberi, Zillow araştırmasına dayanarak ideal sayının 22 ile 27 fotoğraf arasında olduğunu belirtiyor. Tek yataklı bir dairede sayıyı azaltın, arsası olan büyük bir evde artırın. Belirli bir sayıya ulaşmak için galeriyi neredeyse aynı fotoğraflarla asla doldurmayın.

Bu sayfanın kalan kısmı, fotoğraf sayısının taşınmaz türüne göre nasıl değiştiğini, MLS'nin neye izin verdiğini, galerinin nasıl sıralanacağını ve hangi fotoğrafların çıkarılacağını ele alıyor.

Zillow'ın rehberi aslında ne diyor?

Zillow'ın satıcılara yönelik rehberi, fotoğraf sayısı hakkında üç noktaya değiniyor. Yirmi iki ile 27 arasındaki fotoğraf sayısı ideal aralıktır. Dokuzdan az fotoğrafı olan evlerin 60 gün içinde satılma olasılığı yaklaşık yüzde 20 daha düşüktü. 28'den fazla fotoğrafı olan evlerin satışı ise daha uzun sürdü.

28'den fazla fotoğrafı olan evlerle ilgili tespit kolayca yanlış anlaşılabilir. Zillow'ın kendisi bunun nedeninin fotoğraflar değil, fiyat olduğunu ileri sürüyor: 28 veya daha fazla fotoğrafı olan evler yüzde 12 daha pahalıydı ve fazladan fotoğraflar yüksek bir ilan fiyatını telafi edemez. Yani bulgu, "28'den fazla fotoğraf zarar verir" anlamına gelmiyor. Buna daha yakın ifade şudur: "Belirli bir noktadan sonra daha fazla fotoğraf artık işe yaramaz".

İki uyarı. Makalenin tarihi Kasım 2019'dur. Ev sahipleri için yazılmış, bir araştırma makalesi değildir. 22 ile 27 fotoğraf aralığını kural değil, makul bir varsayılan olarak ele alırdım. Aklımda tutulması gereken bulgu ise alt sınırdır: birkaç fotoğraf içeren bir ilanı alıcılar atlar.

Taşınmaz türüne göre fotoğraf sayısı

Bunlar, çalışırken kullandığım aralıklardır. Her fotoğrafın diğerlerinden farklı bir şey gösterdiği varsayılır.

Zillow'ın belirlediği ideal aralığın üzerindeki fotoğraf sayıları bir çelişki oluşturmaz. Dört acre büyüklüğündeki beş yataklı bir evin, çeyrek acre büyüklüğündeki üç yataklı bir evden daha fazla gösterecek şeyi vardır; alıcı ahırı görmek ister. Aynı yatak odasının dördüncü açısı ise galeride yer almayı hak etmez.

Yayınlayacağınız fotoğraftan yaklaşık iki kat fazlasını çekin. O gün ücretsizdir ve bir açıda yansıma ya da eğik duvar sorunu çıktığında başka seçenekleriniz olur.

MLS kaç fotoğrafa izin veriyor?

Her MLS kendi sınırını belirler; bu sınırlar büyük ölçüde farklılık gösterir. İncelediğim iki örnek:

• CRMLS'nin Flexmls yardım sayfası, ilan başına 75 fotoğraf yüklenebileceğini belirtir; her biri en fazla 15 MB veya 3000 x 2000 piksel olabilir. Aynı sayfaya göre, mülkiyeti doğru yansıtmayan fotoğraflar — örneğin sanal evreleme yapılmış fotoğraflar — bu şekilde etiketlenmelidir.
• Michigan'daki Realcomp, ana fotoğraf dâhil en fazla 99 fotoğrafa izin verir. İlan oluşturulduktan sonra 48 saat içinde, mülkiyetin ön kısmına ait bir ana fotoğraf ister; fotoğraflarda acenta tabelası, filigran ve metin bulunmasını yasaklar (Realcomp'ın kendi filigranı bu kuralın istisnasıdır).

Her iki sınır da normal bir ilanın ihtiyacının çok üzerindedir; bu da genellikle böyledir. Kısıt nadiren fotoğraf sayısıdır. Asıl kısıt kendi düzenlemenizdir. Kurulunuzun kurallarını bir kez inceleyip notlarınıza ekleyin; ana fotoğraf, görsellerdeki metinler ve sanal evreleme açıklamalarına ilişkin varsa hükümleri de dahil edin.

Sıra, fotoğraf sayısı kadar önemlidir

İlk fotoğraf genellikle arama sonuçlarında görünen fotoğraftır ve birinin ilanı açıp açmayacağını belirler. Bundan sonra fotoğrafları evde yürüyüş yapar gibi sıralayın:

1. En iyi ön dış cephe.
2. Giriş.
3. Salon ve aile odası.
4. Mutfak; tüm açılardan çekimler, ardından yemek alanı.
5. Ana yatak odası, ana banyo.
6. Diğer yatak odaları, diğer banyolar.
7. Ofis, ek oda, bodrum kat.
8. Arka bahçe, teras, havuz, ardından ek alanlar.

Her odanın fotoğraflarını bir arada tutun. Alıcıların bir oda için ücret ödeyeceği tek şey göl manzarası veya yeni bir mutfak gibiyse, bu oda ikinci sıraya çıkabilir. Oda oda fotoğraf çekim listesi her odayı ayrıntılı olarak ele alır.

Galerideki hiçbir görsel, ön cephe fotoğrafı kadar özen gerektirmez. Güneş evin arkasında kalacak şekilde çekilmişse, küçük kapak görseline dönüşmeden önce düzeltmeye değer.

Neler çıkarılmalı?

Birçok ilan, fotoğrafları seçerken hata yapar. Çekim sonrasında elinizde 60 kare olabilir. Önce şunları çıkarın:

• Neredeyse aynı kareler. Aynı yatak odasının neredeyse aynı köşeden çekilmiş iki fotoğrafı. Daha net olanı tercih edin.
• Giyinme odaları; odaya girilip dolaşılabilen türden değilse. Çamaşır için ayrılmış küçük alanlar, teknik hacimler ve kazan da aynı şekilde.
• Sıradan bir misafir tuvaleti. Küçük ve sadeyse hiçbir şey katmaz.
• Özel bir şey olmayan nesnelerin yakın çekimleri. Standart bir musluk, bir termostat, bir ışık düğmesi.
• Teknik kusuru olan her şey: eğik duvarlar, aynada veya paslanmaz çelik buzdolabındaki yansımanız, içeriği karanlık kalırken beyazı kaçmış pencere, bulanık kare.
• Gerçekte olduğundan daha kötü görünen odalar. Dar bir koridor veya sıkışık bir giriş holü, evin daha küçük algılanmasına neden olabilir. Atlayın; yerinde gösterimin işini yapmasına bırakın.
• Sokak çekimleri ve mahalle manzaraları; karşı yolda bir park gibi görülecek bir şey yoksa.

Alıcıların arayacağı bir odayı çıkarmayın. Yatak odalarının ve tam banyoların tamamı, sade görünenler bile, ilanda yer almalıdır. Eksik bir banyo, insanların bu odada neyin ters gittiğini düşünmesine neden olur.

Az fotoğraf ne zaman doğru tercihtir

Bazı ilanların fotoğraf sayısının normalin altında olması gerekir; bu sorun değildir.

• Onarım gerektiren ve olduğu gibi satılan bir ev. Dış cepheyi, yerleşim planını ve arsayı olduğu gibi gösterin. Onarım gerektiren bir evin 12 net fotoğrafı, eksiklerini gizlemeye çalışan 30 fotoğraftan daha çok şey anlatır.
• Boş arsa. Yoldan ve arsanın içinden çekilmiş birkaç fotoğraf, varsa manzara ve arsada bulunan yapılar ile erişim imkânları. Örneğin Realcomp, arsa ilanlarında hâlâ en az bir fotoğraf istiyor.
• Tüm odalarına giremediğiniz, kiracı tarafından kullanılan bir kiralık mülk. İyi çekebildiğiniz fotoğrafları yayınlayın ve açıklamalarda mülkün diğer bölümlerini yerinde gösterimde görebileceklerini belirtin.

Kaç fotoğraf kullanacağınıza karar verirken tembel davranmayın: her odanın kapısından telefonla çekilmiş 6 fotoğraf. Zillow'ın dokuz fotoğrafın altında kalan ilanlara ilişkin tespiti, tam da bu tür ilanlarla ilgilidir.

Galeriyi tutarlı tutun

Aynı evden çekilmiş gibi görünen yirmi beş fotoğraf, böyle görünmeyen 40 fotoğraftan daha iyidir. Bu, odadan odaya benzer renkler, tüm fotoğraflarda düzgün dikey çizgiler ve diğerlerinden belirgin şekilde daha karanlık odalar bulunmaması anlamına gelir.

Telefonla çekim yapıyorsanız bu tutarlılığı sağlamak zordur. Real Estate Camera'nın İyileştirme özelliği ışığı, beyaz dengesini ve dikey çizgileri düzeltir; fotoğraf başına 20 ila 60 saniye içinde tamamlanır ve 1 kredi karşılığında gelir. Dolayısıyla 25 fotoğraflık bir galeri 25 kredi kullanır. 60 kredilik $24,99 paket, bu büyüklükteki iki ilan için yeterlidir; kredilerin süresi dolmaz. Satın almadan önce bir fotoğrafla denemek isterseniz ilk krediniz ücretsizdir.

Boş odalar için sanal evreleme, fotoğraf başına 2 kredi tutar. Birçok pano, evrelenmiş fotoğrafların etiketlenmesini ister. Örneğin CRMLS'nin yardım sayfasına göre bu fotoğrafların mutlaka açıklama metni içermesi gerekir. Uygulama, evrelenmiş dosyaları "sanal olarak evrelenmiş" olarak işaretler; ancak etiketi görselin üzerine yazmaz. Bu nedenle etiketi açıklama metnine ekleyin. Daha fazlası için bkz. sanal evreleme MLS kuralları. Telefonla fotoğraf çekiyorsanız, ayarlar için iPhone ile emlak fotoğrafı çekme rehberine bakın.

Tüm galeriyi tek bir uygulamada çekip düzenlemek için bkz. emlak fotoğrafçılığı uygulaması.

Evden çıkmadan 25 fotoğraflık galerinin tamamını düzenleyin. Ücretsiz başlayın: 1 kredi.