Berapa banyak foto yang sebaiknya ada dalam tawaran properti?

Tawaran untuk rumah tiga kamar tidur umumnya harus memiliki sekitar 25 foto. Panduan fotografi Zillow menetapkan jumlah ideal 22 hingga 27 foto berdasarkan riset Zillow. Gunakan jumlah yang lebih sedikit untuk kondominium satu kamar, lebih banyak untuk rumah besar beserta lahan, dan jangan pernah menambahi galeri dengan foto yang hampir identik hanya demi mencapai angka tertentu.

Sisa halaman ini membahas bagaimana jumlah foto berubah menurut jenis properti, apa yang diizinkan MLS, cara mengurutkan galeri, dan foto mana yang sebaiknya dipangkas.

Apa yang sebenarnya diatur dalam panduan Zillow?

Panduan Zillow untuk penjual memuat tiga poin tentang jumlah foto. Rentang idealnya adalah dua puluh dua hingga 27 foto. Rumah dengan kurang dari sembilan foto memiliki peluang sekitar 20 persen lebih rendah untuk terjual dalam 60 hari. Rumah dengan lebih dari 28 foto juga memerlukan waktu lebih lama untuk terjual.

Temuan tentang rumah dengan lebih dari 28 foto mudah disalahpahami. Zillow sendiri menyebutkan bahwa penyebabnya adalah harga, bukan jumlah foto: harga rumah dengan 28 foto atau lebih ternyata 12 persen lebih tinggi, dan foto tambahan tidak dapat mengimbangi tingginya harga penawaran. Jadi, temuannya bukan "lebih dari 28 foto merugikan". Lebih tepatnya, "setelah melewati titik tertentu, foto tambahan tidak lagi membantu".

Ada dua catatan penting. Artikel ini bertanggal November 2019 dan ditulis untuk penjual rumah, bukan sebagai karya ilmiah. Saya akan memakai rentang 22 hingga 27 foto sebagai patokan yang masuk akal, bukan aturan. Yang paling perlu diingat justru batas bawahnya: tawaran yang hanya memiliki beberapa foto akan dilewati pembeli.

Jumlah Foto menurut Jenis Properti

Rentang berikut adalah patokan yang saya gunakan. Semua angka mengasumsikan setiap foto menunjukkan hal yang tidak ditunjukkan oleh foto lain.

Rentang yang berada di luar rentang yang direkomendasikan Zillow bukan merupakan kontradiksi. Rumah lima kamar tidur di lahan seluas empat acre memiliki lebih banyak hal yang dapat ditampilkan daripada rumah tiga kamar tidur di lahan seluas seperempat acre, dan pembeli ingin melihat gudang. Yang tidak layak diberi tempat di galeri adalah sudut foto keempat dari kamar tidur yang sama.

Buat sekitar dua kali jumlah foto yang akan Anda unggah. Pemotretan pada hari itu gratis, dan memberi Anda pilihan jika satu sudut menunjukkan pantulan atau dinding yang miring.

Berapa banyak foto yang diizinkan oleh MLS?

Setiap MLS menetapkan batasannya sendiri, dan batasannya sangat berbeda. Dua contoh yang saya periksa:

• Halaman bantuan Flexmls milik CRMLS menyatakan bahwa Anda dapat mengunggah 75 foto untuk setiap properti, masing-masing berukuran hingga 15 MB atau 3000 × 2000 piksel. Halaman yang sama menyatakan bahwa foto yang tidak menggambarkan properti secara akurat, seperti hasil staging virtual, harus disertai keterangan yang menyebutkan demikian.
• Realcomp di Michigan mengizinkan hingga 99 foto, termasuk foto utama. Realcomp mewajibkan adanya foto utama bagian depan properti dalam 48 jam setelah properti dimasukkan ke dalam sistem, serta melarang papan nama agen, tanda air, dan teks pada foto (kecuali tanda air milik Realcomp sendiri).

Kedua batas tersebut jauh lebih tinggi daripada yang dibutuhkan untuk properti biasa, dan itulah pola yang umumnya terjadi. Batas jumlah foto jarang menjadi kendala. Suntingan Anda sendiri yang menjadi kendala. Periksa aturan asosiasi Anda sekali saja dan simpan di catatan, termasuk aturan apa pun tentang foto utama, teks pada gambar, dan keterangan staging virtual.

Urutan foto sama pentingnya dengan jumlah foto

Foto pertama biasanya tampil di hasil pencarian, sehingga menentukan apakah seseorang akan membuka halaman properti tersebut. Setelah itu, susun foto seperti menjelajahi rumah:

1. Eksterior depan terbaik.
2. Ruang masuk.
3. Ruang tamu dan ruang keluarga.
4. Dapur dari semua sudut, kemudian ruang makan.
5. Kamar tidur utama dan kamar mandi utama.
6. Kamar tidur lain dan kamar mandi lain.
7. Kantor, ruang serbaguna, dan ruang bawah tanah.
8. Halaman belakang, teras, kolam renang, lalu fasilitas tambahan.

Kelompokkan foto setiap ruang dalam satu bagian. Jika ada satu fitur yang membuat pembeli bersedia membayar lebih mahal, seperti pemandangan danau atau dapur baru, fitur tersebut bisa naik ke posisi kedua. Daftar foto per ruang membahas setiap ruang secara terperinci.

Foto depan paling perlu diperhatikan di antara seluruh foto dalam galeri. Jika foto itu diambil saat matahari berada di belakang rumah, sebaiknya diperbaiki sebelum menjadi gambar pratinjau.

Foto yang perlu dipangkas

Pemangkasan foto sering menyebabkan kesalahan pada berbagai properti yang diiklankan. Setelah pemotretan, Anda mungkin sudah memiliki 60 bingkai foto. Berikut ini yang perlu dipangkas terlebih dahulu:

• Foto yang nyaris duplikat. Dua bidikan kamar tidur yang sama dari sudut yang hampir sama. Simpan yang lebih tajam.
• Lemari gantung, kecuali jika merupakan lemari gantung besar yang bisa dimasuki. Hal yang sama berlaku untuk ruang kecil untuk mencuci pakaian, ruang utilitas, dan tungku pemanas.
• Kamar mandi tamu biasa saja. Jika ukurannya kecil dan sederhana, kamar tersebut tidak menambah nilai apa pun.
• Potret jarak dekat untuk hal-hal yang biasa. Keran standar, pengatur suhu, dan sakelar lampu.
• Setiap foto dengan masalah teknis: dinding miring, pantulan Anda pada cermin atau lemari kulkas baja tahan karat, jendela yang terlalu terang sementara ruangan menjadi gelap, atau bingkai foto yang buram.
• Ruangan yang terlihat lebih buruk dalam foto daripada saat dilihat langsung. Lorong sempit atau ruang serbaguna yang sempit dapat membuat rumah terlihat lebih kecil. Abaikan saja bagian tersebut dan biarkan tur properti menampilkan kelebihannya.
• Foto jalan dan pemandangan sekitar, kecuali jika ada sesuatu yang layak ditampilkan, seperti taman di seberang jalan.

Jangan pangkas ruang yang akan dicari pembeli. Setiap kamar tidur dan setiap kamar mandi lengkap harus dimuat, meskipun ruang tersebut sederhana. Kamar mandi yang tidak ditampilkan membuat orang bertanya-tanya, ada apa yang salah.

Kapan jumlah foto yang lebih sedikit merupakan pilihan yang tepat

Beberapa properti memang sebaiknya memiliki jumlah foto yang lebih sedikit dari rentang pada umumnya, dan itu tidak masalah.

• Rumah yang perlu diperbaiki dan dijual dalam kondisi apa adanya. Tunjukkan eksterior, denah, dan tanahnya secara jujur. Dua belas foto yang jelas dari rumah yang perlu diperbaiki memberikan informasi lebih banyak kepada pembeli daripada 30 foto yang berusaha menyembunyikan kondisinya.
• Tanah kosong. Beberapa bidikan kavling dari jalan dan dari dalam kavling, termasuk pemandangan jika ada, serta bangunan atau akses yang tersedia. Sebagai contoh, Realcomp tetap mewajibkan setidaknya satu foto untuk tanah kosong.
• Properti sewaan yang masih dihuni penyewa, tetapi Anda tidak dapat masuk ke setiap ruang. Unggah foto yang bisa Anda ambil dengan baik dan tulis di keterangan MLS bahwa akses yang lebih luas tersedia saat tur properti.

Yang perlu dihindari adalah mengurangi jumlah foto dengan asal-asalan: enam foto yang diambil dari ambang pintu setiap ruang menggunakan ponsel. Itulah jenis properti yang berkaitan dengan temuan Zillow tentang foto yang kurang dari sembilan.

Jaga konsistensi galeri

Dua puluh lima foto yang terlihat berasal dari rumah yang sama lebih baik daripada 40 foto yang tidak konsisten. Hal tersebut berarti warna yang serupa dari satu ruang ke ruang lain, garis vertikal yang lurus di seluruh galeri, dan tidak adanya ruangan yang terlihat jelas lebih gelap daripada yang lain.

Jika Anda memotret menggunakan ponsel, konsistensi itulah bagian yang sulit. Tingkatkan dari Real Estate Camera memperbaiki pencahayaan, keseimbangan warna putih, dan garis vertikal, dengan waktu 20 hingga 60 detik per foto untuk 1 kredit, sehingga galeri 25 foto menggunakan 25 kredit. Paket 60 kredit seharga $24.99 cukup untuk dua properti dengan jumlah foto sebesar itu, dan kredit tidak kedaluwarsa. Kredit pertama Anda gratis jika Anda ingin mencoba satu foto sebelum melakukan pembelian apa pun.

Untuk ruangan kosong, staging virtual membutuhkan 2 kredit per foto. Banyak asosiasi meminta foto yang sudah di-staging diberi keterangan. Halaman bantuan CRMLS, misalnya, menyatakan bahwa foto tersebut harus diberi keterangan. Aplikasi menandai berkas yang sudah di-staging sebagai "staging virtual", tetapi tidak menampilkan penanda itu pada gambar, jadi tambahkan dalam keterangan. Pelajari lebih lanjut di aturan staging virtual MLS. Jika Anda memotret dengan ponsel, foto real estat di iPhone membahas pengaturannya.

Untuk memotret dan mengedit seluruh galeri dalam satu aplikasi, lihat aplikasi fotografi real estat.

Sunting seluruh galeri 25 foto tanpa meninggalkan rumah. Mulai gratis: 1 kredit.