Hur många foton ska en fastighetsannons ha?

En typisk annons för ett hus med tre sovrum bör ha omkring 25 foton. Zillows fotograferingsguide anger 22 till 27 foton som det ideala, baserat på Zillows forskning. Använd färre foton för en bostadsrätt med ett sovrum och fler för en stor villa med tomt, men fyll aldrig galleriet med nästan identiska foton bara för att nå ett visst antal.

Resten av sidan handlar om hur antalet varierar med bostaden, vad MLS tillåter, hur du ordnar galleriet och vad du ska utelämna.

Vad Zillows riktlinjer faktiskt säger

Zillows guide för säljare tar upp tre punkter om antalet foton. Det ideala intervallet är tjugotvå till 27 foton. Bostäder med färre än nio foton var cirka 20 procent mindre sannolika att sälja inom 60 dagar. Och bostäder med mer än 28 foton tog längre tid att sälja.

Det är lätt att misstolka uppgiften om bostäder med mer än 28 foton. Zillow självt anger att förklaringen är priset, inte fotona: bostäder med 28 eller fler foton var 12 procent dyrare, och extra foton kompenserar inte för ett högt utgångspris. Slutsatsen är alltså inte att "mer än 28 foton skadar". Närmare bestämt: "efter en viss punkt gör fler foton inte längre nytta".

Två förbehåg. Artikeln är från november 2019 och är skriven för bostadssäljare, inte som en forskningsrapport. Jag skulle betrakta 22 till 27 som en rimlig utgångspunkt, inte som en regel. Det resultat jag skulle hålla fast vid är den nedre gränsen: en annons med några få foton är en annons som köpare hoppar över.

Antal foton per bostadstyp

Detta är de intervall jag utgår från. De bygger på att varje foto visar något nytt.

Att intervallen ovan ligger utanför Zillows spann är ingen motsägelse. Ett hus med fem sovrum på fyra acres har mer att visa än ett hus med tre sovrum på ett kvarvt acre, och köpare vill se ladan. Det som inte förtjänar en plats är den fjärde vinkeln på samma sovrum.

Ta ungefär dubbelt så många foton som du publicerar. Det är gratis den dagen och ger dig valmöjligheter om det visar sig att en vinkel ger en reflexion eller en sned vägg.

Hur många foton tillåter MLS?

Varje MLS har sin egen gräns, och de varierar kraftigt. Två exempel som jag har kontrollerat:

• CRMLS:s Flexmls-hjälpsida anger att du kan ladda upp 75 foton per objekt, som vardera får vara upp till 15 MB eller ha måtten 3000 × 2000 pixlar. Samma sida anger att foton som inte visar fastigheten korrekt, till exempel när den har möblerats inför fotograferingen, måste ha en bildtext som anger detta.
• Realcomp i Michigan tillåter upp till 99 foton inklusive huvudfotot. Det kräver ett huvudfoto av fastighetens framside inom 48 timmar från att annonsen läggs upp och förbjuder mäklarfirmaslogos, vattenstämplar och text på foton (Realcomps egen vattenstämpel är undantaget).

Båda gränserna ligger långt över det antal foton som ett normalt objekt behöver, vilket är det vanliga mönstret. Gränsen är sällan det som sätter stopp. Det gör din egen redigering. Ta en gång reda på vilka regler din styrelse har och spara dem i dina anteckningar, inklusive eventuella regler om huvudfotot, text på bilder och hur det ska framgå i bildtexten att bilderna är möblerade inför fotograferingen.

Ordningen spelar lika stor roll som antalet

Det första fotot visas vanligen i sökresultaten och avgör därför om någon öppnar annonsen. Därefter ordnar du bilderna som en rundtur genom huset:

1. Bäst bild av framsidan utifrån.
2. Hall.
3. Vardagsrum och familjerum.
4. Köket i alla vinklar, sedan matsalen.
5. Huvudsovrum och huvudbadrum.
6. Övriga sovrum och badrum.
7. Kontor, extrarum och källare.
8. Bakgården, terrassen, poolen och sedan det övriga.

Håll alla foton från samma rum ihop. Om det finns något som köpare betalar mer för, till exempel en sjöutsikt eller ett nytt kök, kan det flytta upp till andra plats. listan med rekommenderade foton i varje rum går igenom varje rum i detalj.

Framsidefotot kräver mer omsorg än någon annan bild i galleriet. Om det är taget med solen bakom huset är det värt att rätta till innan det blir miniatyrbilden.

Vad du ska ta bort

Det är här många annonser går fel. Efter en fotosession kan du ha 60 bilder. Det här ska tas bort först:

• Nästan identiska bilder. Två bilder av samma sovrum från nästan samma hörn. Behåll den skarpare.
• Klädrum, om det inte är ett riktigt klädrum med plats att klä på sig. Samma sak gäller tvättnischer, teknikutrymmen och pannan.
• En vanlig gästtoalett. Om den är liten och oansenlig tillför den ingenting.
• Närbilder av sådant som inte är särskilt. En vanlig kran, en termostat, en strömbrytare.
• Allt med tekniska problem: sneda väggar, din egen reflex i en spegel eller en rostfri kyl, ett överexponerat fönster med ett mörkt rum, en oskarp bild.
• Rum som ser sämre ut på fotot än i verkligheten. En smal korridor eller en trång hall med ytterkläder kan få huset att verka mindre. Hoppa över det och låt visningen göra jobbet.
• Bilder från gatan och av grannskapet, om det inte finns något värt att visa, som en park mitt på gatan.

Ta inte bort rum som köpare vill se. Alla sovrum och alla badrum bör synas, även de oansenliga. Ett badrum som saknas får människor att undra vad som är fel med det.

När färre foton är det rätta valet

Vissa objekt bör presenteras med färre foton än vanligt, och det är okej.

• Ett renoveringsobjekt som säljs i befintligt skick. Visa utsidan, planlösningen och tomten som de är. Tolv tydliga foton på ett hus som behöver renoveras berättar mer för köpare än 30 som försöker dölja det.
• Obebyggd mark. Några bilder av tomten från vägen och inne på området, utsikten om det finns någon samt de byggnader eller infarter som finns. Realcomp vill exempelvis fortfarande ha minst ett foto på en markannons.
• En uthyrd bostad där det bor en hyresgäst och du inte kommer in i alla rum. Publicera det du kan fotografera väl och skriv i beskrivningen att det finns möjlighet att se fler rum vid en visning.

Det du ska undvika är den lata versionen av färre foton: sex telefonbilder tagna från varje rums dörröppning. Det är den typen av annonser som Zillows observation om färre än nio foton handlar om.

Håll galleriet enhetligt

Tjugofem foton som ser ut att komma från samma hus slår 40 som inte gör det. Det innebär liknande färgtoner från rum till rum, raka lodlinjer i alla bilder och inga rum som är märkbart mörkare än resten.

Om du fotograferar med en telefon är enhetligheten den svåra delen. Förbättra i Real Estate Camera korrigerar belysningen, vitbalansen och lodlinjerna. Det tar 20 till 60 sekunder per foto och kostar 1 kredit, så ett galleri med 25 foton kräver 25 krediter. Paketet med 60 krediter till $24,99 räcker till två annonser av den storleken, och krediterna har ingen tidsgräns. Din första kredit är gratis om du vill prova att förbättra ett foto innan du köper något.

För tomma rum kostar virtuell styling 2 krediter per foto. Många organisationer vill att stajlade foton ska vara märkta. På CRMLS hjälpsida står det exempelvis att bilderna måste förses med en bildtext. Appen markerar stajlade filer som "virtuellt stylade", men skriver inte ut etiketten på bilden, så lägg till den i bildtexten. Mer information finns i regler för virtuell styling i MLS. Om du fotograferar med en telefon hittar du inställningarna i fastighetsfoton på en iPhone.

För att fotografera och redigera hela bildserien i en app, se appen för fastighetsfotografering.

Redigera hela galleriet med 25 foton utan att lämma hemmet. Börja gratis: 1 kredit.