Колькі фота павінна быць у аб'яве аб нерухомасці?

У звычайнай аб'яве пра дом з трыма спальнямі павінна быць каля 25 фота. Кіраўніцтва Zillow па фатаграфіі называе ідэалам ад 22 да 27 фота на аснове даследавання Zillow. Для аднапакаёвай кватэры бярыце менш, для вялікага дома з участкам — больш, і ніколі не дадавайце амаль аднолькавыя кадры толькі дзеля колькасці.

Далей на гэтай старонцы — як колькасць мяняецца ў залежнасці ад аб'екта, што дазваляе MLS, як упарадкаваць галерэю і што прыбраць.

Што насамрэч гаворыцца ў рэкамендацыях Zillow

Кіраўніцтва Zillow для прадаўцоў адзначае тры моманты наконт колькасці фота. Ідэальны дыяпазон — ад дваццаці двух да 27 фота. Дамы з менш чым дзевяццю фота мелі прыкладна на 20 працэнтаў меншую верагоднасць прадацца за 60 дзён. А дамы з больш чым 28 фота прадаваліся даўжэй.

Тэзіс пра дамы з больш чым 28 фота лёгка зразумець няправільна. Сам Zillow мяркуе, што прычына ў цане, а не ў фота: дамы з 28 і больш фота былі на 12 працэнтаў даражэйшымі, і дадатковыя фота не кампенсуюць завышаную цану. Таму выснова не ў тым, што «больш за 28 фота шкодзіць». Хутчэй у тым, што «пасля пэўнага моманту дадатковыя фота перастаюць дапамагаць».

Два ўдакладненні. Артыкул датаваны лістападам 2019 года, і ён напісаны для прадаўцоў дамоў, а не як навуковая праца. Я б успрымаў дыяпазон ад 22 да 27 як разумны арыенцір, а не як правіла. Выснова, якую варта запомніць, тычыцца ніжняй мяжы: аб'яву з некалькімі фота пакупнікі прапускаюць.

Колькі фота па тыпе нерухомасці

Гэта дыяпазоны, якімі карыстаюся я. Яны зыходзяць з таго, што кожнае фота паказвае тое, чаго няма на іншых.

Дыяпазоны вышэй за акно Zillow — гэта не супярэчнасць. Дому з пяццю спальнямі на чатырох акрах ёсць што паказаць больш, чым дому з трыма спальнямі на чвэрці акра, і пакупнік хоча ўбачыць хлеў. А вось чацвёрты ракурс той самай спальні месца ў галерэі не заслугоўвае.

Здымайце прыкладна ўдвая больш, чым плануеце апублікаваць. У дзень здымкі гэта бясплатна, і ў вас будзе выбар, калі на адным ракурсе з’явіцца адлюстраванне ці заваленая сцяна.

Колькі фота дазваляе MLS?

Кожны MLS устанаўлівае свой ліміт, і яны моцна адрозніваюцца. Два прыклады, якія я праверыў:

• Даведачная старонка Flexmls ад CRMLS паведамляе, што можна загрузіць 75 фота на аб’яву, кожнае да 15 MB або 3000 на 2000 пікселяў. Там жа сказана, што фота, якія не паказваюць аб’ект дакладна, напрыклад стэйджынг, павінны мець адпаведны подпіс.
• Realcomp у Мічыгане дазваляе да 99 фота, уключаючы галоўнае фота. Патрабуецца галоўнае фота фасада аб’екта на працягу 48 гадзін пасля ўнясення аб’явы, а таксама забаронены шыльды агенцтваў, вадзяныя знакі і тэкст на фота (за выключэннем уласнага вадзянага знака Realcomp).

Абодва ліміты значна перавышаюць патрэбы звычайнай аб’явы, і так бывае часцей за ўсё. Ліміт рэдка з’яўляецца абмежаваннем. Абмежаванне — ваш уласны адбор. Аднойчы праверце правілы вашай асацыяцыі і захавайце іх у нататках, уключна з правіламі пра галоўнае фота, тэкст на выявах і подпісы да стэйджынгу.

Парадак важны гэтак жа, як і колькасць

Першае фота звычайна паказваецца ў выніках пошуку, таму менавіта яно вырашае, ці адкрыюць аб’яву. Далей раскладзіце фота як шпацыр па доме:

1. Найлепшы выгляд фасада.
2. Прыхожая.
3. Гасцёўня і сямейны пакой.
4. Кухня, усе ракурсы разам, потым сталовая.
5. Галоўная спальня, галоўная ванная.
6. Іншыя спальні, іншыя ванныя.
7. Кабінет, дадатковы пакой, падвал.
8. Задні двор, тэраса, басейн, потым астатняе.

Трымайце фота кожнага пакоя разам. Калі ёсць нешта, за што пакупнікі гатовы плаціць, напрыклад від на возера ці новая кухня, яно можа стаць другім. Спіс кадраў па пакоях падрабязна разбірае кожны пакой.

Фота фасада патрабуе найбольшай увагі з усёй галерэі. Калі вы знялі яго супраць сонца, калі сонца за домам, варта выправіць яго, перш чым яно стане мініяцюрай.

Што выдаляць

Адбор — месца, дзе шмат аб’яў губляюць якасць. Пасля здымкі ў вас можа быць 60 кадраў. Вось што выдаляем першым:

• Амаль аднолькавыя кадры. Два здымкі той самай спальні амаль з таго самага вугла. Пакіньце больш рэзкі.
• Шафы, калі гэта не сапраўдная гардэробная. Тое самае тычыцца нішаў для прання, гаспадарчых памяшканняў і катла.
• Звычайны гасцявы туалет. Калі ён маленькі і просты, ён нічога не дадае.
• Буйныя планы рэчаў, у якіх няма нічога асаблівага. Стандартны кран, тэрмастат, выключальнік.
• Усё з тэхнічнымі дэфектамі: заваленыя сцены, ваша адлюстраванне ў люстэрку ці ў халадзільніку з нержавейкі, перасветленае акно пры цёмным пакоі, размыты кадр.
• Пакоі, якія на фота выглядаюць горш, чым ужывую. Вузкі калідор ці цесны тамбур могуць зрабіць дом візуальна меншым. Прапусціце іх і дайце паказу зрабіць сваю справу.
• Кадры вуліцы і віды раёна, калі няма чаго вартага паказу, напрыклад парку праз дарогу.

Не выдаляйце пакой, які пакупнікі будуць шукаць. Кожная спальня і кожная поўная ванная павінны быць паказаны, нават простыя. Адсутная ванная прымушае думаць, што з ёй нешта не так.

Калі менш фота — правільнае рашэнне

Некаторыя аб’явы павінны мець менш фота за звычайны дыяпазон, і гэта нармальна.

• Дом пад рамонт, які прадаецца як ёсць. Пакажыце экстэр’ер, планіроўку і ўчастак сумленна. Дванаццаць выразных фота дома, які патрабуе рамонту, скажуць пакупнікам больш, чым 30, якія спрабуюць гэта схаваць.
• Пусты ўчастак. Некалькі кадраў участка з дарогі і знутры яго, від, калі ён ёсць, і якія ёсць пабудовы ці пад’езд. Realcomp, напрыклад, па-ранейшаму хоча хаця б адно фота ў аб’яве пра ўчастак.
• Арэнда з жыхарамі, дзе нельга трапіць у кожны пакой. Апублікуйце тое, што атрымалася зняць добра, а ў заўвагах напішыце, што большы доступ будзе на паказе.

Чаго варта пазбягаць, дык гэта гультаяватага варыянту з меншай колькасцю: шэсць здымкаў на тэлефон з дзвярэй кожнага пакоя. Менавіта пра такія аб’явы гаворыць даследаванне Zillow пра менш чым дзевяць фота.

Захоўвайце адзіны стыль галерэі

Дваццаць пяць фота, якія выглядаюць як з аднаго дома, лепшыя за 40 рознастылёвых. Гэта значыць падобны колер ад пакоя да пакоя, роўныя вертыкалі паўсюль і ніводнага пакоя прыкметна цямнейшага за астатнія.

Калі вы здымаеце на тэлефон, такая аднастайнасць — самая складаная частка. Паляпшэнне ад Real Estate Camera выпраўляе святло, баланс белага і вертыкалі, 20–60 секунд на фота за 1 крэдыт, таму галерэя з 25 фота выкарыстоўвае 25 крэдытаў. Набор на 60 крэдытаў за $24.99 хопіць на дзве такія аб’явы, а крэдыты не згараюць. Ваш першы крэдыт бясплатны, калі хочаце паспрабаваць адно фота перад пакупкай.

Для пустых пакояў Віртуальны стэйджынг каштуе 2 крэдытаў за фота. Многія саветы патрабуюць пазначаць такія фота. Напрыклад, даведачная старонка CRMLS патрабуе дадаваць подпіс. Праграма пазначае такія файлы як «віртуальны стэйджынг», але не друкуе пазнаку на самой выяве, таму дадайце яе ў подпіс. Больш — у правілах MLS для віртуальнага стэйджынгу. А калі здымаеце на тэлефон, налады глядзіце ў фота нерухомасці на iPhone.

Каб зняць і апрацаваць усю галерэю ў адной праграме, глядзіце праграму для фотаздымкі нерухомасці.

Апрацуйце поўную галерэю з 25 фота, не выходзячы з дому. Пачніце бясплатна: 1 крэдытаў.