Kolik fotek by měl mít inzerát nemovitosti?

Typický inzerát domu se třemi ložnicemi by měl mít asi 25 fotek. Fotografický průvodce Zillow uvádí jako ideál 22 až 27 fotek na základě výzkumu Zillow. U bytu s jednou ložnicí přidejte méně, u velkého domu s pozemkem více a galerii nikdy nedoplňujte téměř duplicitními záběry jen proto, abyste dosáhli určitého počtu.

Zbytek této stránky se věnuje tomu, jak se počet mění podle nemovitosti, co umožňuje MLS, jak galerii seřadit a co vyřadit.

Co skutečně říká doporučení Zillow

Průvodce Zillow pro prodávající uvádí k počtu fotek tři body. Dvacet dva až 27 fotek je ideální rozmezí. Domy s méně než devíti fotkami měly asi o 20 procent nižší pravděpodobnost, že se prodají do 60 dnů. A domy s více než 28 fotkami se prodávaly déle.

Bod o domech s více než 28 fotkami se dá snadno špatně pochopit. Samotný Zillow naznačuje, že důvodem je cena, ne fotky: domy s 28 a více fotkami byly o 12 procent dražší a další fotky vysokou požadovanou cenu nevyváží. Zjištění tedy neznamená „více než 28 fotek škodí“. Spíše znamená „od určitého bodu další fotky přestávají pomáhat“.

Dvě výhrady. Článek je z listopadu 2019 a je napsaný pro prodávající domů, ne jako vědecká studie. Rozmezí 22 až 27 bych bral jako rozumný výchozí bod, ne jako pravidlo. Zjištění, kterého bych se držel, se týká spodní hranice: inzerát s hrstkou fotek kupující přeskočí.

Počet fotek podle typu nemovitosti

Toto jsou rozmezí, ze kterých vycházím. Počítají s tím, že každá fotka ukazuje něco, co ostatní neukazují.

Rozmezí nad rámcem doporučení Zillow nejsou v rozporu. Dům s pěti ložnicemi na čtyřech akrech má k ukázání víc než dům se třemi ložnicemi na čtvrt akru a kupující chce vidět stodolu. Co si místo nezaslouží, je čtvrtý úhel stejné ložnice.

Nafotťte zhruba dvakrát tolik, než nakonec zveřejníte. V den focení je to zadarmo a budete mít na výběr, když se na některém záběru objeví odraz nebo nakloněná zeď.

Kolik fotografií MLS povoluje?

Každý MLS má vlastní limit a ty se hodně liší. Dva příklady, které jsem ověřil:

• Stránka nápovědy Flexmls od CRMLS uvádí, že k jedné nabídce můžete nahrát 75 fotografií, každou do 15 MB nebo o rozměrech 3000 na 2000 pixelů. Stejná stránka uvádí, že fotografie, které nezobrazují nemovitost věrně, například po aranžmá, musí být takto označené v popisku.
• Realcomp v Michiganu umožňuje až 99 fotografií včetně hlavní fotografie. Vyžaduje hlavní fotografii přední strany nemovitosti do 48 hodin od zadání nabídky a zakazuje cedule kanceláře, vodoznaky a text ve fotografiích (výjimkou je vlastní vodoznak Realcomp).

Oba limity jsou vysoko nad tím, co běžná nabídka potřebuje, což je obvyklé. Limit nebývá omezením. Vaše vlastní úprava ano. Pravidla své komory si najděte jednou a uložte si je do poznámek, včetně pravidel pro hlavní fotografii, text v obrázcích a popisky u aranžmá.

Na pořadí záleží stejně jako na počtu

První fotografie se obvykle zobrazuje ve výsledcích vyhledávání, takže rozhoduje o tom, zda nabídku vůbec někdo otevře. Poté fotografie seřaďte jako procházku domem:

1. Nejlepší záběr domu zepředu.
2. Vstup.
3. Obývací pokoj a rodinný pokoj.
4. Kuchyně, všechny záběry pohromadě, pak jídelna.
5. Hlavní ložnice, hlavní koupelna.
6. Ostatní ložnice, ostatní koupelny.
7. Pracovna, víceúčelová místnost, suterén.
8. Zahrada, terasa, bazén, pak doplňky.

Fotografie každé místnosti držte pohromadě. Pokud je v nabídce něco, za co budou kupující ochotni zaplatit, třeba výhled na jezero nebo nová kuchyně, může se to posunout na druhé místo. Seznam záběrů místnost po místnosti prochází každou místnost podrobně.

Čelní fotografie si zaslouží největší péči z celé galerie. Pokud jste ji fotili se sluncem za domem, vyplatí se ji upravit, než se stane náhledovým obrázkem.

Co vyřadit

Vyřazování je místo, kde mnoho nabídek chybuje. Po focení můžete mít 60 záběrů. Jako první jde pryč toto:

• Téměř duplicitní záběry. Dva záběry stejné ložnice téměř ze stejného rohu. Ponechte ostřejší.
• Šatní skříně, pokud nejde o skutečnou šatnu. Totéž platí pro prádelní kouty, technické místnosti a kotel.
• Obyčejná malá toaleta. Pokud je malá a strohá, nic nepřidá.
• Detaily věcí, které nejsou výjimečné. Běžná baterie, termostat, vypínač.
• Cokoli s technickou vadou: nakloněné zdi, váš odraz v zrcadle nebo nerezové lednici, přepálené okno s tmavou místností, rozmazaný záběr.
• Místnosti, které vypadají na fotce hůř než naživo. Úzká chodba nebo stísněná předsíň mohou dům opticky zmenšit. Vynechte je a nechte pracovat prohlídku.
• Záběry ulice a okolí, pokud není co ukázat, třeba park přes silnici.

Nevyřazujte místnost, kterou budou kupující hledat. Každá ložnice a každá plnohodnotná koupelna by se měla objevit, i ta obyčejná. Chybějící koupelna v lidech vyvolá otázku, co je s ní špatně.

Kdy je méně fotografií správná volba

Některé nabídky by měly zůstat pod obvyklým rozsahem, a to je v pořádku.

• Dům k rekonstrukci prodávaný ve stavu, v jakém je. Ukažte exteriér, dispozici i pozemek poctivě. Dvanáct jasných fotografií domu, který potřebuje práci, řekne kupujícím víc než 30, které se to snaží skrýt.
• Prázdný pozemek. Pár záběrů pozemku od silnice a zevnitř, výhled, pokud nějaký je, a jakékoli stavby či přístup. Například Realcomp stále vyžaduje alespoň jednu fotografii i u nabídky pozemku.
• Pronájem obývaný nájemníky, kde se nedostanete do každé místnosti. Zveřejněte to, co dokážete dobře nafotit, a v poznámkách uveďte, že další prostory uvidí zájemci na prohlídce.

Čemu byste se měli vyhnout, je odbytá verze menšího počtu: šest záběrů telefonem ze dveří každé místnosti. Právě o takových nabídkách mluví zjištění Zillow o méně než devíti fotografiích.

Udržujte galerii jednotnou

Dvacet pět fotografií, které vypadají, že pocházejí ze stejného domu, porazí 40, které tak nevypadají. To znamená podobné barvy místnost od místnosti, rovné svislice v celé galerii a žádné místnosti, které by byly znatelně tmavší než ostatní.

Pokud fotíte telefonem, je právě ta jednotnost nejtěžší. Vylepšení od Real Estate Camera upraví světlo, vyvážení bílé i svislice, 20 až 60 sekund na fotografii za 1 kredit, takže galerie o 25 fotografiích spotřebuje 25 kreditů. Balíček 60 kreditů za $24,99 pokryje dvě nabídky této velikosti a platnost kreditů nekončí. Váš první kredit je zdarma, pokud si chcete před nákupem vyzkoušet jednu fotografii.

U prázdných pokojů stojí Virtuální staging 2 kreditů za fotku. Mnohé realitní komory požadují označení upravených fotografií. Například nápověda CRMLS uvádí, že musí být uvedeny v popisku. Aplikace soubory se stagingem označí jako „virtuálně zařízené“, ale popisek netiskne přímo do obrázku, proto jej doplňte do popisku. Více najdete v článku pravidla MLS pro virtuální staging. A pokud fotíte telefonem, nastavení shrnuje článek focení nemovitostí na iPhone.

Chcete-li celou galerii nafotit i upravit v jedné aplikaci, podívejte se na aplikaci pro fotografování nemovitostí.

Upravte celou galerii o 25 fotkách, aniž byste museli vycházet z domu. Začněte zdarma: 1 kredit.