Quantes fotos hauria de tenir un anunci immobiliari?

Un anunci típic d'una casa de tres habitacions hauria de tenir unes 25 fotos. La guia de fotografia de Zillow situa l'ideal entre 22 i 27 fotos, segons la recerca de Zillow. Publiqueu-ne menys si és un apartament d'una habitació, més si és una casa gran amb terreny, i no ompliu mai la galeria amb fotos gairebé idèntiques només per arribar a una xifra.

A la resta d'aquesta pàgina expliquem com varia el nombre segons la propietat, què permet l'MLS, com ordenar la galeria i què descartar.

Què diu realment la guia de Zillow

La guia de Zillow per a venedors fa tres observacions sobre el nombre de fotos. Entre vint-i-dues i 27 fotos és el rang ideal. Els habitatges amb menys de nou fotos tenien aproximadament un 20 per cent menys de probabilitats de vendre's en 60 dies. I els habitatges amb més de 28 fotos trigaven més a vendre's.

La dada sobre els habitatges amb més de 28 fotos és fàcil de malinterpretar. Zillow mateix suggereix que el motiu és el preu, no les fotos: els habitatges amb 28 fotos o més eren un 12 per cent més cars, i les fotos addicionals no compensen un preu de venda elevat. Per tant, la conclusió no és que «més de 28 fotos perjudica». S'acosta més a que «a partir d'un cert punt, més fotos deixen d'ajudar».

Dues matisacions. L'article és de novembre de 2019 i està escrit per a venedors particulars, no com un estudi científic. Jo consideraria que entre 22 i 27 és un valor inicial raonable, no una norma. La dada que cal retenir és la del tram baix: un anunci amb poques fotos és un anunci que els compradors passen per alt.

Quantes fotos segons el tipus de propietat

Aquests són els rangs amb què treballo. Parteixen del supòsit que cada foto mostra alguna cosa que les altres no mostren.

Els rangs superiors a la forquilla de Zillow no són una contradicció. Una casa de cinc habitacions en quatre acres té més coses per mostrar que una de tres habitacions en un quart d'acre, i el comprador vol veure el graner. El que no mereix un lloc és el quart angle de la mateixa habitació.

Fes aproximadament el doble de fotos de les que publicaràs. El dia de la sessió surt gratis i et dona marge per triar quan un angle surt amb un reflex o una paret torta.

Quantes fotos permet l'MLS?

Cada MLS estableix el seu propi límit, i varien molt. Dos exemples que he comprovat:

• La pàgina d'ajuda Flexmls de CRMLS diu que pots pujar 75 fotos per anunci, cadascuna de fins a 15 MB o 3000 per 2000 píxels. La mateixa pàgina diu que les fotos que no mostren l'immoble amb fidelitat, com les de posada en escena, s'han d'etiquetar com a tals.
• Realcomp a Michigan permet fins a 99 fotos inclosa la foto principal. Exigeix una foto principal de la façana de l'immoble dins les 48 hores posteriors a l'entrada de l'anunci, i prohibeix cartells d'agència, marques d'aigua i text a les fotos (llevat de la seva pròpia marca d'aigua).

Tots dos límits estan molt per sobre del que necessita un anunci normal, que és l'habitual. El límit poques vegades és el problema. La teva pròpia selecció, sí. Consulta una vegada les normes de la teva associació i guarda-les a les notes, incloses les regles sobre la foto principal, el text a les imatges i les llegendes de posada en escena.

L'ordre importa tant com la quantitat

La primera foto sol ser la que apareix als resultats de cerca, així que decideix si algú obre l'anunci. Després, ordena les fotos com un recorregut per la casa:

1. Millor exterior de la façana.
2. Entrada.
3. Sala d'estar i saló familiar.
4. Cuina, tots els angles junts, i després menjador.
5. Dormitori principal, bany principal.
6. Altres dormitoris, altres banys.
7. Despatx, sala polivalent, soterrani.
8. Jardí del darrere, terrassa, piscina, i després extres.

Mantingues juntes les fotos de cada estança. Si hi ha una cosa per la qual els compradors pagaran, com unes vistes al llac o una cuina nova, pot pujar al segon lloc. La llista de fotos habitació per habitació repassa cada estança en detall.

La foto de la façana mereix més cura que cap altra de la galeria. Si la teva es va fer amb el sol darrere la casa, val la pena arreglar-la abans que es converteixi en la miniatura.

Què cal retallar

Retallar és on fallen molts anuncis. Després d'una sessió pots tenir 60 imatges. Això és el primer que sobra:

• Gairebé duplicades. Dues fotos del mateix dormitori des de gairebé la mateixa cantonada. Queda't amb la més nítida.
• Armaris, tret que sigui un vestidor de debò. El mateix per a racons de rentadora, trasters i la caldera.
• Un lavabo corrent. Si és petit i senzill, no aporta res.
• Primers plans de coses que no tenen res d'especial. Una aixeta estàndard, un termòstat, un interruptor.
• Tot el que tingui un problema tècnic: parets tortes, el teu reflex en un mirall o en una nevera d'acer inoxidable, una finestra sobreexposada amb l'habitació a les fosques, una imatge moguda.
• Estances que en foto es veuen pitjor que en persona. Un passadís estret o un rebedor atapeït poden fer que la casa sembli més petita. Omet-los i deixa que la visita faci la feina.
• Fotos del carrer i vistes del barri, tret que hi hagi alguna cosa que valgui la pena mostrar, com un parc davant de casa.

No retallis una estança que els compradors buscaran. Tots els dormitoris i tots els banys complets hi han d'aparèixer, encara que siguin senzills. Un bany que falta fa pensar que hi ha algun problema.

Quan menys fotos és l'opció correcta

Alguns anuncis han d'estar per sota del rang, i no passa res.

• Una casa per reformar que es ven tal com està. Mostra l'exterior, la distribució i la parcel·la amb honestedat. Dotze fotos clares d'una casa que necessita feina diuen més als compradors que 30 que intenten amagar-ho.
• Terreny vacant. Unes quantes fotos de la parcel·la des del carrer i des de dins, les vistes si n'hi ha, i les construccions o accessos que hi hagi. Realcomp, per exemple, continua demanant com a mínim una foto en un anunci de terreny.
• Un lloguer ocupat per inquilins on no pots entrar a totes les estances. Publica el que puguis fotografiar bé i indica a les observacions que hi haurà més accés durant la visita.

El que has d'evitar és la versió mandrosa de menys: sis fotos de mòbil des de la porta de cada estança. Aquest és el tipus d'anunci del qual parla la dada de Zillow de menys de nou fotos.

Mantingues la coherència de la galeria

Vint-i-cinc fotos que semblen de la mateixa casa superen 40 que no ho semblen. Això vol dir un color similar d'una estança a l'altra, verticals rectes a tot arreu i cap estança sensiblement més fosca que les altres.

Si fas fotos amb el mòbil, aquesta coherència és la part difícil. La Millora de Real Estate Camera corregeix la llum, el balanç de blancs i les verticals, de 20 a 60 segons per foto per 1 crèdit, de manera que una galeria de 25 fotos fa servir 25 crèdits. El paquet de 60 crèdits per $24,99 cobreix dos anuncis d'aquesta mida, i els crèdits no caduquen. El teu primer crèdit és gratis, si vols provar una foto abans de comprar res.

Per a les estances buides, el home staging virtual costa 2 crèdits per foto. Moltes associacions exigeixen que les fotos amb staging vagin etiquetades. La pàgina d'ajuda de CRMLS, per exemple, diu que han de portar peu de foto. L'app marca els arxius amb staging com a «amb home staging virtual», però no imprimeix l'etiqueta sobre la imatge, així que afegeix-la al peu de foto. Més informació a normes MLS per al home staging virtual. I si fas les fotos amb el mòbil, fotos immobiliàries amb un iPhone explica els ajustos.

Per fer i editar tota la galeria en una sola app, consulta l'app de fotografia immobiliària.

Edita una galeria completa de 25 fotos sense sortir de casa. Comença gratis: 1 crèdit.