Kuinka monta kuvaa myynti-ilmoituksessa pitäisi olla?

Tyypillisessä kolmen makuuhuoneen kohteen ilmoituksessa pitäisi olla noin 25 kuvaa. Zillown valokuvausopas pitää ihanteena 22–27 kuvaa Zillown tutkimukseen perustuen. Yhden makuuhuoneen asuntoon riittää vähempi ja suureen tontilliseen taloon tarvitaan enemmän, äläkä koskaan täytä galleriaa lähes samoilla toistokuvilla vain määrän vuoksi.

Lopussa sivua käsitellään, miten määrä vaihtelee kohteen mukaan, mitä MLS sallii, miten galleria kannattaa järjestää ja mitä karsia.

Mitä Zillown ohjeistus todella sanoo

Zillown myyjille suunnattu opas esittää kuvamäärästä kolme seikkaa. Kaksikymmentäkaksi–27 kuvaa on ihanteellinen määrä. Asunnot, joissa oli alle yhdeksän kuvaa, myytiin noin 20 prosenttia epätodennäköisemmin 60 päivän kuluessa. Ja asunnot, joissa oli yli 28 kuvaa, myytiin hitaammin.

Kohta, joka koskee yli 28 kuvan asuntoja, on helppo ymmärtää väärin. Zillow itse arvioi syyksi hinnan, ei kuvia: asunnot, joissa oli 28 tai useampi kuva, olivat 12 prosenttia kalliimpia, eivätkä lisäkuvat korvaa korkeaa pyyntihintaa. Havainto ei siis ole ”yli 28 kuvaa haittaa”, vaan pikemminkin ”tietyn rajan jälkeen lisäkuvat lakkaavat auttamasta”.

Kaksi varausta. Artikkeli on päivätty marraskuulle 2019, ja se on kirjoitettu asunnon myyjille, ei tutkimusjulkaisuksi. Pitäisin määrää 22–27 järkevänä lähtökohtana, en sääntönä. Tärkein havainto on alaraja: ilmoituksen, jossa on vain kourallinen kuvia, ostajat sivuuttavat.

Kuvamäärä kohdetyypin mukaan

Näitä vaihteluvälejä käytän lähtökohtana. Ne perustuvat siihen, että jokainen kuva näyttää jotain, mitä muut eivät näytä.

Yllä olevat Zillown vaihteluvälin ylittävät määrät eivät ole ristiriidassa. Viiden makuuhuoneen talossa neljän eekkerin tontilla on enemmän näytettävää kuin kolmen makuuhuoneen talossa neljännes-eekkerin tontilla, ja ostaja haluaa nähdä navetan. Neljäs kuvakulma samasta makuuhuoneesta ei ansaitse paikkaansa.

Kuvaa noin kaksinkertainen määrä siihen nähden, mitä aiot julkaista. Kuvauspäivänä se on ilmaista, ja se antaa valinnanvaraa, jos jossain kuvakulmassa näkyy heijastus tai kallistuva seinä.

Kuinka monta kuvaa MLS sallii?

Jokainen MLS määrittää oman rajansa, ja ne vaihtelevat paljon. Kaksi esimerkkiä, jotka tarkistin:

• CRMLS:n Flexmls-ohjesivu kertoo, että voit ladata 75 kuvaa kohdetta kohti, kukin enintään 15 MB tai 3000 x 2000 pikseliä. Sama sivu kertoo, että kuvat, jotka eivät näytä kohdetta todenmukaisesti, kuten kalustetut kuvat, on merkittävä kuvatekstillä.
• Michiganin Realcomp sallii enintään 99 kuvaa pääkuva mukaan lukien. Se vaatii kohteen etupuolesta otetun pääkuvan 48 tunnin kuluessa kohteen lisäämisestä, ja se kieltää välittäjän kyltit, vesileimat ja tekstit kuvissa (Realcompin oma vesileima on poikkeus).

Molemmat rajat ovat selvästi suurempia kuin mitä tavallinen kohdeilmoitus tarvitsee, mikä on tavallinen tilanne. Raja on harvoin ongelma. Oma karsintasi on. Tarkista oman alueesi säännöt kerran ja pidä ne muistiinpanoissasi, mukaan lukien pääkuvaa, kuvissa olevaa tekstiä ja kalustettujen kuvien merkintöjä koskevat säännöt.

Järjestys on yhtä tärkeä kuin määrä

Ensimmäinen kuva näkyy yleensä hakutuloksissa, joten se ratkaisee, avaako kukaan ilmoituksen. Sen jälkeen järjestä kuvat kuin kierros asunnossa:

1. Paras ulkokuva edestä.
2. Eteinen.
3. Olohuone ja perhehuone.
4. Keittiö, kaikki kuvakulmat yhdessä, sitten ruokailutila.
5. Päämakuuhuone, pääkylpyhuone.
6. Muut makuuhuoneet, muut kylpyhuoneet.
7. Työhuone, monikäyttöhuone, kellari.
8. Takapiha, terassi, uima-allas, sitten muut tilat.

Pidä kunkin huoneen kuvat yhdessä. Jos kohteessa on yksi asia, josta ostajat maksavat, kuten järvinäköala tai uusi keittiö, se voi nousta toiseksi. Huonekohtainen kuvalista käy jokaisen huoneen läpi yksityiskohtaisesti.

Etukuva ansaitsee eniten huomiota koko kuvagalleriassa. Jos omasi on kuvattu aurinko talon takana, se kannattaa korjata ennen kuin siitä tulee pienoiskuva.

Mitä karsia

Karsiminen on kohta, jossa moni ilmoitus menee pieleen. Kuvausten jälkeen sinulla voi olla 60 ruutua. Tässä se, mikä lähtee ensin:

• Lähes kaksoiskappaleet. Kaksi kuvaa samasta makuuhuoneesta lähes samasta nurkasta. Pidä terävämpi.
• Vaatehuoneet, ellei kyseessä ole todella tilava, käveltävä vaatehuone. Sama koskee pyykkinurkkauksia, kodinhoitohuoneita ja lämmityslaitteita.
• Tavallinen vieras-wc. Jos se on pieni ja vaatimaton, se ei tuo mitään lisää.
• Lähikuvat asioista, jotka eivät ole erityisiä. Tavallinen hana, termostaatti, valokatkaisija.
• Kaikki, missä on tekninen virhe: kallistuvat seinät, oma heijastuksesi peilissä tai teräksisessä jääkaapissa, puhki palanut ikkuna ja tumma huone, epätarkka ruutu.
• Huoneet, jotka näyttävät kuvassa huonommilta kuin paikan päällä. Kapea käytävä tai ahdas eteinen voi saada talon näyttämään pienemmältä. Jätä se pois ja anna esittelyn hoitaa asia.
• Katukuvat ja näkymät naapurustoon, ellei näytettävää ole jotain arvokasta, kuten puisto tien toisella puolella.

Älä karsi huonetta, jota ostajat etsivät. Jokaisen makuuhuoneen ja jokaisen täyden kylpyhuoneen pitää näkyä, myös vaatimattomien. Puuttuva kylpyhuone saa ihmiset miettimään, mikä siinä on vikana.

Milloin pienempi kuvamäärä on oikea ratkaisu

Joidenkin ilmoitusten on hyvä jäädä alle suositusmäärän, ja se on täysin hyväksyttävää.

• Kuntoa vaativa kohde, joka myydään sellaisenaan. Näytä ulkopuoli, pohjaratkaisu ja tontti rehellisesti. Kaksitoista selkeää kuvaa korjausta vaativasta talosta kertoo ostajille enemmän kuin 30 kuvaa, jotka yrittävät peitellä kuntoa.
• Tyhjä tontti. Muutama kuva tontista tieltä ja tontin sisältä, näkymä jos sellainen on, sekä mahdolliset rakennukset tai kulkuyhteydet. Esimerkiksi Realcomp vaatii edelleen vähintään yhden kuvan tontti-ilmoitukseen.
• Vuokrattu kohde, jossa et pääse jokaiseen huoneeseen. Julkaise se, minkä voit kuvata hyvin, ja kerro lisätiedoissa, että muihin tiloihin pääsee esittelyssä.

Vältä laiskaa versiota vähemmästä: kuusi puhelimella ovensuusta otettua kuvaa jokaisesta huoneesta. Juuri sellaisista ilmoituksista Zillown alle yhdeksän kuvan havainto kertoo.

Pidä galleria yhtenäisenä

Kaksikymmentäviisi kuvaa, jotka näyttävät olevan samasta talosta, voittaa 40 kuvaa, jotka eivät näytä. Se tarkoittaa samanlaista värimaailmaa huoneesta toiseen, suoria pystylinjoja kaikkialla, eikä yksikään huone ole selvästi muita tummempi.

Jos kuvaat puhelimella, juuri yhtenäisyys on vaikein osuus. Real Estate Camera -sovelluksen Parannus korjaa valon, valkotasapainon ja pystylinjat, 20–60 sekunnissa kuvaa kohti 1 krediitillä, joten 25 kuvan galleria käyttää 25 krediittiä. 60 krediitin paketti hintaan $24,99 riittää kahteen tämän kokoiseen ilmoitukseen, eivätkä krediitit vanhene. Ensimmäinen krediittisi on ilmainen, jos haluat kokeilla yhtä kuvaa ennen ostamista.

Tyhjien huoneiden virtuaalikalustus maksaa 2 krediittiä kuvalta. Monet lautakunnat edellyttävät kalustettujen kuvien merkitsemistä. Esimerkiksi CRMLS:n ohjesivun mukaan ne on mainittava kuvatekstissä. Sovellus merkitsee kalustetut tiedostot "virtuaalisesti kalustetuiksi", mutta ei tulosta merkintää itse kuvaan, joten lisää se kuvatekstiin. Lisää aiheesta kohdassa virtuaalikalustuksen MLS-säännöt. Ja jos kuvaat puhelimella, asetukset löydät oppaasta kiinteistökuvat iPhonella.

Jos haluat kuvata ja muokata koko gallerian yhdessä sovelluksessa, katso kiinteistökuvaussovellus.

Muokkaa kokonainen 25 kuvan galleria poistumatta kotoa. Aloita ilmaiseksi: 1 krediitti.