כמה תמונות צריך לכלול בהדרת נכס?

להדרה של בית טיפוסי בן שלושה חדרי שינה כדאי לכלול כ-25 תמונות. מדריך הצילומים של Zillow קובע את המספר האופטימלי בין 22 ל-27 תמונות, בהתבסס על מחקר של Zillow. בקונדו עם חדר שינה אחד אפשר להסתפק בפחות, ובבית גדול עם מגרש — ביותר. אין למלא את הגלריה בתמונות כמעט זהות רק כדי להגיע למספר מסוים.

בשאר העמוד מוסבר כיצד המספר משתנה לפי סוג הנכס, כמה תמונות ה-MLS מתיר, כיצד לסדר את הגלריה ומה להסיר.

מה באמת אומרות הנחיות Zillow

מדריך Zillow למוכרי בתים עוסק בשלושה נקודות לגבי מספר התמונות. טווח של 22 עד 27 תמונות הוא האופטימלי. הסתברות המכירה של בתים עם פחות מ-9 תמונות תוך 60 ימים הייתה בערך ב-20 אחוז נמוכה יותר. ובתים עם יותר מ-28 תמונות לקחו יותר זמן להימכר.

את העובדה שבתים עם יותר מ-28 תמונות קל לפרש אותה באופן שגוי. Zillow עצמה מציעה שהסיבה היא המחיר, ולא התמונות: בתים עם 28 תמונות או יותר היו יקרים ב-12 אחוז יותר, ותמונות נוספות אינן מפצות על מחיר מבקש גבוה. לכן המסקנה אינה ״יותר מ-28 תמונות מזיקות״, אלא קרובה יותר ל״מעבר לנקודה מסוימת, תמונות נוספות כבר לא עוזרות״.

שתי הסתייגויות. המאמר מתום נובמבר 2019, והוא נכתב עבור מוכרי בתים, ולא כמאמר מחקרי. אני מתייחס ל-22–27 כטווח סביר של ברירת מחדל, לא ככלל. המסקנה שכדאי לזכור היא הקצה התחתון: הדרה עם מספר מועט של תמונות היא הדרה שקונים מדלגים עליה.

כמה תמונות לכל סוג נכס

אלה הטווחים שאני עובד עליהם. הם מניחים שכל תמונה מראה משהו שהתמונות האחרות אינן מראות.

הטווחים שמעל הטווח האופטימלי של Zillow אינם סתירה. לבית בן חמישה חדרי שינה על מגרש של ארבעה דונמים יש יותר להראות מאשר לבית בן שלושה חדרי שינה על דונם רבע, וקונה רוצה לראות את הרפת. לא שווה להוסיף זווית רביעית של אותו חדר שינה.

צלמו בערך פעמיים ממה שתפרסמו. באותו יום זה ללא עלות, וכך תוכלו לבחור כשמתברר שבזווית מסוימת יש השתקפות או קיר נוטה.

כמה תמונות ניתן להעלות ל-MLS?

כל ארגון MLS קובע מגבלה משלו, והמגבלות משתנות מאוד. שתי דוגמאות שבדקתי:

• דף העזרה ב-Flexmls של CRMLS אומר שאפשר להעלות 75 תמונות לכל פרסום נכס, וכל תמונה יכולה להגיע ל-15 MB או למידות של 3000 על 2000 פיקסלים. אותו דף מציין שתמונות שאינן מראות באופן מדויק את הנכס, כמו תמונות עם ריהוט וירטואלי, חייבות לכלול כיתוב מתאים.
• Realcomp במישיגן מאפשרת העלאה של עד 99 תמונות, כולל את התמונה הראשית. יש לספק תמונה ראשית של חזית הנכס תוך 48 שעות מהכנסת הפרסום למערכת, ואסור להשתמש בשלטי סוכנות, בסימני מים או בטקסט על תמונות (חריג הוא דווקא סימן המים הייחודי של Realcomp).

שתי המגבלות גבוהות בהרבה ממה שנדרש לפרסום רגיל, וכך זה בדרך כלל. המגבלה כמעט אינה מגבילה. דווקא העריכה שלכם כן. בדקו פעם אחת את כללי הלשכה שלכם ושמרו אותם בהערות, כולל הוראות בנוגע לתמונה הראשית, לטקסט בתמונות ולכיתובים עבור תמונות עם ריהוט וירטואלי.

הסדר חשוב בדיוק כמו מספר התמונות.

התמונה הראשית היא בדרך כלל זו שתופיע בתוצאות החיפוש, ולכן היא קובעת אם מישהו יפתח את הפרסום. אחריה, סדרו את התמונות כמו בסיור בבית:

1. החזית הקדמית בתמונה הטובה ביותר.
2. הכניסה.
3. סלון וחדר משפחה.
4. מטבח, כל הזוויות יחד, ואז חדר אוכל.
5. חדר השינה הראשי, האמבתיה הראשית.
6. חדרי השינה האחרים, האמבטיות האחרות.
7. חדר עבודה, חדר נוסף, מרתף.
8. חצר אחורית, פטיו, בריכה, ואז תמונות נוספות.

שמרו את תמונות כל חדר יחד. אם יש מאפיין אחד שקונים מוכנים לשלם עליו, כמו נוף לאגם או מטבח חדש, אפשר להעביר אותו למקום השני. רשימת הצילומים לפי חדרים מפרטת את כל החדרים.

לתמונה הקדמית מגיעה הקפדה רבה יותר מכל תמונה אחרת בגלריית התמונות. אם צלמתם אותה כשהשמש מאחורי הבית, כדאי לתקן אותה לפני שהיא תהפוך לתמונה ממוזערת.

מה להסיר

שלב הבחירה הוא המקום שבו רבים מהפרסומים משתבשים. אחרי סשן צילום ייתכן שיהיו לכם 60 תמונות. הנה מה מסירים ראשון:

• כמעט כפולים. שני צילומים של אותו חדר שינה, כמעט מאותה פינה. שמרו על החדיד יותר.
• ארונות, אלא אם זה חדר ארונות אמיתי. אותו דבר גם לגבי נישות כביסה, חדרי שירות ודוד החימום.
• חדר אביזה רגיל. אם הוא קטן ופשוט, הוא לא מוסיף דבר.
• צילומים קרובים של פריטים שאינם מיוחדים. ברז רגיל, תרמוסטט, מפסק.
• כל תמונה עם בעיה טכנית: קירים נוטים, השתקפות שלכם במראה או במקרר מפלדת אלחנדרוסית, חלון שנשרף ללבן כשהחדר כהה או תמונה מטושטשת.
• חדרים שנראים גרועים יותר בתמונה מאשר במציאות. מדרון צר או חדר כניסה צפוף יכולים לגרום לבית להיראות קטן יותר. דלגו עליו ותנו לביקור בנכס לעשות את העבודה.
• צילומי רחוב ומבטים על השכונה, אלא אם יש משהו שכדאי להראות, כמו פארק מעבר לרחוב.

אל תסירו חדר שקונים יחפשו. כל חדר שינה וכל חדר אמבטיה מלא צריכים להופיע, גם אם הם פשוטים. היעדרות של חדר אמבטיה גורמת לאנשים לתהות אם יש משהו לא בסדר.

מתי עדיף להסתפק על פחות תמונות

יש פרסומים שכדאי להשאירם מתחת לטווח, וזה בסדר גמור.

• נכס לשיפוץ שמוכר כמצבו. הציגו ביושר את החיצוניות, את הפריסה ואת המגרש. שתים-עשרה תמונות ברורות של בית שדורש עבודה נותנות לקונים יותר מידע מ-30 תמונות שמנסות להסתיר את העבודה הנדרשת.
• מגרש קרקע ריק. כמה צילומים של המגרש מהרחוב ומתוכו, הנוף אם יש כזה, וכל מבנה או דרך גישה שקיימת. למשל, Realcomp עדיין דורשת לפחות תמונה אחת בפרסום של קרקע.
• נכס להשכרה מאוכלס בשוכרים, שלא ניתן להיכנס לכל חדריו. פרסמו את מה שתוכלו לצלם היטב, וכתבו בהערות שבמועד הביקור ניתן לקבל גישה נוספת.

מה שכדאי להימנע ממנו הוא הגרסה העצלה של פחות תמונות: שש צילומים בטלפון, מפתח כל חדר. זהו בדיוק סוג הפרסום שאליו מתייחס ממצא של Zillow בנוגע לפרסומים עם פחות מתשע תמונות.

שמרו על עקביות גלריית התמונות

עשרים וחמש תמונות שנראות כאילו צולמו מאותו בית עדיפות על 40 תמונות שאינן כאלה. כלומר, גוון דומה מחדר לחדר, קווים אנכיים ישרים בכל התמונות ואין חדרים שנראים בבירור חשוכים יותר משאר הבית.

אם אתם מצלמים בטלפון, הקשי העיקרי הוא לשמור על העקביות. השיפור של Real Estate Camera מתקן את התאורה, את איזון הלבן ואת הקווים האנכיים, 20 עד 60 שניות לכל תמונה עבור 1 קרדיט. לכן גלריה של 25 תמונות צורכת 25 קרדיטים. חבילת 60 קרדיטים במחיר של $24.99 מכסה שני פרסומים בגודל כזה, והקרדיטים לא מתפקעים. אם תרצו לנסות לשפר תמונה אחת לפני כל קנייה, הקרדיט הראשון שלכם חינם.

בחדרים ריקים, ריהוט וירטואלי עולה 2 קרדיטים לתמונה. רבים מלוחות הנדל"ן דורשים שתמונות עם ריהוט וירטואלי יסומנו. למשל, דף העזרה של CRMLS קובע שיש להוסיף להן כיתוב. האפליקציה מתייגת קבצים עם ריהוט וירטואלי כ"בריהוט וירטואלי", אך אינה מדפיסה את התווית על התמונה, ולכן יש להוסיף אותה לכיתוב. למידע נוסף ראו את כללי ריהוט וירטואלי ב-MLS. אם אתם מצלמים בטלפון, צילום נדל"ן באייפון מפרט את ההגדרות.

כדי לצלם ולערוך את הגלריה כולה באפליקציה אחת, ראו את אפליקציית צילום הנדל"ן.

ערכו גלריה מלאה של 25 תמונות מבלי לצאת מהבית. התחילו בחינם: 1 קרדיט.