Kolik fotek by měl mít realitní inzerát?

Typický třípokojový inzerát by měl mít asi 25 fotek. Zillowův fotografický průvodce uvádí ideál 22 až 27 fotek na základě výzkumu Zillow. Méně fotek volte u jednopokojového bytu, více u velkého domu s pozemkem a nikdy nenafukujte galerii téměř totožnými snímky jen kvůli číslu.

Zbytek této stránky se věnuje tomu, jak se počet mění podle nemovitosti, co povoluje MLS, jak seřadit galerii a co vyřadit.

Co vlastně říká Zillowův návod

Zillowův průvodce pro prodávající uvádí tři body ohledně počtu fotek. Ideální rozmezí je 22 až 27 fotek. Domy s méně než devíti fotkami se prodávaly asi o 20 procent hůře do 60 dnů. A domy s více než 28 fotkami se prodávaly déle.

Bod o domech s více než 28 fotkami lze snadno špatně pochopit. Zillow sám naznačuje, že důvodem je cena, ne fotky: domy s 28 a více fotkami byly o 12 procent dražší a extra fotky nenahradí vysokou cenu. Zjištění tedy není „více než 28 fotek škodí“. Spíš „po určité hranici další fotky přestávají pomáhat“.

Dvě výhrady. Článek je z listopadu 2019 a je psán pro prodávající, ne jako výzkumná práce. Rozmezí 22 až 27 beru jako rozumný výchozí bod, ne jako pravidlo. Za podstatné považuji zjištění o spodní hranici: inzerát s hrstkou fotek kupující přeskočí.

Kolik fotek podle typu nemovitosti

Toto jsou rozmezí, se kterými pracuji. Předpokládají, že každá fotka ukazuje něco, co ostatní ne.

Rozmezí nad Zillowovým oknem nejsou v rozporu. Pětipokojový dům na čtyřech akrech má více co ukázat než třípokojový na čtvrt akru a kupující chce vidět stodolu. Co si nezaslouží místo, je čtvrtý úhel téže ložnice.

Foťte zhruba dvojnásobek toho, co nahrajete. V den focení to nic nestojí a dává vám to možnost výběru, když se jeden úhel ukáže s odrazem nebo křivou zdí.

Kolik fotek povoluje MLS?

Každá MLS si stanovuje vlastní limit a ty se velmi liší. Dva příklady, které jsem zkontroloval:

• Stránka nápovědy CRMLS Flexmls uvádí, že můžete nahrát 75 fotek na inzerát, každou do 15 MB nebo 3000×2000 pixelů. Stejná stránka říká, že fotky, které přesně neukazují nemovitost, např. staging, musí být jako takové označeny.
• Realcomp v Michiganu povoluje až 99 fotek včetně hlavní. Vyžaduje hlavní fotografii přední strany nemovitosti do 48 hodin od zadání inzerátu a zakazuje loga agentur, vodoznaky a text na fotkách (výjimkou je vodoznak Realcompu).

Oba limity jsou vysoko nad tím, co běžný inzerát potřebuje, což je obvyklý vzorec. Limit zřídka bývá omezením. Tím je vaše vlastní editace. Pravidla vaší asociace si jednou prověřte a mějte je v poznámkách, včetně pravidel o hlavní fotce, textu na snímcích a popiscích stagingu.

Na pořadí záleží stejně jako na počtu

První fotka je obvykle ta, která se zobrazuje ve výsledcích vyhledávání, takže rozhoduje, zda někdo inzerát otevře. Poté fotky seřaďte jako prohlídku domu:

1. Nejlepší přední exteriér.
2. Vstup.
3. Obývací pokoj a rodinný pokoj.
4. Kuchyně, všechny úhly pohromadě, pak jídelna.
5. Hlavní ložnice, hlavní koupelna.
6. Ostatní ložnice, ostatní koupelny.
7. Pracovna, bonusová místnost, sklep.
8. Zahrada, terasa, bazén, pak doplňky.

Fotky každé místnosti držte pohromadě. Pokud existuje jedna věc, za kterou jsou kupující ochotni zaplatit, jako je výhled na jezero nebo nová kuchyně, může se posunout na druhé místo. Seznam záběrů místnost po místnosti prochází každou místnost podrobně.

Fotka průčelí si zaslouží největší péči z celé galerie. Pokud byla focená se sluncem za domem, stojí za to ji opravit, než se stane náhledem.

Co vyřadit

Vyřazování je místo, kde mnoho inzerátů chybuje. Po focení můžete mít 60 snímků. Toto jde pryč jako první:

• Téměř totožné záběry. Dvě fotky stejné ložnice z téměř stejného rohu. Ponechte ostřejší.
• Skříně, pokud to není opravdu velká šatna. Stejně tak kouty s pračkou, technické místnosti a kotel.
• Obyčejná toaleta. Pokud je malá a jednoduchá, nic nepřidává.
• Detaily věcí, které nejsou výjimečné. Běžná baterie, termostat, vypínač.
• Cokoli s technickým problémem: křivé zdi, váš odraz v zrcadle nebo nerezové lednici, přepálené okno s tmavou místností, rozmazaný snímek.
• Místnosti, které vypadají na fotce hůř než ve skutečnosti. Úzká chodba nebo stísněná šatna může dům opticky zmenšit. Vynechte je a nechte prohlídku, ať udělá své.
• Záběry ulice a okolí, pokud není co ukázat, například park naproti.

Nevyřazujte místnosti, které budou kupující hledat. Každá ložnice a každá koupelna by se měla objevit, i ty obyčejné. Chybějící koupelna vyvolává otázky, co s ní je.

Kdy je méně fotek správná volba

Některé inzeráty by měly být pod uvedeným rozmezím, a to je v pořádku.

• Rekonstrukce prodávaná ve stavu, jak stojí. Poctivě ukažte exteriér, dispozici a pozemek. Dvanáct jasných fotek domu, který potřebuje práci, řekne kupujícím víc než 30, které se to snaží skrýt.
• Pozemek bez stavby. Pár záběrů pozemku z cesty a zevnitř, výhled pokud je, a jakékoli stavby nebo přístup. Realcomp například stále vyžaduje alespoň jednu fotku u inzerátu pozemku.
• Nájemní byt s nájemníky, kde se nedostanete do všech místností. Nahrajte, co můžete dobře nafotit, a v poznámkách uveďte, že další prohlídka je možná při osobní schůzce.

Čemu se vyhnout, je líná verze méně fotek: šest telefonních snímků ze dveří každé místnosti. Přesně o takových inzerátech je Zillowovo zjištění o méně než devíti fotkách.

Udržujte galerii konzistentní

25 fotek, které vypadají, že jsou ze stejného domu, porazí 40, které ne. To znamená podobné barvy v místnostech, rovné svislice všude a žádné místnosti, které jsou znatelně tmavší než ostatní.

Pokud fotíte telefonem, právě tato konzistence je nejtěžší. Real Estate Camera's Vylepšení upraví světlo, vyvážení bílé a svislice, 20 až 60 sekund na fotku za 1 kredit, takže galerie o 25 fotkách spotřebuje 25 kreditů. Balíček 60 kreditů za $24.99 pokryje dva inzeráty této velikosti a kredity nepropadají. Váš první kredit je zdarma, pokud byste chtěli vyzkoušet jednu fotku, než cokoli koupíte.

Pro prázdné místnosti stojí Virtuální staging 2 kredity za fotku. Mnoho asociací chce fotky se stagingem označit. Stránka nápovědy CRMLS například uvádí, že musí být popsány. Aplikace označí soubory jako „virtuálně inscenované“, ale netiskne štítek na obrázek, proto jej přidejte do popisku. Více v pravidlech MLS pro virtuální staging. A pokud fotíte telefonem, realitní fotky na iPhonu pokrývá nastavení.

Pro focení a editaci celé galerie v jedné aplikaci viz aplikace pro realitní fotografii.

Upravte celou galerii o 25 fotkách, aniž byste opustili dům. Začněte zdarma: 1 kredit.