Câte fotografii ar trebui să aibă un anunț imobiliar?

Un anunț tipic pentru o casă cu trei dormitoare ar trebui să aibă aproximativ 25 de fotografii. Ghidul de fotografie al Zillow indică un interval ideal de 22–27 de fotografii, potrivit cercetării Zillow. Folosiți mai puține fotografii pentru un apartament cu un dormitor și mai multe pentru o casă mare cu teren, dar nu completați galeria cu fotografii aproape identice doar pentru a atinge un anumit număr.

Restul acestei pagini explică cum se modifică numărul de fotografii în funcție de proprietate, care sunt limitele MLS, cum trebuie ordonată galeria și ce fotografii trebuie eliminate.

Ce spune, de fapt, ghidul Zillow

Ghidul Zillow pentru vânzători face trei observații despre numărul de fotografii. Numărul ideal de fotografii este de douăzeci și două până la 27. Pentru locuințele cu mai puțin de nouă fotografii, probabilitatea de a fi vândute în 60 de zile era cu aproximativ 20% mai mică. Iar locuințele cu mai mult de 28 de fotografii au avut nevoie de mai mult timp pentru a fi vândute.

Observația despre locuințele cu mai mult de 28 de fotografii poate fi interpretată greșit. Zillow însuși sugerează că motivul este prețul, nu fotografiile: locuințele cu 28 sau mai multe fotografii erau cu 12% mai scumpe, iar fotografiile suplimentare nu compensează un preț cerut ridicat. Așadar, nu rezultă că „mai mult de 28 de fotografii afectează vânzarea”, ci mai degrabă că „peste un anumit prag, fotografiile suplimentare nu mai ajută”.

Două rezerve. Articolul este din noiembrie 2019 și este scris pentru vânzători de locuințe, nu ca lucrare de cercetare. Aș considera 22–27 un punct de plecare rezonabil, nu o regulă. Rămâne de reținut limita inferioară: un anunț cu doar câteva fotografii este un anunț pe care cumpărătorii îl ignoră.

Câte fotografii, în funcție de tipul proprietății

Acestea sunt intervalele de la care plechez. Ele presupun că fiecare fotografie arată ceva ce nu apare în celelalte.

Intervalele care depășesc intervalul Zillow nu reprezintă o contradicție. O casă cu cinci dormitoare pe patru acri are mai multe de arătat decât una cu trei dormitoare pe un sfert de acru, iar cumpărătorul vrea să vadă și hambarul. A patra perspectivă a aceleiași camere de dormit nu merită un loc în galerie.

Fotografiazați aproximativ de două ori mai mult decât veți publica. În ziua ședinței, fotografiile suplimentare sunt gratuite, iar asta vă oferă alternative când la un unghi apare o reflexie sau un perete înclinat.

Câte fotografii permite MLS-ul?

Fiecare MLS își stabilește propria limită, iar acestea diferă mult de la unul la altul. Două exemple pe care le-am verificat:

• Pagina de ajutor Flexmls a CRMLS spune că puteți încărca 75 de fotografii pentru fiecare ofertă, fiecare de cel mult 15 MB sau 3000 × 2000 pixeli. Aceeași pagină spune că fotografiile care nu redau corect proprietatea, precum cele realizate după amenajare, trebuie să fie însoțite de o legendă care să precizeze acest lucru.
• Realcomp în Michigan permite până la 99 de fotografii, inclusiv fotografia principală. Impune încărcarea fotografiei principale a fațadei proprietății în termen de 48 de ore de la introducerea ofertei și interzice semnele agenției, filigranele și textele de pe fotografii, cu excepția filigranului propriu al Realcomp.

Ambele limite sunt mult peste numărul de fotografii necesar pentru o ofertă obișnuită. Este tiparul obișnuit. Factorul limitativ rareori este numărul de fotografii, ci editarea făcută de dvs. Consultați o singură dată regulile asociației și țineți-le în notițe, inclusiv eventualele reguli privind fotografia principală, textul suprapus imaginilor și legendele fotografiilor de amenajare.

Ordinea fotografiilor contează la fel de mult ca și numărul lor.

Prima fotografie este, de obicei, cea care apare în rezultatele căutării, deci determină dacă cineva deschide oferta. Apoi aranjați fotografiile așa cum ați parcurge casa:

1. Cea mai bună fotografie a exteriorului frontal.
2. Hol de intrare.
3. Sufragerie și cameră de familie.
4. Bucătărie, fotografii din toate unghiurile, apoi zona de luat masa.
5. Dormitor principal, baie principală.
6. Celelalte dormitoare și celelalte băi.
7. Birou, cameră suplimentară, subsol.
8. Curte din spate, terasă, piscină, apoi detalii suplimentare.

Păstrați împreună fotografiile fiecărei camere. Dacă există ceva pentru care cumpărătorii sunt dispuși să plătească mai mult, precum vederea spre lac sau o bucătărie nouă, acest lucru poate trece pe locul al doilea. Lista de fotografii pe camere detaliază fiecare încăpere.

Fotografia fațadei merită cea mai multă atenție dintre toate cele din galerie. Dacă a fost realizată cu soarele în spatele casei, merită să o corectați înainte să devină imaginea în miniatură.

Ce fotografii să eliminați

Eliminarea fotografiilor este etapa în care multe oferte fac greșeli. După o ședință foto, puteți avea 60 de cadre. Iată ce ar trebui eliminat mai întâi:

• Fotografii aproape identice. Două fotografii ale aceluiași dormitor, realizate din aproape același colț. Păstrați-o pe cea mai clară.
• Dulapurile, cu excepția unui dressing propriu-zis. La fel se aplică nișelor de spălătorie, încăperilor tehnice și centralei termice.
• O toaletă obișnuită pentru oaspeți. Dacă este mică și simplă, nu adaugă nimic.
• Prim-planuri ale unor obiecte care nu au nimic special. Un robinet obișnuit, un termostat, un întrerupător de lumină.
• Orice fotografie cu o problemă tehnică: pereți care par înclinați, reflexia dumneavoastră într-o oglindă sau pe un frigider din inox, o fereastră supraexpusă într-o cameră întunecată sau un cadru neclar.
• Camere care arată mai prost în fotografie decât în realitate. Un coridor îngust sau o cameră de noroi înghesuită pot da impresia că locuința este mai mică. Omiteti-o și lăsați vizionarea să facă treaba.
• Imagini ale străzii și priveliști ale cartierului, cu excepția cazurilor în care există ceva ce merită arătat, precum un parc vizibil de peste stradă.

Nu eliminați nicio cameră pe care cumpărătorii o vor căuta. Fiecare dormitor și fiecare baie cu duș sau cadă trebuie să apară, chiar și cele fără personalitate. Lipsa unei băi îi face pe oameni să se întrebe ce nu este în ordine.

Când este indicat să publicați mai puține fotografii

Unele oferte ar trebui să rămână sub intervalul recomandat, iar acest lucru este perfect acceptabil.

• O locuință care necesită renovări, vândută ca atare. Prezentați sincer exteriorul, planul și terenul. Douăsprezece fotografii clare ale unei case care are nevoie de lucrări spun cumpărătorilor mai multe decât 30 care încearcă să ascundă acest lucru.
• Teren neconstruit. Câteva fotografii ale terenului de la marginea drumului și din interiorul lui, priveliștea, dacă există, și orice construcții sau drumuri de acces care există. Realcomp, de exemplu, încă solicită cel puțin o fotografie pentru o ofertă de teren.
• O locuință de închiriat, ocupată de un chiriaș, în care nu puteți intra în fiecare cameră. Publicați fotografiile pe care le puteți realiza bine și precizați în descrierea anunțului că la vizionare puteți vedea și mai multe încăperi.

Ce ar trebui să evitați este varianta leneșă de a publica mai puține fotografii: șase fotografii făcute cu telefonul din pragul fiecărei camere. Este tipul de ofertă la care se referă constatarea Zillow privind ofertele cu mai puțin de nouă fotografii.

Păstrați coerența galeriei.

Douăzeci și cinci de fotografii care par făcute în aceeași locuință sunt mai bune decât 40 care nu dau această impresie. Înseamnă culori asemănătoare de la o cameră la alta, linii verticale drepte în toate fotografiile și nicio cameră care să difere vizibil de celelalte.

Dacă fotografiazați cu telefonul, menținerea acestei coerențe este partea cea mai dificilă. Îmbunătățirea din Real Estate Camera reglează iluminarea, echilibrul de alb și liniile verticale, 20–60 de secunde pe fotografie, cu 1 credit, așadar o galerie de 25 de fotografii folosește 25 de credite. Pachetul de 60 de credite de la $24.99 este suficient pentru două oferte de această dimensiune, iar creditele nu expiră. Primul credit este gratuit dacă doriți să testați Îmbunătățirea pe o fotografie înainte de a cumpăra ceva.

Pentru camerele goale, opțiunea Home staging virtual costă 2 credite pe fotografie. Multe platforme cer ca fotografiile cu home staging să fie etichetate. De exemplu, pagina de ajutor a CRMLS precizează că acestea trebuie să fie însoțite de o legendă. Aplicația marchează fișierele cu home staging drept "home staging virtual", dar nu afișează eticheta pe imagine, așa că adaug-o în legendă. Mai multe informații în regulile MLS pentru Home staging virtual. Iar dacă faci fotografii cu telefonul, fotografii imobiliare realizate cu un iPhone prezintă setările.

Pentru a captura și edita întreaga galerie într-o singură aplicație, vezi aplicația de fotografie imobiliară.

Editează o galerie completă de 25 de fotografii fără să ieși din casă. Începe gratuit: 1 credit.