Hány fotó legyen egy ingatlanhirdetésben?

Egy tipikus három hálószobás hirdetéshez körülbelül 25 fotó kell. A Zillow fotózási útmutatója a Zillow kutatása alapján 22–27 fotóban határozza meg az ideálist. Egy hálószobás lakáshoz adj meg kevesebbet, nagy, telkes házhoz többet, és soha ne töltsd fel a galériát szinte egyforma képekkel csak azért, hogy meglegyen egy szám.

Az oldal további része azzal foglalkozik, hogyan változik a darabszám az ingatlan függvényében, mit enged az MLS, hogyan rendezd a galériát, és mit hagyj ki.

Mit mond valójában a Zillow útmutatója

A Zillow eladóknak szóló útmutatója három megállapítást tesz a fotók számáról. A 22–27 fotó az ideális tartomány. A kilencnél kevesebb fotós otthonok körülbelül 20 százalékkal kisebb eséllyel keltek el 60 napon belül. A 28-nál több fotós otthonok pedig lassabban keltek el.

A 28-nál több fotós otthonokra vonatkozó megállapítást könnyű félreérteni. Maga a Zillow is azt sugallja, hogy az ok az ár, nem a fotók: a 28 vagy több fotós otthonok 12 százalékkal drágábbak voltak, és a plusz fotók nem ellensúlyozzák a magas irányárat. Tehát a tanulság nem az, hogy „a 28-nál több fotó árt”. Inkább az, hogy „egy bizonyos ponton túl a több fotó már nem segít”.

Két megjegyzés. A cikk 2019 novemberi keltezésű, és lakáseladóknak íródott, nem tudományos közleménynek. A 22–27-et ésszerű kiindulópontnak tekinteném, nem szabálynak. Amit megjegyeznék, az az alsó határ: az a hirdetés, amelyben csak néhány fotó van, olyan hirdetés, amelyet a vevők átugranak.

Hány fotó ingatlantípusonként

Ezekből a tartományokból indulok ki. Feltételezik, hogy minden fotó mást mutat, mint a többi.

A Zillow-tartomány feletti értékek nem ellentmondás. Egy öt hálószobás ház négy acre telken több látnivalót kínál, mint egy három hálószobás negyed acre telken, és a vevő látni akarja a pajtát is. Ami nem érdemel helyet, az ugyanannak a hálószobának a negyedik nézete.

Fotózz körülbelül kétszer annyit, mint amennyit végül kitennél. A fotózás napján ez ingyen van, és lesz miből válogatnod, ha egy beállításnál tükröződés vagy dőlő fal derül ki.

Hány fotót engedélyez az MLS?

Minden MLS saját limitet határoz meg, és ezek nagyon eltérőek. Két példa, amit megnéztem:

• A CRMLS Flexmls súgóoldala szerint hirdetésenként 75 fotó tölthető fel, egyenként legfeljebb 15 MB méretben vagy 3000 x 2000 pixel felbontásban. Ugyanez az oldal írja, hogy azokat a fotókat, amelyek nem pontosan mutatják az ingatlant, például a virtuális staginget, felirattal kell megjelölni.
• A michigani Realcomp legfeljebb 99 fotót engedélyez a főfotóval együtt. A hirdetés rögzítésétől számított 48 órán belül előírja az ingatlan homlokzatáról készült főfotót, és tiltja az irodai táblákat, a vízjeleket és a fotókon lévő szöveget (kivétel a Realcomp saját vízjele).

Mindkét limit jóval meghaladja azt, amennyire egy átlagos hirdetésnek szüksége van, és ez az általános minta. Ritkán a limit a korlát. Inkább a saját válogatásod az. Nézd meg egyszer a kamarád szabályzatát, és jegyezd fel magadnak, beleértve a főfotóra, a képeken lévő szövegre és a stagingelt képek feliratozására vonatkozó előírásokat is.

A sorrend ugyanolyan fontos, mint a darabszám

Az első fotó általában az, amelyik megjelenik a találati listában, így ez dönti el, hogy megnyitja-e bárki a hirdetést. Utána rendezd a fotókat úgy, mintha végigsétálnál a házon:

1. A legjobb elülső homlokzati kép.
2. Előszoba.
3. Nappali és családi nappali.
4. Konyha, minden szögből egymás mellett, aztán az étkező.
5. Szülői hálószoba, szülői fürdőszoba.
6. További hálószobák, további fürdőszobák.
7. Dolgozószoba, plusz szoba, pince.
8. Hátsó kert, terasz, medence, aztán az extrák.

Tartsd együtt az egyes helyiségek fotóit. Ha van valami, amiért a vevők fizetni fognak, például a tóra néző kilátás vagy az új konyha, az kerülhet a második helyre. A szobáról szobára haladó fotólista minden helyiséget részletesen végigvesz.

A homlokzati fotó érdemli a legtöbb figyelmet a galériában. Ha a tiédet úgy fotóztad, hogy a nap a ház mögött volt, érdemes kijavítani, mielőtt bélyegkép lesz belőle.

Mit hagyj ki

A válogatásnál csúszik el sok hirdetés. Egy fotózás után lehet 60 képed is. Íme, mi kerüljön ki először:

• Közel azonos képek. Két felvétel ugyanarról a hálószobáról, majdnem ugyanabból a sarokból. Tartsd meg az élesebbet.
• Gardróbok, kivéve, ha valódi járható gardróbról van szó. Ugyanez igaz a mosósarokra, a háztartási helyiségekre és a kazánra.
• Egy átlagos vendégmosdó. Ha kicsi és jellegtelen, semmit nem ad hozzá.
• Közeli képek nem különleges dolgokról. Egy átlagos csaptelep, egy termosztát, egy villanykapcsoló.
• Bármi, amin technikai hiba van: dőlő falak, a tükörképed egy tükörben vagy egy rozsdamentes hűtőben, kiégett ablak sötét szobával, homályos kép.
• Helyiségek, amelyek fotón rosszabbul mutatnak, mint élőben. Egy szűk folyosó vagy egy zsúfolt szélfogó kisebbnek láttathatja a házat. Hagyd ki, és hagyd, hogy a bemutatás végezze el a munkát.
• Utcai képek és környéki kilátások, kivéve, ha van valami érdemes megmutatni való, például egy park az út túloldalán.

Ne hagyj ki olyan helyiséget, amelyet a vevők keresni fognak. Minden hálószobának és minden teljes fürdőszobának szerepelnie kell, még az egyszerűeknek is. Egy hiányzó fürdőszoba miatt az emberek azt találgatják, mi lehet vele a baj.

Amikor a kevesebb fotó a jó döntés

Néhány hirdetésnél rendben van, ha az ajánlott tartomány alatt maradsz.

• Felújítandó ingatlan jelenlegi állapotban eladva. Mutasd be őszintén a külsőt, az alaprajzot és a telket. Tizenkét egyértelmű fotó egy felújításra szoruló házról többet mond a vevőknek, mint 30, amely titkolni próbál valamit.
• Üres telek. Néhány kép a telekről az útról és belülről, a kilátás, ha van, és bármilyen építmény vagy megközelítés, ami létezik. A Realcomp például telekhirdetésnél is legalább egy fotót kér.
• Bérlő által lakott kiadó ingatlan, ahol nem tudsz minden helyiségbe bemenni. Tedd ki, amit jól le tudsz fotózni, és a megjegyzésben írd meg, hogy bemutatáson további helyiségek is megtekinthetők.

Amit kerülnöd kell, az a kevesebb lusta változata: hat telefonos kép az egyes szobák ajtajából. A Zillow kilenc fotó alatti megállapítása éppen az ilyen hirdetésekről szól.

Tartsd egységesen a galériát

Huszonöt fotó, amelyről látszik, hogy ugyanabban a házban készült, többet ér, mint 40, amelyről nem. Ez hasonló színeket jelent szobáról szobára, végig egyenes függőlegeseket, és azt, hogy egyetlen helyiség sem észrevehetően sötétebb a többinél.

Ha telefonnal fotózol, ez az egységesség a nehéz rész. A Real Estate Camera Feljavítása rendbe teszi a fényeket, a fehéregyensúlyt és a függőlegeseket, fotónként 20–60 másodperc alatt 1 kreditért, így egy 25 fotós galéria 25 kreditet használ. A 60 kredites csomag $24,99-ért két ekkora hirdetésre elég, és a kreditek nem járnak le. Az első kredited ingyenes, ha vásárlás előtt kipróbálnál egy fotót.

Üres szobák esetén a virtuális staging fotónként 2 kreditbe kerül. Sok szervezet előírja a stagingelt fotók megjelölését. A CRMLS súgóoldala például kimondja, hogy képaláírással kell ellátni őket. Az app a stagingelt fájlokat „virtuálisan stagingelt” jelöléssel látja el, de a feliratot nem írja rá a képre, ezért tüntesd fel a képaláírásban. Részletek: virtuális staging MLS-szabályok. Ha pedig telefonnal fotózol, a beállításokról itt olvashatsz: ingatlanfotók iPhone-nal.

Ha a teljes galériát egyetlen appon belül szeretnéd lefotózni és szerkeszteni, lásd az ingatlanfotós appot.

Szerkessz meg egy teljes, 25 fotós galériát anélkül, hogy kimozdulnál otthonról. Kezdd ingyen: 1 kredit.