Kuinka monta kuvaa asuntolistauksessa tulisi olla?

Tyypillisessä kolmen makuuhuoneen listauksessa tulisi olla noin 25 kuvaa. Zillowin valokuvausopas asettaa ihanteelliseksi 22–27 kuvaa Zillowin tutkimuksen perusteella. Pienemmässä yksiössä vähemmän, isossa talossa tontin kanssa enemmän, äläkä koskaan täytä galleriaa lähes identtisillä kuvilla vain saavuttaaksesi tietyn luvun.

Loput tästä sivusta käsittelee sitä, miten määrä muuttuu kohteen mukaan, mitä MLS sallii, miten galleria järjestetään ja mitä jätetään pois.

Mitä Zillowin ohjeistus oikeasti sanoo

Zillowin opas myyjille tekee kolme huomautusta kuvamäärästä. 22–27 kuvaa on ihanteellinen vaihteluväli. Kodit, joissa oli alle yhdeksän kuvaa, myytiin noin 20 prosenttia epätodennäköisemmin 60 päivän kuluessa. Ja yli 28 kuvan kodit myytiin hitaammin.

Kohta yli 28 kuvan kodeista on helppo lukea väärin. Zillow itse ehdottaa syyksi hintaa, ei kuvia: yli 28 kuvan kodit olivat 12 prosenttia kalliimpia, eivätkä lisäkuvat korvaa korkeaa pyyntihintaa. Joten löydös ei ole "yli 28 kuvaa haittaa". Se on lähempänä "tietyn pisteen jälkeen lisäkuvat lakkaavat auttamasta".

Kaksi varautumista. Artikkeli on päivätty marraskuulle 2019, ja se on kirjoitettu kodinmyyjille, ei tutkimuspaperiksi. Kohtelisin 22–27 kuvaa järkevänä oletuksena, en sääntönä. Löydös, johon pitäisin kiinni, on alaraja: listaus, jossa on kourallinen kuvia, on listaus jonka ostajat ohittavat.

Kuinka monta kuvaa kohteen tyypin mukaan

Nämä ovat vaihteluvälit, joita käytän. Ne olettavat, että jokainen kuva näyttää jotain mitä muut eivät näytä.

Zillowin vaihteluvälin yläpuolella olevat luvut eivät ole ristiriita. Viiden makuuhuoneen talo neljän hehtaarin tontilla näyttää enemmän kuin kolmen makuuhuoneen talo neljänneshehtaarilla, ja ostaja haluaa nähdä navetan. Sen sijaan neljäs kuvakulma samasta makuuhuoneesta ei ansaitse paikkaansa.

Kuvaa noin kaksinkertainen määrä siihen mitä julkaiset. Se on ilmaista kuvauspäivänä, ja se antaa sinulle vaihtoehtoja kun yhdestä kuvakulmasta paljastuu heijastus tai vino seinä.

Kuinka monta kuvaa MLS sallii?

Jokainen MLS asettaa oman rajansa, ja ne vaihtelevat paljon. Kaksi esimerkkiä, jotka tarkistin:

• CRMLS:n Flexmls-ohjesivu sanoo, että voit ladata 75 kuvaa per listaus, kukin enintään 15 MB tai 3000 × 2000 pikseliä. Sama sivu sanoo, että kuvat, jotka eivät tarkasti esitä kohdetta, kuten kalustetut kuvat, on merkittävä sellaisiksi.
• Michiganin Realcomp sallii jopa 99 kuvaa ensisijainen kuva mukaan lukien. Se edellyttää ensisijaista kuvaa kiinteistön etujulkisivusta 48 tunnin kuluessa listauksen luomisesta ja kieltää välittäjäkyltit, vesileimat ja tekstin kuvissa (Realcompin oma vesileima on poikkeus).

Molemmat rajat ovat selvästi yli sen, mitä normaali listaus tarvitsee, mikä on tavallinen kaava. Raja on harvoin rajoite. Oma kuvankäsittelysi on. Tarkista oman järjestösi säännöt kerran ja pidä ne muistiinpanoissasi, mukaan lukien säännöt ensisijaisesta kuvasta, tekstistä kuvissa ja kalustusmerkinnöistä.

Järjestys on yhtä tärkeä kuin määrä

Ensimmäinen kuva on yleensä se, joka näkyy hakutuloksissa, joten se päättää avaako kukaan listauksen. Sen jälkeen asettele kuvat kuin kävely talon läpi:

1. Paras etujulkisivu.
2. Eteinen.
3. Olohuone ja perhehuone.
4. Keittiö, kaikki kuvakulmat yhdessä, sitten ruokailutila.
5. Päämakuuhuone, pääkylpyhuone.
6. Muut makuuhuoneet, muut kylpyhuoneet.
7. Työhuone, harrastehuone, kellari.
8. Takapiha, terassi, uima-allas, sitten lisäkuvat.

Pidä kunkin huoneen kuvat yhdessä. Jos on yksi asia, josta ostajat maksavat, kuten järvinäkymä tai uusi keittiö, se voi siirtyä toiseksi. Huonekohtainen kuvauslista käy jokaisen huoneen läpi yksityiskohtaisesti.

Etukuva ansaitsee eniten huolenpitoa koko galleriassa. Jos se on kuvattu aurinko talon takana, se kannattaa korjata ennen kuin siitä tulee pikkukuva.

Mitä jättää pois

Karsiminen on kohta, jossa monet listaukset menevät pieleen. Kuvauksen jälkeen sinulla voi olla 60 ruutua. Tässä on se, mikä poistetaan ensin:

• Lähes identtiset kuvat. Kaksi kuvaa samasta makuuhuoneesta lähes samasta kulmasta. Pidä terävämpi.
• Vaatekaapit, ellei kyseessä ole oikea käyntikaappi. Sama pyykkitiloille, kodinhoitohuoneille ja lämmityslaitteille.
• Tavallinen vieraswc. Jos se on pieni ja vaatimaton, se ei lisää mitään.
• Lähikuvat asioista, jotka eivät ole erityisiä. Tavallinen hana, termostaatti, valokatkaisin.
• Kaikki teknisesti ongelmalliset kuvat: vinot seinät, heijastuksesi peilistä tai ruostumattomasta jääkaapista, puhkipalanut ikkuna tumman huoneen kanssa, epäterävä ruutu.
• Huoneet, jotka näyttävät huonommilta kuvassa kuin todellisuudessa. Kapea käytävä tai ahdas tuulikaappi voi saada talon vaikuttamaan pienemmältä. Jätä pois ja anna esittelyn tehdä työ.
• Katukuvat ja naapurustonäkymät, ellei siinä ole jotain näyttämisen arvoista, kuten puisto tien toisella puolella.

Älä leikkaa huonetta, jota ostajat etsivät. Jokainen makuuhuone ja jokainen täysi kylpyhuone pitää näkyä, myös tavalliset. Puuttuva kylpyhuone saa ihmiset miettimään, mikä siinä on vikana.

Milloin vähemmän kuvia on oikea ratkaisu

Jotkut listaukset pitäisi pitää vaihteluvälin alapuolella, ja se on ok.

• Korjauskohde myydään sellaisenaan. Näytä ulkokuori, pohjaratkaisu ja tontti rehellisesti. Kaksitoista selkeää kuvaa talosta, joka kaipaa remonttia, kertovat ostajille enemmän kuin 30 kuvaa, jotka yrittävät piilottaa sen.
• Rakentamaton tontti. Muutama kuva tontista tieltä ja sisältä, näkymä jos sellainen on, sekä rakennukset tai kulkuyhteydet. Realcomp esimerkiksi haluaa silti vähintään yhden kuvan tonttilistaukseen.
• Vuokrattu kohde, johon et pääse joka huoneeseen. Julkaise mitä voit kuvata hyvin ja mainitse huomautuksissa, että lisänäyttö on mahdollista esittelyssä.

Vältä laiska versio vähemmästä: kuusi puhelinkuvaa oviaukosta jokaisesta huoneesta. Sellainen listaus on se, mistä Zillowin alle yhdeksän kuvan löydös kertoo.

Pidä galleria yhtenäisenä

25 kuvaa, jotka näyttävät tulevan samasta talosta, voittavat 40 kuvaa, jotka eivät näytä. Se tarkoittaa samankaltaista värimaailmaa huoneesta toiseen, suoria pystysuoria läpi koko sarjan, eikä huoneita, jotka ovat selvästi tummempia kuin muut.

Jos kuvaat puhelimella, yhtenäisyys on vaikea osa. Real Estate Camera -sovelluksen Parannus korjaa valon, valkotasapainon ja pystysuorat, 20–60 sekuntia per kuva 1 krediitillä, joten 25 kuvan galleria käyttää 25 krediittiä. 60 krediitin paketti hintaan $24,99 kattaa kaksi tämän kokoista listauskohdetta, eivätkä krediitit vanhene. Ensimmäinen krediittisi on ilmainen, jos haluat kokeilla yhtä kuvaa ennen ostamista.

Tyhjille huoneille virtuaalikalustus maksaa 2 krediittiä per kuva. Monet järjestöt haluavat kalustetut kuvat merkittävän. CRMLS:n ohjesivu esimerkiksi sanoo, että ne on merkittävä kuvatekstillä. Sovellus merkitsee kalustetut tiedostot "virtuaalisesti kalustettu" -merkinnällä, mutta ei tulosta merkintää kuvaan, joten lisää se kuvatekstiin. Lisää virtuaalikalustuksen MLS-säännöistä. Ja jos kuvaat puhelimella, kiinteistökuvat iPhonella käsittelee asetukset.

Jos haluat kuvata ja muokata koko gallerian yhdellä sovelluksella, katso kiinteistövalokuvaussovellus.

Muokkaa täysi 25 kuvan galleria poistumatta kotoa. Aloita ilmaiseksi: 1 krediitti.