Combien de photos une annonce immobilière devrait-elle contenir?

Une annonce typique de trois chambres devrait compter environ 25 photos. Le guide photo de Zillow situe l'idéal de 22 à 27 photos, d'après les recherches de Zillow. Réduisez pour un condo d'une chambre, augmentez pour une grande maison avec terrain, et ne gonflez jamais la galerie avec des quasi-doublons juste pour atteindre un chiffre.

Le reste de cette page explique comment le nombre varie selon la propriété, ce que le MLS permet, comment ordonner la galerie et quoi éliminer.

Ce que le guide de Zillow dit vraiment

Le guide de Zillow pour les vendeurs soulève trois points sur le nombre de photos. Vingt-deux à 27 photos, c'est la fourchette idéale. Les maisons avec moins de neuf photos avaient environ 20 % moins de chances de se vendre en 60 jours. Et les maisons avec plus de 28 photos ont mis plus de temps à se vendre.

Le point sur les maisons avec plus de 28 photos est facile à mal interpréter. Zillow lui-même avance que la raison est le prix, et non les photos : les maisons avec 28 photos ou plus étaient 12 % plus chères, et des photos supplémentaires ne compensent pas un prix demandé élevé. Donc le constat n'est pas « plus de 28 photos nuit ». C'est plutôt « passé un certain point, ajouter des photos cesse d'aider ».

Deux mises en garde. L'article date de novembre 2019, et il est écrit pour les vendeurs, et non comme un article scientifique. Je considérerais 22 à 27 comme une valeur par défaut sensée, et non comme une règle. Le constat à retenir concerne le bas de la fourchette : une annonce avec une poignée de photos est une annonce que les acheteurs ignorent.

Combien de photos selon le type de propriété

Voici les fourchettes sur lesquelles je me base. Elles supposent que chaque photo montre quelque chose que les autres ne montrent pas.

Les fourchettes au-dessus de la fourchette de Zillow ne sont pas une contradiction. Une maison de cinq chambres sur quatre acres a plus à montrer qu'une maison de trois chambres sur un quart d'acre, et un acheteur veut voir la grange. Ce qui ne mérite pas sa place, c'est le quatrième angle de la même chambre.

Photographiez environ le double de ce que vous publierez. Le jour même, c'est gratuit, et ça vous donne du choix quand un angle révèle un reflet ou un mur qui penche.

Combien de photos la MLS permet-elle?

Chaque MLS fixe sa propre limite, et elles varient beaucoup. Voici deux exemples que j'ai vérifiés :

• La page d'aide Flexmls de la CRMLS indique que vous pouvez téléverser 75 photos par annonce, chacune jusqu'à 15 MB ou 3000 par 2000 pixels. La même page précise que les photos qui ne montrent pas fidèlement la propriété, comme la mise en valeur, doivent porter une légende qui l'indique.
• Realcomp au Michigan permet jusqu'à 99 photos, y compris la photo principale. Il exige une photo principale de la façade de la propriété dans les 48 heures suivant la saisie de l'annonce, et il interdit les panneaux d'agence, les filigranes et le texte sur les photos (à l'exception de son propre filigrane).

Les deux limites dépassent largement ce qu'une annonce normale exige, et c'est le cas le plus fréquent. La limite est rarement le problème. C'est votre propre tri qui compte. Vérifiez une fois les règles de votre chambre immobilière et gardez-les dans vos notes, y compris les règles sur la photo principale, le texte sur les images et les légendes pour la mise en valeur.

L'ordre compte autant que le nombre

La première photo est habituellement celle qui apparaît dans les résultats de recherche, donc c'est elle qui décide si on ouvrira l'annonce. Ensuite, ordonnez les photos comme une visite de la maison :

1. La meilleure photo de la façade extérieure.
2. L'entrée.
3. Le salon et la salle familiale.
4. La cuisine, tous les angles ensemble, puis la salle à manger.
5. La chambre principale, la salle de bain principale.
6. Les autres chambres, les autres salles de bain.
7. Le bureau, la pièce multifonctionnelle, le sous-sol.
8. La cour arrière, le patio, la piscine, puis le reste.

Gardez ensemble les photos de chaque pièce. S'il y a un atout pour lequel les acheteurs paieront, comme une vue sur le lac ou une cuisine neuve, il peut passer en deuxième place. La liste de photos pièce par pièce passe en détail dans chaque pièce.

La photo de façade mérite le plus de soin de toute la galerie. Si la vôtre a été prise avec le soleil derrière la maison, ça vaut la peine de la corriger avant qu'elle devienne la vignette.

Quoi retrancher

C'est au tri que beaucoup d'annonces se trompent. Après une séance, vous pouvez avoir 60 images. Voici ce qui part en premier :

• Les quasi-doublons. Deux photos de la même chambre prises presque du même coin. Gardez la plus nette.
• Les garde-robes, sauf s'il s'agit d'une vraie grande garde-robe de plain-pied. Même chose pour les coins buanderie, les pièces utilitaires et la fournaise.
• Une salle de toilette ordinaire. Si elle est petite et sans caractère, elle n'apporte rien.
• Les gros plans de choses qui n'ont rien de spécial. Un robinet standard, un thermostat, un interrupteur.
• Tout ce qui a un problème technique : des murs qui penchent, votre reflet dans un miroir ou un réfrigérateur en inox, une fenêtre surexposée avec une pièce sombre, une image floue.
• Les pièces qui paraissent pires en photo qu'en personne. Un couloir étroit ou une petite entrée encombrée peuvent donner l'impression que la maison est plus petite. Sautez-les et laissez la visite faire le travail.
• Les photos de rue et les vues du quartier, sauf s'il y a quelque chose à montrer, comme un parc de l'autre côté de la rue.

Ne retranchez pas une pièce que les acheteurs chercheront. Chaque chambre et chaque salle de bain complète doivent apparaître, même les plus simples. Une salle de bain manquante fait se demander ce qu'elle cache.

Quand moins de photos est la bonne décision

Certaines annonces devraient rester sous la fourchette, et c'est très bien.

• Une maison à rénover vendue telle quelle. Montrez honnêtement l'extérieur, la disposition et le terrain. Douze photos claires d'une maison qui a besoin de travaux en disent plus aux acheteurs que 30 qui essaient de le cacher.
• Un terrain vacant. Quelques photos du lot depuis la route et depuis l'intérieur du lot, la vue s'il y en a une, et les structures ou les accès qui existent. Realcomp, par exemple, exige quand même au moins une photo pour une annonce de terrain.
• Un logement locatif occupé par un locataire où vous ne pouvez pas entrer dans toutes les pièces. Publiez ce que vous pouvez bien photographier et indiquez dans les remarques qu'un accès plus complet est possible lors d'une visite.

Ce qu'il faut éviter, c'est la version paresseuse du « moins » : six photos de téléphone prises depuis la porte de chaque pièce. C'est à ce genre d'annonce que porte le constat de Zillow sur les moins de neuf photos.

Gardez une galerie uniforme

Vingt-cinq photos qui semblent venir de la même maison valent mieux que 40 qui n'ont pas l'air d'aller ensemble. Ça veut dire des couleurs semblables d'une pièce à l'autre, des verticales droites partout, et aucune pièce sensiblement plus sombre que les autres.

Si vous photographiez avec un téléphone, c'est cette uniformité qui est difficile. L'Amélioration de Real Estate Camera corrige la lumière, la balance des blancs et les verticales, en 20 à 60 secondes par photo pour 1 crédit, donc une galerie de 25 photos utilise 25 crédits. Le forfait de 60 crédits à $24,99 couvre deux annonces de cette taille, et les crédits n'expirent pas. Votre premier crédit est gratuit, si vous voulez essayer une photo avant d'acheter quoi que ce soit.

Pour les pièces vides, la mise en valeur virtuelle coûte 2 crédits par photo. De nombreuses chambres immobilières exigent que les photos mises en valeur soient identifiées. La page d’aide de CRMLS, par exemple, précise qu’elles doivent être légendées. L’appli signale les fichiers mis en valeur comme « mise en valeur virtuelle », mais n’imprime pas la mention sur l’image, ajoutez-la donc dans la légende. Plus de détails dans les règles MLS pour la mise en valeur virtuelle. Et si vous photographiez avec un téléphone, consultez les photos immobilières sur iPhone pour les réglages.

Pour photographier et retoucher toute la galerie dans une seule appli, consultez l’appli de photographie immobilière.

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