Real Estate Camera
آگهی فروش یک خانه معمولی سهخوابه باید حدود 25 عکس داشته باشد. راهنمای عکاسی Zillow بر اساس پژوهش Zillow، تعداد ایدهآل را 22 تا 27 عکس اعلام میکند. برای آپارتمان یکخوابه تعداد عکسها را کمتر و برای خانه بزرگ زمیندار بیشتر کنید؛ هرگز عکسهای تقریباً یکسان را فقط برای رساندن گالری به یک تعداد مشخص اضافه نکنید.
در ادامه این صفحه بررسی میشود که تعداد عکسها چگونه با نوع ملک تغییر میکند، MLS چه تعدادی را مجاز میداند، گالری چگونه مرتب میشود و کدام عکسها باید حذف شوند.
راهنمای Zillow در واقع چه میگوید؟
راهنمای Zillow برای فروشندگان درباره تعداد عکسها سه نکته مطرح میکند. بازه ایدهآل از بیست و دو تا 27 عکس است. احتمال فروش ظرف 60 روز برای خانههایی که کمتر از نه عکس داشتند، حدود 20 درصد کمتر بود. همچنین خانههایی با بیش از 28 عکس دیرتر به فروش رفتند.
نکته مربوط به خانههایی با بیش از 28 عکس بهسادگی اشتباه برداشت میشود. خود Zillow اشاره میکند که دلیل، قیمت است نه عکسها: خانههایی با 28 عکس یا بیشتر، 12 درصد گرانتر بودند و عکسهای اضافی قیمت پیشنهادی بالا را جبران نمیکنند. پس یافته این نیست که «بیش از 28 عکس ضرر دارد». بیشتر معنایش این است که «پس از نقطهای مشخص، عکسهای بیشتر دیگر کمک نمیکنند».
دو ملاحظه مهم. مقاله به نوامبر 2019 مربوط میشود و برای فروشندگان خانه نوشته شده، نه بهعنوان مقالهای پژوهشی. بازه 22 تا 27 عکس را بهتر است پیشفرضی منطقی بدانید، نه قاعدهای قطعی. آنچه باید جدی گرفت، کف این بازه است: خریداران آگهیای را که فقط چند عکس دارد، نادیده میگیرند.
تعداد عکسها بر اساس نوع ملک
من از این بازهها استفاده میکنم. پیشفرض این بازهها آن است که هر عکس چیزی را نشان میدهد که عکسهای دیگر نشان نمیدهند.
| نوع ملک | تعداد عکسهای قابل انتشار | توزیع عکسها |
|---|---|---|
| آپارتمان استودیویی یا آپارتمان 1 خوابه | 12 تا 18 | نمای جلو یا نمای ساختمان، از هر اتاق یک عکس، از آشپزخانه دو عکس و امکانات |
| آپارتمان 2 خوابه یا خانه ردیفی | 18 تا 24 | یک زاویه دیگر از فضای نشیمن اضافه کنید و از بالکن یا تراس و پارکینگ هم عکس بگیرید. |
| خانه 3 خوابه | 22 تا 30 | از هر اتاق اصلی 2 عکس، از هر اتاق فرعی 1 عکس و 3 یا 4 عکس از نمای بیرونی |
| خانه 4 خوابه یا بیشتر | 28 تا 40 | اتاقهای بیشتر، نه زوایای بیشتر از همان اتاقها |
| خانه بزرگ همراه با زمین یا امکانات | 35 تا 50 | محوطه، ساختمانهای جانبی، استخر و چشماندازها؛ عکسهای هوایی هم اگر هیئت صنفی شما اجازه دهد. |
بازههایی که از بازه پیشنهادی Zillow فراتر میروند، تناقضی ندارند. خانهای پنجخوابه با چهار اکر زمین، نسبت به خانهای سهخوابه در یکچهارم اکر، چیزهای بیشتری برای نمایش دارد و خریدار میخواهد انبار را هم ببیند. چهارمین زاویه از همان اتاق خواب، جایی در گالری ندارد.
برای هر عکسی که قرار است منتشر کنید، حدود دو عکس بگیرید. عکاسی در روز رایگان است و اگر یک زاویه بازتابی داشته باشد یا دیواری در آن کج دیده شود، گزینههای بیشتری برای انتخاب دارید.
MLS اجازه میدهد چند عکس بارگذاری کنیم؟
هر MLS محدودیت خودش را دارد و این محدودیتها بسیار متفاوتاند. دو نمونهای که بررسی کردم:
- طبق صفحه راهنمای Flexmls در CRMLS، میتوانید برای هر آگهی 75 عکس بارگذاری کنید؛ هر عکس حداکثر 15 مگابایت یا 3000 در 2000 پیکسل باشد. همان صفحه میگوید عکسهایی که ملک را بهدرستی نشان نمیدهند، مانند عکسهای چیدمان، باید این موضوع در کپشن آنها ذکر شود.
- Realcomp در میشیگان اجازه میدهد حداکثر 99 عکس، شامل عکس اصلی، بارگذاری شود. این سامانه الزام میکند که ظرف 48 ساعت پس از ثبت آگهی، عکس اصلی از نمای جلوی ملک ارائه شود و تابلوهای آژانس، واترمارکها و نوشتههای روی عکسها را ممنوع میکند؛ تنها استثنا واترمارک خود Realcomp است.
هر دو محدودیت بسیار بالاتر از تعداد موردنیاز یک آگهی معمولی است و الگوی معمول همین است. محدودیت بهندرت مانع اصلی است؛ آنچه کار را محدود میکند، ویرایش خود شماست. قوانین هیئتمدیرهتان را یکبار بررسی کنید و در یادداشتهایتان نگه دارید؛ از جمله قواعد مربوط به عکس اصلی، نوشته روی تصاویر و توضیح عکسهای چیدمان.
ترتیب عکسها به اندازه تعدادشان اهمیت دارد
عکس اول معمولاً همان عکسی است که در نتایج جستوجو دیده میشود، پس مشخص میکند آیا کسی آگهی را باز میکند یا نه. پس از آن، عکسها را به ترتیب یک بازدید از خانه بچینید:
- بهترین نمای بیرونی از جلوی خانه
- ورودی خانه
- پذیرایی و اتاق خانواده.
- آشپزخانه، همه زاویهها کنار هم، سپس اتاق ناهارخوری.
- اتاق خواب اصلی، حمام اصلی.
- سایر اتاقهای خواب، سایر حمامها.
- دفتر کار، اتاق جانبی، زیرزمین.
- حیاط پشتی، پاسیو، استخر، سپس موارد تکمیلی.
عکسهای هر اتاق را کنار هم نگه دارید. اگر اتاقی ویژگیای داشته باشد که خریداران بابتش هزینه میکنند، مثل منظره دریاچه یا آشپزخانه جدید، میتوانید عکسهای آن را به جایگاه دوم منتقل کنید. فهرست عکسبرداری اتاقبهاتاق به هر اتاق با جزئیات میپردازد.
عکس نمای جلوی خانه باید بیش از همه در گالری مورد توجه قرار گیرد. اگر عکس شما با خورشید پشت ساختمان گرفته شده، بهتر است پیش از آنکه به تصویر بندانگشتی تبدیل شود، اصلاحش کنید.
چه عکسهایی را حذف کنیم
در حذف عکسها، بسیاری از آگهیها اشتباه میکنند. ممکن است پس از یک عکاسی 60 فریم داشته باشید. اول اینها را کنار بگذارید:
- عکسهای تقریباً تکراری. دو عکس از یک اتاق خواب و تقریباً از یک گوشه. عکس واضحتر را نگه دارید.
- کمدها، مگر اینکه یک کمد دیواربهدیوار بزرگ باشد. فضاهای لباسشویی، اتاقهای تأسیسات و کوره هم همینطور.
- سرویس بهداشتی معمولی. اگر کوچک و ساده باشد، چیزی به آگهی اضافه نمیکند.
- نمای نزدیک چیزهایی که ویژگی خاصی ندارند. یک شیر آب معمولی، ترموستات و کلید روشنایی.
- هر عکسی که مشکل فنی دارد: دیوارهای کج، انعکاس خودتان در آینه یا روی یخچال استیل، پنجرهای بیشازحد روشن در کنار اتاقی تاریک، یا فریم تار.
- اتاقهایی که در عکس بدتر از واقعیت دیده میشوند. راهروی باریک یا اتاق ورودی تنگ میتواند خانه را کوچکتر به نظر برساند. از آن بگذرید و بگذارید بازدید حضوری، خانه را بهتر از عکسها نشان دهد.
- عکسهای خیابانی و نماهای محله، مگر نمایی ارزشمند وجود داشته باشد؛ مثل پارکی آنسوی جاده.
اتاقی را که خریداران دنبالش میگردند حذف نکنید. هر اتاق خواب و هر حمام کامل باید در آگهی دیده شود، حتی اگر ساده باشند. نبودن یک حمام باعث میشود مردم به فکر بیفتند که چه ایرادی دارد.
چه زمانی عکس کمتر انتخاب درستی است؟
در بعضی آگهیها بهتر است تعداد عکسها کمتر از این بازه بماند و این کاملاً اشکالی ندارد.
- خانهای نیازمند بازسازی که با وضعیت موجود فروخته میشود. نمای بیرونی، پلان و زمین را صادقانه نشان دهید. دوازده عکس واضح از خانهای که نیاز به کار دارد، اطلاعات بیشتری به خریداران میدهد تا 30 عکسی که میکوشند ایرادهای خانه را پنهان کنند.
- زمین بایر. چند عکس از زمین، هم از روی جاده و هم از داخل خود زمین، چشماندازش در صورت وجود، و هر سازه یا مسیر دسترسی که دارد. برای مثال، Realcomp همچنان حداقل یک عکس برای آگهی زمین میخواهد.
- ملک اجارهای که ساکنی در آن دارد و شما نمیتوانید وارد همه اتاقها شوید. آنچه را میتوانید بهخوبی از آن عکس بگیرید منتشر کنید و در توضیحات آگهی بنویسید که هنگام بازدید، امکان دسترسی به بخشهای بیشتری وجود دارد.
آنچه باید از آن پرهیز کنید، روش کمکارانه برای کم کردن تعداد عکسهاست: شش عکس با گوشی از ورودی هر اتاق. این دقیقاً همان نوع آگهی است که در نتایج Zillow برای آگهیهای کمتر از نه عکس پیدا میشود.
گالری عکسها را یکدست نگه دارید
بیستوپنج عکس یکدست که از یک خانه به نظر میرسند، بهتر از 40 عکس ناهماهنگاند. یعنی رنگ عکسها از اتاقی به اتاق دیگر مشابه باشد، خطوط عمودی در سراسر گالری صاف بمانند و هیچ اتاقی در عکسها بهوضوح تاریکتر از بقیه نباشد.
اگر با گوشی عکس میگیرید، همین هماهنگی سختترین بخش کار است. بهبود در Real Estate Camera نور، تعادل رنگ سفید و خطوط عمودی را اصلاح میکند؛ این فرایند برای هر عکس 20 تا 60 ثانیه طول میکشد و 1 اعتبار مصرف میکند، بنابراین گالری 25 عکسی در مجموع 25 اعتبار مصرف میکند. بسته 60 اعتباری به قیمت $24.99 برای دو آگهی با این تعداد عکس کافی است و اعتبارها منقضی نمیشوند. اگر میخواهید پیش از خرید یک عکس را امتحان کنید، نخستین اعتبارتان رایگان است.
برای اتاقهای خالی، چیدمان مجازی به ازای هر عکس 2 اعتبار هزینه دارد. بسیاری از سامانههای ملکی میخواهند عکسهای چیدمانشده برچسب داشته باشند. برای نمونه، صفحه راهنمای CRMLS میگوید این عکسها باید توضیح زیر تصویر داشته باشند. این اپلیکیشن برای فایلهای چیدمانشده برچسب «چیدمان مجازی» درج میکند، اما آن را روی تصویر نمینویسد؛ بنابراین آن را در توضیح زیر تصویر اضافه کنید. برای اطلاعات بیشتر، قواعد چیدمان مجازی در MLS را ببینید. اگر هم با گوشی عکس میگیرید، عکاسی املاک با آیفون تنظیمات موردنیاز را پوشش میدهد.
برای عکاسی و ویرایش کل گالری با یک اپلیکیشن، اپلیکیشن عکاسی املاک را ببینید.
گالری کامل 25 عکسی را بدون ترک خانه ویرایش کنید. شروع رایگان: 1 اعتبار.
پرسشها
یک آگهی ملک چند عکس داشته باشد؟
برای یک خانه معمولی سهخوابه، حدود 25 عکس در نظر بگیرید. راهنمای عکاسی Zillow بر اساس پژوهش خود، بازه ایدهآل را 22 تا 27 عکس اعلام میکند. برای آپارتمان کوچک تعداد عکسها را کمتر و برای خانه بزرگ زمیندار بیشتر کنید؛ اما فقط اگر هر عکس اضافه چیز تازهای را نشان دهد.
آیا برای عکسهای آگهی حداکثر تعداد مشخصی وجود دارد؟
بله، این موضوع به MLS شما بستگی دارد. صفحه راهنمای Flexmls در CRMLS برای هر آگهی 75 عکس را مجاز میداند و در Realcomp میشیگان، حداکثر 99 عکس مجاز است. مقررات هیئت صنفی محلی خودتان را بررسی کنید، چون محدودیت تعداد عکس و اندازه فایل در سامانههای مختلف یکسان نیست.
آیا یک آگهی میتواند عکسهای بیش از اندازه داشته باشد؟
بله. راهنمای Zillow گزارش میکند خانههایی که بیش از 28 عکس داشتند، دیرتر به فروش رفتند؛ بااینحال، احتمالاً دلیل این موضوع گرانتر بودن آن خانهها بوده، نه عکسها. در عمل، عکسهای تقریباً یکسان بهترین نماهای شما را در انبوه عکسها گم میکنند.
اولین عکس آگهی باید چه باشد؟
معمولاً عکس نمای بیرونی جلوی خانه است؛ باید کل ساختمان در قاب باشد و عکس زمانی گرفته شود که خورشید روی نمای ساختمان میتابد. برخی هیئتهای صنفی MLS وجود این عکس را الزامی میکنند: Realcomp نیز الزام میکند ظرف 48 ساعت پس از ثبت آگهی، عکس نمای جلوی ملک بهعنوان عکس اصلی بارگذاری شود.
کدام عکسهای آگهی را باید حذف کنم؟
عکسهای تقریباً یکسان از یک اتاق، کمدها، فضاهای لباسشویی، اتاقهای تأسیساتی، سرویسهای بهداشتی معمولی، نماهای نزدیک از مواردی که ویژگی خاصی ندارند و هر عکسی که دیوار در آن کج دیده میشود یا تصویر شما در آن بازتاب یافته است.
