Một tin rao bán bất động sản nên có bao nhiêu ảnh?

Một tin rao bán nhà ba phòng ngủ điển hình nên có khoảng 25 ảnh. Hướng dẫn chụp ảnh của Zillow cho rằng mức lý tưởng là 22 đến 27 ảnh, dựa trên nghiên cứu của Zillow. Nên dùng ít ảnh hơn với căn hộ một phòng ngủ, nhiều hơn với một ngôi nhà lớn có đất và không bao giờ thêm ảnh gần như trùng lặp vào thư viện chỉ để đạt một con số.

Phần còn lại của trang này giải thích cách số ảnh thay đổi theo bất động sản, những gì MLS cho phép, cách sắp xếp thư viện ảnh và những ảnh nên cắt bỏ.

Hướng dẫn của Zillow thực ra nói gì?

Hướng dẫn của Zillow dành cho người bán nhà đưa ra ba điểm về số lượng ảnh. 22 đến 27 ảnh là mức lý tưởng. Những ngôi nhà có ít hơn chín ảnh có khả năng bán được trong vòng 60 ngày thấp hơn khoảng 20 phần trăm. Còn những ngôi nhà có hơn 28 ảnh thì mất nhiều thời gian bán hơn.

Điểm về những ngôi nhà có hơn 28 ảnh rất dễ bị hiểu sai. Chính Zillow cho rằng nguyên nhân là giá, không phải ảnh: những ngôi nhà có từ 28 ảnh trở lên đắt hơn 12 phần trăm, và ảnh bổ sung không thể bù đắp cho mức giá chào bán cao. Vì vậy, kết luận này không có nghĩa là "hơn 28 ảnh sẽ gây bất lợi". Diễn đạt chính xác hơn là: "sau một mốc nhất định, thêm ảnh không còn giúp ích".

Có hai điểm cần lưu ý. Bài viết có thời điểm tháng 11 năm 2019 và được viết cho người bán nhà, không phải theo hình thức một bài nghiên cứu. Nên coi 22 đến 27 ảnh là mức mặc định hợp lý, không phải quy tắc cứng. Điều cần nhớ là không nên đăng quá ít ảnh: tin rao bán chỉ có vài ảnh sẽ bị người mua bỏ qua.

Số ảnh theo loại bất động sản

Đây là các khoảng tôi dùng làm căn cứ. Chúng giả định rằng mỗi ảnh đều thể hiện điều mà các ảnh khác không thể hiện.

Các khoảng vượt khỏi phạm vi đề xuất của Zillow không mâu thuẫn. Một ngôi nhà năm phòng ngủ trên bốn mẫu Anh có nhiều thứ để giới thiệu hơn một ngôi nhà ba phòng ngủ trên một phần tư mẫu Anh, và người mua muốn thấy nhà kho. Góc chụp thứ tư của cùng một phòng ngủ không đáng đưa vào bộ ảnh.

Hãy chụp khoảng gấp đôi số ảnh bạn sẽ đăng. Việc này miễn phí trong ngày chụp và giúp bạn có nhiều lựa chọn hơn khi một góc lại xuất hiện vệt phản chiếu hoặc tường bị nghiêng.

MLS cho phép tối đa bao nhiêu ảnh?

Mỗi MLS đặt giới hạn riêng và các mức này rất khác nhau. Dưới đây là hai ví dụ tôi đã kiểm tra:

• Trang hướng dẫn Flexmls của CRMLS cho biết có thể tải lên 75 ảnh cho mỗi tin rao bán, mỗi ảnh tối đa 15 MB hoặc ở kích thước 3000 × 2000 pixel. Trang này cũng nêu rằng ảnh không thể hiện chính xác bất động sản, chẳng hạn ảnh dựng nội thất ảo, phải được ghi chú là ảnh dựng nội thất ảo.
• Realcomp tại Michigan cho phép tối đa 99 ảnh, tính cả ảnh chính. Ảnh chính chụp mặt trước bất động sản phải được tải lên trong vòng 48 giờ kể từ khi đưa tin lên; các biển hiệu đại lý, hình mờ và chữ trên ảnh đều bị cấm (trừ hình mờ của chính Realcomp).

Cả hai giới hạn đều cao hơn rất nhiều so với số ảnh cần thiết cho một tin rao bán thông thường, và đây cũng là kiểu thường thấy. Hiếm khi giới hạn mới là rào cản. Nút thắt lại là phần chỉnh sửa ảnh của bạn. Hãy tra cứu một lần các quy định của hội đồng MLS và ghi lại trong ghi chú, bao gồm các quy định về ảnh chính, chữ trên ảnh và chú thích ảnh dựng nội thất ảo.

Thứ tự ảnh cũng quan trọng như số lượng ảnh

Ảnh đầu tiên thường là ảnh xuất hiện trong kết quả tìm kiếm, nên ảnh này quyết định xem có ai mở tin rao bán hay không. Sau đó, hãy sắp xếp ảnh theo trình tự dẫn khách tham quan căn nhà:

1. Ngoại thất mặt trước đẹp nhất.
2. Lối vào.
3. Phòng khách và phòng sinh hoạt gia đình.
4. Bếp, gom tất cả các góc chụp, rồi đến phòng ăn.
5. Phòng ngủ chính và phòng tắm chính.
6. Các phòng ngủ còn lại và các phòng tắm khác.
7. Văn phòng, phòng đa năng, tầng hầm.
8. Sân sau, sân hiên, hồ bơi, rồi các ảnh bổ sung.

Giữ ảnh của từng phòng thành một nhóm. Nếu có điểm nổi bật mà người mua sẵn sàng bỏ tiền cho, chẳng hạn như tầm nhìn ra hồ hoặc căn bếp mới, nhóm ảnh của phòng đó có thể lên vị trí thứ hai. Danh sách ảnh chụp theo từng phòng hướng dẫn chi tiết về từng phòng.

Trong bộ ảnh, ảnh mặt trước cần được chú ý nhất. Nếu ảnh của bạn được chụp khi mặt trời ở sau căn nhà, hãy chỉnh lại trước khi nó trở thành ảnh thu nhỏ.

Ảnh nên cắt bỏ

Nhiều tin rao bán trục trặc ngay ở bước cắt ảnh. Sau một buổi chụp, bạn có thể thu về 60 ảnh. Dưới đây là những ảnh nên cắt trước:

• Ảnh gần như trùng nhau. Hai ảnh chụp cùng phòng ngủ từ gần như cùng một góc. Hãy giữ ảnh nét hơn.
• Tủ quần áo, trừ khi đó là phòng thay đồ rộng rãi. Góc giặt giũ, phòng kỹ thuật và lò sưởi cũng nên cắt bỏ.
• Một phòng vệ sinh khách bình thường. Nếu nhỏ và giản dị, phòng này không mang lại gì.
• Ảnh cận cảnh những chi tiết không có gì nổi bật. Vòi nước tiêu chuẩn, bộ điều nhiệt, công tắc đèn.
• Mọi ảnh có vấn đề kỹ thuật: tường bị nghiêng, bóng bạn hiện trong gương hoặc trên tủ lạnh thép không gỉ, cửa sổ bị quá sáng khi phòng tối, ảnh mờ.
• Các phòng nhìn xấu hơn trong ảnh so với ngoài thực tế. Hành lang hẹp hoặc phòng vệ sinh ngoài chật hẹp có thể khiến ngôi nhà trông nhỏ hơn. Bỏ ảnh đó lại và để buổi xem nhà thay thế.
• Ảnh chụp đường phố và cảnh khu dân cư, trừ khi có gì đáng để giới thiệu, chẳng hạn như công viên ở bên kia đường.

Đừng cắt ảnh của những phòng mà người mua muốn xem. Mọi phòng ngủ và mọi phòng tắm đầy đủ đều phải xuất hiện, kể cả những phòng giản dị. Thiếu ảnh phòng tắm khiến mọi người tự hỏi phòng đó có vấn đề gì.

Khi nào nên đăng ít ảnh hơn

Một số tin rao bán nên dùng ít ảnh hơn mức thông thường, và điều đó hoàn toàn ổn.

• Nhà cần sửa chữa, bán nguyên trạng. Hãy thể hiện trung thực ngoại thất, bố trí mặt bằng và khu đất. Mười hai ảnh rõ nét của một ngôi nhà cần sửa chữa cung cấp nhiều thông tin hơn 30 ảnh cố giấu khuyết điểm.
• Đất trống. Vài ảnh chụp khu đất từ phía đường và từ bên trong, cảnh quan nếu có, cùng mọi công trình hoặc lối vào hiện có. Ví dụ, Realcomp vẫn yêu cầu có ít nhất một ảnh cho tin rao bán đất.
• Bất động sản cho thuê đang có người thuê, nhưng bạn không thể vào mọi phòng. Hãy đăng những ảnh bạn chụp được tốt và ghi trong phần mô tả rằng sẽ có thêm cơ hội xem các khu vực khác trong buổi xem nhà.

Điều cần tránh là kiểu dùng ít ảnh vì hời: sáu ảnh chụp bằng điện thoại, chụp từ cửa của từng phòng. Đó là loại tin rao bán được đề cập trong kết luận của Zillow về các tin có dưới 9 ảnh.

Giữ bộ ảnh đồng nhất

Hai mươi lăm ảnh trông như chụp từ cùng một ngôi nhà vẫn tốt hơn 40 ảnh không đạt. Điều đó có nghĩa là màu sắc giữa các phòng phải tương đồng, toàn bộ ảnh phải giữ được các đường thẳng đứng và không có phòng nào tối hơn rõ rệt so với các phòng còn lại.

Nếu bạn chụp ảnh bằng điện thoại, việc giữ sự đồng nhất là phần khó nhất. Tính năng Làm đẹp ảnh của Real Estate Camera chỉnh ánh sáng, cân bằng trắng và chỉnh các đường dọc cho thẳng, mỗi ảnh mất 20 đến 60 giây với giá 1 credit, nên bộ 25 ảnh sẽ cần 25 credits. Gói 60 credit giá $24,99 đủ cho hai tin rao bán có số lượng ảnh tương tự, và credit không hết hạn. Credit đầu tiên miễn phí, nếu bạn muốn thử một ảnh trước khi mua bất cứ gì.

Với phòng trống, dựng nội thất ảo tốn 2 credit mỗi ảnh. Nhiều hội đồng MLS yêu cầu ghi nhãn ảnh đã dựng nội thất. Chẳng hạn, trang trợ giúp của CRMLS nói rằng ảnh phải có chú thích. Ứng dụng gắn nhãn "dựng nội thất ảo" cho các tệp đã dựng nội thất nhưng không in nhãn này lên ảnh, vì vậy hãy thêm vào phần chú thích. Tìm hiểu thêm tại quy tắc dựng nội thất ảo trong MLS. Nếu bạn chụp ảnh bằng điện thoại, ảnh bất động sản trên iPhone sẽ hướng dẫn các cài đặt cần thiết.

Để chụp và chỉnh sửa toàn bộ bộ ảnh chỉ với một ứng dụng, hãy xem ứng dụng chụp ảnh bất động sản.

Chỉnh sửa trọn bộ 25 ảnh mà không cần rời khỏi nhà. Bắt đầu miễn phí: 1 credit.