Real Estate Camera
У типовому оголошенні про трикімнатний будинок має бути близько 25 фотографій. Посібник Zillow із фотографії визначає ідеальний діапазон: 22–27 фотографій на основі дослідження Zillow. Для однокімнатної квартири їх буде менше, для великого будинку з ділянкою — більше, і не варто доповнювати галерею майже однаковими знімками лише заради досягнення потрібної кількості.
Далі на цій сторінці йдеться про те, як кількість фотографій залежить від об’єкта, що дозволяє MLS, як упорядкувати галерею та що з неї прибрати.
Що насправді рекомендує Zillow
У посібнику Zillow для продавців наведено три положення щодо кількості фотографій. Від двадцяти двох до 27 фотографій — ідеальний діапазон. Будинки з менш ніж 9 фотографіями мали приблизно на 20 відсотків менше шансів продатися протягом 60 днів. А будинки з понад 28 фотографіями продавалися довше.
Положення про будинки з понад 28 фотографіями можна легко неправильно зрозуміти. На думку Zillow, причина полягає у ціні, а не у фотографіях: будинки з 28 або більше фотографіями коштували на 12 відсотків дорожче, а додаткові фотографії не компенсують високу запитану ціну. Отже, висновок дослідження не в тому, що «понад 28 фотографій шкідливі». Радше він означає: «після певної межі додаткові фотографії вже не допомагають».
Два застереження. Статтю датовано листопадом 2019 року, і це матеріал для продавців житла, а не дослідницька робота. Я б розглядав 22–27 фотографій як розумний орієнтир, а не як правило. Варто запам’ятати висновок про нижню межу: оголошення з кількома фотографіями покупці просто пропускають.
Скільки фотографій залежно від типу нерухомості
Це діапазони, з якими я працюю. Вони передбачають, що кожна фотографія показує щось, чого не видно на інших.
| Тип нерухомості | Фотографій для публікації | Що показати |
|---|---|---|
| Студія або 1-кімнатна квартира | 12–18 | Фасад або будинок, по одному кадру кожної кімнати, кухня двічі, зручності |
| 2-кімнатний кондомінаріум або таунхаус | 18–24 | Додайте другий ракурс вітальні, балкон або терасу, паркування. |
| 3-кімнатний будинок | 22–30 | По 2 фото кожної основної кімнати, по 1 фото кожної допоміжної кімнати, 3 або 4 фото ззовні. |
| Будинок на 4 і більше кімнат | 28–40 | Більше кімнат, а не додаткові ракурси тих самих кімнат |
| Великий будинок із ділянкою або додатковими зручностями | 35–50 | Територія, господарські будівлі, басейн, краєвиди, аерознімки, якщо ваша асоціація їх дозволяє. |
Діапазони, що перевищують рекомендовані Zillow показники, не суперечать один одному. П’ятикімнатний будинок на чотирьох акрах має більше що показати, ніж трикімнатний на чверті акра, а покупці хочуть побачити сарай. Четвертий ракурс тієї самої спальні не заслуговує на місце в галереї.
Знімайте приблизно вдвічі більше фотографій, ніж опублікуєте. У день зйомки це нічого не коштує, а якщо на одному ракурсі виявиться відображення або похила стіна, ви зможете вибрати інший.
Скільки фотографій дозволяє MLS?
Кожна MLS встановлює власний ліміт, і ці ліміти дуже відрізняються. Ось два приклади, які я перевірив:
- Сторінка довідки Flexmls від CRMLS каже, що в оголошенні можна завантажити 75 фотографій, кожна розміром до 15 МБ або з роздільною здатністю 3000 на 2000 пікселів. На тій самій сторінці зазначено, що фотографії, які неточно відображають об'єкт, наприклад фото зі стейджингом, мають супроводжуватися відповідним підписом.
- Realcomp у Мічигані дозволяє завантажувати до 99 фотографій, включно з головною. Система вимагає додати головне фото фасаду протягом 48 годин після внесення оголошення та забороняє таблички агентств, водяні знаки й текст на фотографіях (виняток — власний водяний знак Realcomp).
Обидва ліміти значно перевищують потреби звичайного оголошення, і це звичайна практика. Кількість фотографій рідко буває вирішальною. Найважливіше — ваше власне редагування. Один раз ознайомтеся з правилами вашої місцевої асоціації та збережіть їх у нотатках, зокрема з вимогами до головного фото, написів на зображеннях і підписів для фото зі стейджингом.
Порядок фотографій має не менше значення, ніж їхня кількість
Перша фотографія зазвичай з’являється в результатах пошуку й визначає, чи відкриє хтось оголошення. Далі розташуйте фотографії в порядку огляду будинку:
- Найкращий знімок фасаду із боку входу.
- Вхід.
- Вітальня та затишна кімната.
- Кухня: усі ракурси разом, потім їдальня.
- Головна спальня, головна ванна кімната.
- Інші спальні, інші ванні кімнати.
- Кабінет, додаткова кімната, підвал.
- Задній двір, патіо, басейн, потім додаткові знімки.
Розміщуйте фотографії кожної кімнати поруч. Якщо в будинку є те, за що покупці готові заплатити, наприклад вид на озеро або нова кухня, цю деталь можна перемістити на друге місце. У переліку знімків по кімнатах кожна кімната описана докладно.
Фотографія фасаду потребує найбільшої уваги серед усіх знімків у галереї. Якщо фотографію зроблено, коли сонце було за будинком, її варто виправити до того, як вона стане мініатюрою.
Що прибрати
Багато оголошень допускає помилку на етапі відбору кадрів. Після зйомки у вас може залишитися 60 кадрів. Ось що варто прибрати першим:
- Майже дублікати. Два знімки тієї самої спальні, зроблені майже з одного кута. Залиште чіткіший.
- Шафи, якщо це не справжня прохідна гардеробна. Те саме стосується місць для прання, технічних приміщень і котла.
- Звичайний гостовий санвузол. Якщо він маленький і простий, він нічого не додає.
- Крупні плани звичайних речей, які нічим не вирізняються. Стандартний кран, термостат, вимикач світла.
- Усе, що має технічні дефекти: криві стіни, ваше відображення в дзеркалі або на холодильнику з нержавіючої сталі, пересвічене вікно й темна кімната, розмитий кадр.
- Кімнати, які на фото виглядають гірше, ніж у реальності. Вузький коридор або тісна прихожа можуть змусити будинок здаватися меншим. Пропустіть їх: потрібне враження створить сам показ будинку.
- Вуличні фото та панорами околиць — лише якщо є що показати, наприклад парк навпроти.
Не пропускайте кімнати, які покупці захочуть оглянути. Усі спальні й усі повноцінні санвузли мають бути представлені, навіть ті, що виглядають просто. Якщо фотографії санвузлу немає, люди починають гадати, що з ним щось не так.
Коли варто зробити менше фотографій
У деяких оголошень має бути менше фотографій, ніж зазвичай, і це нормально.
- Будинок, що потребує ремонту, продається в поточному стані. Чесно покажіть фасад, планування та ділянку. 12 чітких фотографій будинку, що потребує ремонту, дадуть покупцям більше інформації, ніж 30 фотографій, на яких намагаються приховати його недоліки.
- Ділянка без будівель. Кілька знімків ділянки із боку дороги та зсередини, вид, якщо він є, а також усі наявні споруди та шляхи доступу. Наприклад, Realcomp і досі вимагає принаймні 1 фотографію в оголошенні про ділянку.
- Орендований будинок, у якому живуть орендарі та неможливо потрапити до кожної кімнати. Публікуйте лише добре виконані знімки, а в описі зазначте, що під час показу можна буде оглянути й інші приміщення.
Чого варто уникати — це лінива версія «менше фото»: 6 знімків на телефон, зроблених від дверей кожної кімнати. Саме на такі випадки вказує Zillow у висновку про менш ніж дев’яти фотографій.
Тримайте галерею в єдиному стилі
Двадцять п’ять фотографій, схожих на знімки одного будинку, кращі за 40 непослідовних фотографій. Це означає схожу кольорову гаму в усіх кімнатах, прямі вертикалі на кожному знімку та відсутність кімнат, помітно темніших за решту.
Якщо ви знімаєте на телефон, найважче забезпечити таку узгодженість. Покращення в Real Estate Camera виправляє освітлення, баланс білого та вертикальні лінії. Обробка кожного фото триває від 20 до 60 секунд і коштує 1 кредит, тому для галереї з 25 фото потрібно 25 кредитів. Пакет із 60 кредитів за $24.99 вистачить на два оголошення такого розміру, а кредити не мають терміну дії. Перший кредит безкоштовний, якщо ви хочете спробувати обробити одне фото перед тим, як щось купувати.
Для порожніх кімнат віртуальний стейджинг коштує 2 кредити за фото. Багато товариств вимагають позначати фото зі стейджингом. Наприклад, на довідковій сторінці CRMLS зазначено, що такі фото мають бути підписані. Застосунок позначає файли зі стейджингом як "віртуально стейджовані", але не наносить цю позначку на зображення, тому додайте її до підпису. Докладніше — в матеріалі правила віртуального стейджингу в MLS. А якщо ви знімаєте на телефон, налаштування розглянуто в матеріалі фото нерухомості на iPhone.
Щоб зняти й відредагувати всю галерею в одному застосунку, перегляньте застосунок для фотографування нерухомості.
Відредагуйте галерею з 25 фото, не виходячи з дому. Почніть безкоштовно: 1 кредит.
Запитання
Скільки фотографій має бути в оголошенні про нерухомість?
Для типового трикімнатного будинку — близько 25 фотографій. Згідно з посібником Zillow із фотографії, ідеальний діапазон становить 22–27 фотографій, що ґрунтується на власному дослідженні компанії. Для невеликої квартири кількість має бути меншою, а для великого будинку з ділянкою — більшою, але лише якщо кожна додаткова фотографія показує щось нове.
Чи є обмеження на кількість фотографій в оголошенні?
Так, і це залежить від вашого MLS. Сторінка довідки Flexmls від CRMLS дозволяє додавати 75 фотографій до кожного оголошення, а Realcomp у Мічігані дозволяє до 99. Перевірте правила своєї асоціації, оскільки обмеження на кількість фотографій і правила щодо розміру файлів відрізняються.
Чи може бути в оголошенні забагато фотографій?
Так. У посібнику Zillow зазначено, що будинки з понад 28 фотографіями продавалися довше, хоча в ньому стверджується, що це, ймовірно, пов’язано з вищою вартістю цих будинків, а не з фотографіями. Практично це означає, що майже однакові фотографії затьмаровують ваші найкращі кадри.
Яка фотографія має бути першою в оголошенні?
Зазвичай це фото фасаду, на якому будинок видно повністю, зроблене, коли фасад освітлений сонцем. Деякі асоціації MLS вимагають цього: Realcomp вимагає додати фотографію фасаду нерухомості як головну протягом 48 годин після додавання оголошення.
Які фотографії з оголошення варто прибрати?
Майже однакові знімки однієї й тієї самої кімнати, шафи, місця з пральною машиною, технічні приміщення, звичайні гостові вбиральні, наближені знімки речей, які нічим особливим не вирізняються, і кадри з похилою стіною або вашим відображенням.
Who makes this
Real Estate Camera is a listing photo app for iPhone, Android and the web. We wrote this page, so we have a stake in it. Other companies' prices come from their own pages on the date shown, and we say where they do better. Spot a wrong number? Tell us and we'll fix it.
