Real Estate Camera
Een verkoopadvertentie voor een typische woning met drie slaapkamers moet ongeveer 25 foto's bevatten. De fotogids van Zillow noemt 22 tot 27 foto's optimaal, op basis van onderzoek van Zillow. Kies er minder voor een appartement met één slaapkamer en meer voor een groot huis met veel grond, en vul de galerij nooit met bijna identieke foto's aan om een bepaald aantal te halen.
De rest van deze pagina gaat over hoe het aantal foto's afhangt van het object, wat de MLS toestaat, hoe u de galerij kunt ordenen en wat u kunt weglaten.
Wat de Zillow-richtlijnen werkelijk zeggen
De gids van Zillow voor verkopers behandelt drie punten over het aantal foto's. Het ideale bereik is 22 tot 27 foto's. Woningen met minder dan negen foto's hadden ongeveer 20 procent minder kans om binnen 60 dagen te worden verkocht. En woningen met meer dan 28 foto's deden er langer over om te worden verkocht.
Het punt over woningen met meer dan 28 foto's wordt gemakkelijk verkeerd begrepen. Volgens Zillow zelf ligt de reden bij de prijs en niet bij de foto's: woningen met 28 of meer foto's waren 12 procent duurder en extra foto's compenseren een hoge vraagprijs niet. De bevinding betekent dus niet dat "meer dan 28 foto's schadelijk zijn". Het komt dichter bij: "na een bepaald punt helpen meer foto's niet meer".
Twee kanttekeningen. Het artikel dateert uit november 2019 en is geschreven voor woningverkopers, niet als onderzoeksrapport. Ik zou 22 tot 27 foto's als een verstandig uitgangspunt beschouwen, niet als een regel. Wat ik onthoud, is vooral de bevinding over de ondergrens: een advertentie met een handvol foto's is een advertentie die kopers overslaan.
Hoeveel foto's per type object
Dit zijn de bereiken waarvan ik uitga. Ik neem daarbij aan dat elke foto iets toont wat de andere niet tonen.
| Type object | Te plaatsen foto's | Wat u fotografeert |
|---|---|---|
| Studio of appartement met 1 slaapkamer | 12 tot 18 | Voorgevel of gebouw, elke kamer eenmaal, keuken tweemaal, voorzieningen |
| Appartement met 2 slaapkamers of rijwoning | 18 tot 24 | Voeg een tweede beeldhoek van de woonruimte toe, evenals het balkon of terras en de parkeergelegenheid. |
| Huis met 3 slaapkamers | 22 tot 30 | 2 foto's van elk hoofdvertrek, 1 foto van elk bijvertrek en 3 of 4 buitenopnamen |
| Huis met 4 of meer slaapkamers | 28 tot 40 | Meer ruimten, niet meer verschillende hoeken van dezelfde ruimten |
| Grote woning met een groot perceel of voorzieningen | 35 tot 50 | Buitenruimte, bijgebouwen, zwembad, uitzicht en luchtfoto's als uw beroepsorganisatie die toestaat |
Het feit dat sommige van deze bereiken hoger liggen dan die van Zillow, is geen tegenspraak. Een huis met vijf slaapkamers op vier acres heeft meer te tonen dan een huis met drie slaapkamers op een kwart acre, en een koper wil de schuur zien. Wat geen plek verdient, is de vierde opname van dezelfde slaapkamer vanuit een andere hoek.
Maak ongeveer tweemaal zoveel foto's als je publiceert. Op de opnamedag kost dat niets, en zo heb je meer keuzemogelijkheden als je vanuit een hoek een spiegelbeeld of een scheve muur ziet.
Hoeveel foto's mag de MLS per exposé accepteren?
Elke MLS-organisatie hanteert een eigen limiet, en die limieten verschillen sterk. Twee voorbeelden die ik heb gecontroleerd:
- Volgens de helppagina van Flexmls bij CRMLS kun je per exposé 75 foto's uploaden, elk tot 15 MB of 3000 bij 2000 pixels. Op dezelfde pagina staat dat foto's die het pand niet getrouw weergeven, zoals foto's van een virtuele inrichting, als zodanig moeten worden vermeld.
- Met Realcomp in Michigan mag je maximaal 99 foto's plaatsen, inclusief de hoofdfoto. Binnen 48 uur na het invoeren van het exposé is een hoofdfoto van de voorkant van het pand verplicht. Borden van makelaars, watermerken en tekst op foto's zijn niet toegestaan (het watermerk van Realcomp zelf is de uitzondering).
Beide limieten liggen ver boven wat een gewoon exposé nodig heeft, en dat is het gebruikelijke patroon. De limiet is zelden de beperking. Jouw eigen bewerking is dat wel. Zoek de regels van je bestuur één keer op en bewaar ze in je aantekeningen, inclusief eventuele regels over de hoofdfoto, tekst op afbeeldingen en het vermelden van virtuele inrichting.
De volgorde is net zo belangrijk als het aantal
De eerste foto is meestal de foto die in de zoekresultaten verschijnt en bepaalt dus of iemand het exposé opent. Rangschik de overige foto's als een rondleiding door het huis:
- Het mooiste vooraanzicht.
- Entree.
- Woonkamer en familiekamer.
- Keuken, alle hoeken bij elkaar, en daarna de eetkamer.
- Hoofdslaapkamer en hoofdbadkamer.
- Overige slaapkamers en badkamers.
- Kantoor, extra ruimte, kelder.
- Achtertuin, terras, zwembad en ten slotte de overige bijzonderheden.
Houd de foto's van elke ruimte bij elkaar. Als er één ding is waarvoor kopers extra willen betalen, bijvoorbeeld een uitzicht op een meer of een nieuwe keuken, kan dat op de tweede plaats komen. De opnamechecklist per ruimte behandelt elke ruimte afzonderlijk in detail.
De foto van de voorkant verdient meer aandacht dan alle andere beelden in de galerij. Als je die met de zon achter het huis hebt gemaakt, is het de moeite waard hem te verbeteren voordat hij de miniatuurafbeelding wordt.
Wat je kunt weglaten
Bij het weglaten van foto's maken veel exposés het verkeerd. Na een opnamesessie heb je misschien 60 beelden. Begin met het weglaten van:
- Vrijwel identieke foto's. Twee opnames van dezelfde slaapkamer vanuit bijna dezelfde hoek. Behoud de scherpste.
- Kasten, tenzij het een echte inloopkast is. Hetzelfde geldt voor wasniches, technische ruimtes en de verwarmingsketel.
- Een gewone gastenbadkamer. Als die klein en saai is, voegt ze niets toe.
- Detailopnames van dingen die niet bijzonder zijn. Een standaardkraan, een thermostaat, een lichtschakelaar.
- Alles met een technisch probleem: scheve muren, jouw spiegelbeeld in een spiegel of een roestvrijstalen koelkast, een overbelicht raam in een donkere ruimte, een onscherp beeld.
- Ruimtes die op een foto slechter overkomen dan in het echt. Een smalle gang of een krappe viesruimte kan het huis kleiner doen lijken. Sla ze over en laat de bezichtiging het werk doen.
- Foto's van de straat en de buurt, tenzij er iets de moeite waard is om te laten zien, zoals een park aan de overkant van de weg.
Schrap geen ruimte die kopers willen zien. Elke slaapkamer en elke badkamer met douche en toilet moet zichtbaar zijn, ook als ze sober zijn. Als er een badkamer ontbreekt, vragen mensen zich af wat er mis is.
Wanneer minder foto's de juiste keuze is
Sommige exposés hebben beter minder foto's, en dat is prima.
- Een te renoveren woning die in huidige staat te koop is. Toon eerlijk de buitenkant, de indeling en het perceel. Twaalf duidelijke foto's van een woning die werk nodig heeft, vertellen kopers meer dan 30 foto's die dat proberen te verbergen.
- Onbebouwde grond. Een paar foto's van het perceel vanaf de weg en vanaf het perceel zelf, het uitzicht als dat er is, en eventuele gebouwen of toegangswegen. Realcomp vereist bij een aanmelding van grond bijvoorbeeld nog steeds minstens één foto.
- Een verhuurwoning die al bewoond is en waar je niet in elke ruimte kunt komen. Plaats de foto's die je goed kunt maken en vermeld in de toelichting dat er bij een bezichtiging toegang is tot meer ruimtes.
Wat je moet vermijden, is de luie variant met minder foto's: zes telefoonfoto's vanaf de deurop van elke ruimte. Daarop slaat de bevinding van Zillow over aanmeldingen met minder dan negen foto's.
Zorg voor een consistente galerij
Vijfentwintig foto's die eruitzien alsof ze van hetzelfde huis komen, zijn beter dan 40 foto's die dat niet doen. Dat betekent vergelijkbare kleuren van ruimte tot ruimte, overal rechte verticale lijnen en geen ruimtes die merkbaar donkerder zijn dan de rest.
Als je met een telefoon fotografeert, is dat het lastigste. De functie Verbeteren van Real Estate Camera corrigeert het licht, de witbalans en de verticale lijnen. Dat duurt 20 tot 60 seconden per foto en kost 1 credit, dus een galerij met 25 foto's gebruikt 25 credits. Het pakket met 60 credits voor $24,99 dekt twee exposés van die omvang, en credits verlopen niet. Je eerste credit is gratis als je één foto wilt uitproberen voordat je iets koopt.
Voor lege kamers kost virtuele inrichting 2 credits per foto. Veel makelaarsverenigingen willen dat foto's met virtuele inrichting een aanduiding krijgen. De helppagina van CRMLS geeft bijvoorbeeld aan dat deze foto's een bijschrift moeten hebben. De app markeert virtueel ingerichte bestanden als "virtuele inrichting", maar drukt de aanduiding niet op de afbeelding af. Voeg de aanduiding dus toe aan het bijschrift. Meer informatie staat in de regels voor virtuele inrichting bij MLS. En als je foto's maakt met een telefoon, gaat vastgoedfoto's op een iPhone over de instellingen.
Bekijk de app voor vastgoedfotografie om de volledige galerij met één app te fotograferen en te bewerken.
Bewerk een volledige galerij van 25 foto's zonder het huis te verlaten. Gratis beginnen: 1 credit.
Vragen
Hoeveel foto's moet een verkoopadvertentie hebben?
Voor een typische woning met drie slaapkamers zijn ongeveer 25 foto's nodig. Volgens de fotogids van Zillow, gebaseerd op eigen onderzoek, is het ideale bereik 22 tot 27. Kies er minder voor een klein appartement en meer voor een grote woning met veel grond, maar alleen als elke extra foto iets nieuws toont.
Is er een maximum aantal foto's in een verkoopadvertentie?
Ja, en dat hangt af van uw MLS. De Flexmls-helppagina van CRMLS staat 75 foto's per advertentie toe en Realcomp in Michigan staat tot 99 foto's toe. Controleer de regels van uw eigen beroepsorganisatie, want de limieten en de regels voor de bestandsgrootte verschillen.
Kan een verkoopadvertentie te veel foto's hebben?
Ja. Volgens de gids van Zillow duurde het verkopen van woningen met meer dan 28 foto's langer, al lag de reden waarschijnlijk bij de hogere prijs en niet bij de foto's. Praktischer gezien worden uw beste foto's overstemd door bijna identieke opnames.
Wat moet de eerste foto in de verkoopadvertentie zijn?
Doorgaans een foto van de gevel, met het hele huis in beeld, gemaakt wanneer de zon op de gevel schijnt. Sommige MLS-organisaties schrijven dit voor: Realcomp vereist binnen 48 uur na invoering van een advertentie een foto van de voorkant van het object als hoofdnummer.
Welke foto's uit de verkoopadvertentie moet ik weglaten?
Bijna identieke foto's van dezelfde kamer, kasten, wasruimtes, technische ruimten, gewone toiletten, detailopnames van dingen die niet bijzonder zijn, en alles met een scheve muur of een spiegeling van uzelf erin.
Who makes this
Real Estate Camera is a listing photo app for iPhone, Android and the web. We wrote this page, so we have a stake in it. Other companies' prices come from their own pages on the date shown, and we say where they do better. Spot a wrong number? Tell us and we'll fix it.
