Quantas fotos um anúncio imobiliário deve ter?

Um anúncio de uma casa de três quartos deve ter cerca de 25 fotos. O guia de fotografia da Zillow indica o ideal de 22 a 27 fotos, com base em uma pesquisa da própria Zillow. Use menos para um apartamento de um quarto e mais para uma casa grande com terreno, mas nunca encher a galeria com fotos quase duplicadas apenas para atingir um número.

O restante desta página explica como a quantidade varia conforme o imóvel, o que o MLS permite, como organizar a galeria e o que deixar de fora.

O que as orientações da Zillow realmente dizem

O guia da Zillow para vendedores faz três observações sobre a quantidade de fotos. A faixa ideal é de vinte e duas a 27 fotos. Imóveis com menos de nove fotos tinham cerca de 20 por cento menos probabilidade de ser vendidos em 60 dias. E imóveis com mais de 28 fotos demoraram mais para vender.

O ponto sobre imóveis com mais de 28 fotos é fácil de interpretar mal. A própria Zillow sugere que o motivo é o preço, e não as fotos: os imóveis com 28 ou mais fotos eram 12 por cento mais caros, e fotos adicionais não compensam um preço de venda elevado. Portanto, o resultado não significa que "mais de 28 fotos atrapalha a venda". É mais próximo de "a partir de certo ponto, fotos adicionais deixam de ajudar".

Duas ressalvas. O artigo é de novembro de 2019 e foi escrito para vendedores de imóveis, não como um trabalho de pesquisa. Eu trataria 22 a 27 como uma boa referência, não como uma regra. O resultado que mais importa é o do limite inferior: um anúncio com poucas fotos é um anúncio que os compradores deixam passar.

Quantas fotos usar por tipo de imóvel

Estas são as faixas que eu uso. Elas pressupõem que cada foto mostre algo que as outras não mostram.

As faixas que vão além da indicação da Zillow não constituem uma contradição. Uma casa de cinco quartos com quatro acres de terreno tem mais a mostrar do que uma casa de três quartos com um quarto de acre de terreno, e o comprador quer ver o celeiro. O que não merece uma foto é o quarto ângulo do mesmo quarto.

Fotografe aproximadamente o dobro do que vai publicar. No dia, isso não custa nada e oferece mais opções caso algum ângulo tenha reflexo ou uma parede fora de esquadro.

Quantas fotos o MLS permite?

Cada MLS define seu próprio limite, e eles variam muito. Dois exemplos que verifiquei:

• A página de ajuda do Flexmls do CRMLS informa que você pode enviar 75 fotos por anúncio, cada uma com até 15 MB ou 3000 por 2000 pixels. A mesma página afirma que fotos que não mostram fielmente o imóvel, como as de decoração virtual, devem ter essa indicação na legenda.
• A Realcomp em Michigan permite até 99 fotos, incluindo a foto principal. Exige uma foto principal da frente do imóvel em até 48 horas após o cadastro do anúncio e proíbe placas de imobiliária, marcas d'água e textos nas fotos (a marca d'água da própria Realcomp é a exceção).

Os dois limites estão muito acima do que um anúncio comum exige, e esse é o padrão habitual. O limite raramente é o problema. O que costuma limitar é a sua própria edição. Consulte uma vez as regras do seu conselho e mantenha-as em suas anotações, inclusive quaisquer regras sobre a foto principal, o texto nas imagens e a identificação de fotos com decoração virtual.

A ordem importa tanto quanto a quantidade

A primeira foto normalmente é a que aparece nos resultados de busca e, portanto, determina se alguém abrirá o anúncio. Depois disso, organize as fotos como uma visita pela casa:

1. Melhor foto da fachada frontal.
2. Entrada.
3. Sala de estar e sala de TV.
4. Cozinha, todos os ângulos juntos, e depois a sala de jantar.
5. Quarto principal e banheiro principal.
6. Outros quartos e outros banheiros.
7. Escritório, sala de bônus e porão.
8. Quintal, varanda, piscina e, em seguida, outros diferenciais.

Mantenha as fotos de cada cômodo agrupadas. Se houver algo pelo qual os compradores pagarão mais, como uma vista para o lago ou uma cozinha nova, isso pode ocupar a segunda posição. A lista de fotos por cômodo detalha cada ambiente.

A foto frontal merece mais cuidado do que qualquer outra da galeria. Se a sua foi tirada com o sol atrás da casa, vale corrigir antes que ela se torne a imagem de capa.

O que cortar

A escolha do que cortar costuma ser o ponto fraco de muitos anúncios. Depois de um ensaio fotográfico, você pode ter 60 fotos. Veja o que eliminar primeiro:

• Fotos quase duplicadas. Duas fotos do mesmo quarto, tiradas de ângulos quase iguais. Mantenha a mais nítida.
• Armários embutidos, a menos que sejam um roupeiro com espaço para circular. O mesmo vale para os recuos da lavanderia, os cômodos de serviço e a fornalha.
• Um banheiro de hóspedes comum. Se for pequeno e simples, não acrescenta nada.
• Primeiros planos de itens comuns. Uma torneira padrão, um termostato, um interruptor de luz.
• Qualquer imagem com problema técnico: paredes fora de esquadro, a sua reflexão em um espelho ou na superfície de uma geladeira de aço inox, uma janela estourada em um cômodo escuro, uma foto desfocada.
• Cômodos que parecem piores nas fotos do que ao vivo. Um corredor estreito ou um ambiente pequeno e apertado na entrada pode fazer a casa parecer menor. Não inclua esse ambiente e deixe a visita fazer o trabalho.
• Fotos da rua e do bairro, a menos que haja algo que valha a pena mostrar, como um parque do outro lado da rua.

Não deixe de fora um cômodo que os compradores vão procurar. Todos os quartos e todos os banheiros completos devem aparecer, mesmo os mais simples. A ausência de um banheiro na galeria faz as pessoas se perguntarem o que há de errado com o imóvel.

Quando é melhor usar menos fotos

Alguns anúncios devem ficar abaixo dessa faixa, e tudo bem.

• Uma casa para reforma, vendida no estado em que se encontra. Mostre a fachada, a planta e o terreno com honestidade. Doze fotos nítidas de uma casa que precisa de reformas revelam mais aos compradores do que 30 que tentam esconder isso.
• Terreno vazio. Algumas fotos do lote tiradas da estrada e de dentro dele, a vista, se houver, e eventuais construções ou vias de acesso. A Realcomp, por exemplo, ainda exige pelo menos uma foto em um anúncio de terreno.
• Um imóvel alugado e ocupado, no qual você não consegue acessar todos os cômodos. Publique fotos bem feitas dos cômodos que conseguir acessar e informe nas observações que outros ambientes poderão ser vistos durante uma visita.

O que você deve evitar é a versão preguiçosa de usar menos fotos: seis fotos de celular tiradas da porta de cada cômodo. A pesquisa do Zillow sobre anúncios com menos de nove fotos trata exatamente desse tipo de anúncio.

Mantenha a galeria uniforme

Vinte e cinco fotos que parecem ter sido tiradas na mesma casa valem mais do que 40 sem essa aparência. Isso significa cores semelhantes de um cômodo para o outro, linhas verticais retas em todas as imagens e nenhum cômodo visivelmente mais escuro que os demais.

Se você fotografa com o celular, manter essa consistência é a parte mais difícil. O recurso Melhorar do Real Estate Camera corrige a iluminação, o balanço de branco e as linhas verticais em 20 a 60 segundos por foto, por 1 crédito; assim, uma galeria com 25 fotos consome 25 créditos. O pacote de 60 créditos por $24,99 cobre dois anúncios desse tamanho, e os créditos não expiram. Seu primeiro crédito é gratuito, caso queira experimentar uma foto antes de comprar qualquer coisa.

Para ambientes vazios, a decoração virtual custa 2 créditos por foto. Muitas plataformas pedem que as fotos com decoração sejam identificadas. A página de ajuda do CRMLS, por exemplo, informa que elas devem ter uma legenda. O aplicativo marca arquivos com decoração como "com decoração virtual", mas não insere o rótulo na imagem; por isso, inclua-o na legenda. Saiba mais sobre as regras de decoração virtual em MLS. E, se você fotografa com um celular, fotos de imóveis com iPhone explica quais configurações usar.

Para fotografar e editar toda a galeria em um único aplicativo, veja o aplicativo de fotografia para imóveis.

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