一套房源应该配多少张照片？

一套普通三居室房源应有大约 25 张照片。Zillow 的摄影指南根据 Zillow 的研究，将理想数量定为 22 到 27 张。一居室公寓可以适当少一些，带土地的大宅则可以多一些，但绝不要为了凑数，在照片集中加入近似重复的照片。

本页其余部分将介绍不同房产对应的照片数量如何变化、MLS 允许的数量、如何安排照片集顺序，以及哪些照片该舍弃。

Zillow 指南究竟怎么说

Zillow 面向卖方的指南就照片数量提出了三点：二十二到 27 张是理想区间；照片少于九张的房源，在 60 天内售出的可能性低约 20%；照片超过 28 张的房源，售出所需时间更长。

关于照片超过 28 张的房源这一结论，很容易被误读。Zillow 本身指出，原因是价格，而非照片：拥有 28 张或更多照片的房源，价格高出 12%，而额外照片无法弥补偏高的要价。因此，这一研究结论并不意味着“照片超过 28 张会不利于售出”，而更接近于“超过某个数量后，继续增加照片就不再发挥作用”。

需要说明两点。首先，文章日期标为 2019 年 11 月；其次，文章面向房屋卖家而写，并非研究论文。因此，22 到 27 张更适合作为合理的默认区间，而不应视为硬性规定。真正值得记住的是下限：只有寥寥几张照片的房源，买家往往会直接略过。

不同房产类型应配多少张照片

以下是我采用的数量范围，前提是每张照片都能展示其他照片没有的内容。

这些超出 Zillow 建议范围的数量并不与建议矛盾。一栋占地四英亩的五居室住宅，有更多值得展示的内容，比占地四分之一英亩的三居室住宅更适合多配照片，买家也想看看谷仓。真正不值得占用展示名额的，是同一间卧室的第四个拍摄角度。

拍摄量约为最终发布量的两倍。当天可免费使用，这样某个角度若出现反光或墙面倾斜，你就有了更多选择。

MLS 允许上传多少张照片？

每个 MLS 都有自己的上限，而且差异很大。我查到的两个例子如下：

• CRMLS 的 Flexmls 帮助页面显示，每套房源最多可上传 75 张照片，每张不超过 15 MB，或 3000 × 2000 像素。同一页面还说明，不能如实展示房屋的照片，例如经过虚拟布置的照片，必须附注相应说明。
• 密歇根州的 Realcomp最多允许上传 99 张照片，其中包括主图。它要求在房源录入后 48 小时内提供一张房屋正面的主图，并禁止照片中出现中介标牌、水印和文字（Realcomp 自己的水印除外）。

这两个上限都远高于普通房源所需的数量，通常情况也确实如此。数量很少会成为真正的制约，真正限制你的往往是自己的修图水平。把你所属协会的规则查一次并记在笔记中，包括主图、图片文字和虚拟布置说明的相关要求。

照片顺序和数量同样重要

第一张照片通常会显示在搜索结果中，因此它决定了是否有人点开这套房源。之后，按参观房屋的顺序排列照片：

1. 最佳房屋正面外观照
2. 入户门厅
3. 客厅和家庭活动室
4. 厨房各个角度的照片放在一起，然后是餐厅。
5. 主卧、主卫
6. 其他卧室、其他浴室
7. 书房、多功能房、地下室
8. 后院、露台、泳池，然后是其他亮点

同一房间的照片要放在一起。如果有一个买家愿意为之多付钱的亮点，比如湖景或全新厨房，就可以把它排到第二个位置。逐间房拍摄清单详细介绍了每个房间的拍法。

整套图库中，最需要用心处理的是房屋正面的照片。如果拍摄时太阳在房屋背面，就值得在它成为缩略图之前修好。

哪些照片该删

很多房源的问题都出在删减照片这一步。拍完之后，你可能积累了 60 张照片。可以优先删减以下这些：

• 高度相似的照片：同一间卧室从几乎相同的角落拍了两张，保留更清晰的一张。
• 衣帽间，除非是真正的步入式衣帽间。洗衣角、杂用间和暖风炉也一样。
• 普通的客用卫生间。如果又小又普通，就没有展示价值。
• 没有亮点的物品特写，例如普通水龙头、恒温器或电灯开关。
• 任何有技术问题的照片：墙线倾斜、镜中或不锈钢冰箱里映出的你的身影、窗户过曝而室内昏暗、画面模糊。
• 照片里比现场看起来更差的房间。狭窄的走廊或逼仄的门厅会让房屋显得更小。这类照片可以删掉，让买家在现场看房时感受真实空间。
• 街景和社区景观照片，除非有值得展示的内容，比如马路对面的公园。

不要删掉买家会重点查看的房间。每间卧室和每间全卫都应展示出来，即使装修普通也一样。缺少卫生间照片，会让人怀疑是不是出了什么问题。

何时适合少发照片

有些房源本来就不应达到常规数量，这完全没问题。

• 需要整修、按现状出售的房源。如实展示房屋外观、格局和地块状况。十二张清楚呈现待整修状况的照片，比 30 张试图掩饰问题的照片更能说明真实情况。
• 空置土地。可以从路边和地块内部各拍几张照片；如有景观视野，也一并拍下，并展示现有建筑物或出入通道。以 Realcomp 为例，土地房源仍须至少提供一张照片。
• 有租户入住、无法进入所有房间的出租房源。发布你能拍好的照片，并在房源说明中写明，看房时还可以参观更多区域。

真正应该避免的是偷懒式的少图：每个房间都只在门口用手机拍六张。Zillow 提出的“照片少于九张”问题针对的正是这类房源。

保持图库风格统一

二十五张看起来出自同一套房的照片，胜过 40 张风格不一的照片。这意味着各房间的色彩要接近，画面中的垂直线都要保持笔直，而且不能有房间明显比其他房间暗。

如果你用手机拍摄，最难的就是保持每次出片的效果一致。Real Estate Camera 的“照片优化”功能可优化光线、校正白平衡和垂直线，每张照片耗时 20 到 60 秒，消耗 1 点，因此一套 25 张的房源照片需要 25 点。售价 $24.99 的 60 点套餐可满足两套同等规模房源的需求，而且点数不会过期。如果想在购买前先试一张照片，首次使用可免费获得点数。

对于空房间，虚拟布置每张照片需消耗 2 点数。许多房源发布平台要求为虚拟布置的照片添加标签。CRMLS 的帮助页面就明确说明，必须在照片说明中注明这一点。该应用会将虚拟布置后的文件标记为"已虚拟布置"，但不会把此标签印在图片上，因此需自行在说明中添加。更多内容请参阅MLS 虚拟布置规则。如果你使用手机拍摄，用 iPhone 拍摄房地产照片一文介绍了相关设置。

如需在一个应用中完成整套照片的拍摄和编辑，请参阅房产摄影应用。

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