Сколько фотографий должно быть в объявлении о продаже объекта?

Объявление о доме с тремя спальнями должно содержать около 25 фотографий. Согласно руководству Zillow по фотосъёмке, оптимальный диапазон — от 22 до 27 фотографий — определён на основе исследования Zillow. Для кондоминиума с одной спальней это количество стоит уменьшить, а для большого дома с участком — увеличить. Никогда не дополняйте галерею почти одинаковыми кадрами только ради достижения нужного количества.

Остальная часть этой страницы посвящена тому, как количество фотографий меняется в зависимости от типа объекта, какие ограничения действуют в MLS, как упорядочить галерею и какие кадры исключить.

Что на самом деле рекомендует Zillow

В руководстве Zillow для продавцов есть три тезиса о количестве фотографий. Оптимальный диапазон — от двадцати двух до 27 фотографий. Вероятность продажи домов с менее чем девятью фотографиями в течение 60 дней была примерно на 20 процентов ниже. А дома с более чем 28 фотографиями продавались дольше.

Вывод о домах с более чем 28 фотографиями легко истолковать неправильно. Сам Zillow полагает, что причина в цене, а не в фотографиях: дома с 28 и более фотографиями были на 12 процентов дороже, а дополнительные фотографии не компенсируют высокую запрашиваемую цену. Это не означает, что «более 28 фотографий» вредит. Точнее, после определённого порога дополнительные фотографии перестают помогать.

Две оговорки. Статья датирована ноябрём 2019 года и написана для продавцов жилья, а не как исследовательская работа. Я бы считал диапазон от 22 до 27 разумным ориентиром, а не обязательным правилом. Вывод, который стоит запомнить, касается нижней границы: покупатели пропускают объявления с несколькими фотографиями.

Количество фотографий в зависимости от типа объекта

Я ориентируюсь на эти диапазоны. Они предполагают, что каждая фотография показывает что-то, чего не видно на остальных.

Более высокие диапазоны не противоречат рекомендациям Zillow. Дом с пятью спальнями на четырёх акрах позволяет показать больше, чем дом с тремя спальнями на четверти акра, а покупатель хочет увидеть сарай. Четвёртый ракурс той же спальни не заслуживает места в галерее.

Снимайте примерно вдвое больше фотографий, чем разместите. В день съёмки это бесплатно, а запас кадров пригодится, если на одном ракурсе обнаружится отражение или наклонённая стена.

Сколько фотографий допускает MLS?

У каждой MLS свой лимит, и они сильно различаются. Вот два проверенных мной примера:

• На странице справки Flexmls в CRMLS указано, что для каждого объявления можно загрузить 75 фотографий размером до 15 МБ либо с разрешением до 3000 × 2000 пикселей. На той же странице сказано, что фотографии, неточно отражающие объект, например постановочные, должны сопровождаться пометкой о постановке.
• Согласно Realcomp в штате Мичиган, можно загрузить до 99 фотографий, включая главное. Главное фото фасада объекта необходимо добавить в течение 48 часов после добавления объявления. Также не допускаются вывески агентств, водяные знаки и текст на фотографиях (исключение — собственный водяной знак Realcomp).

Оба лимита намного выше обычных потребностей объявления — именно так обычно и бывает. Лимит редко оказывается главным ограничением. Настоящее ограничение — собственный отбор кадров. Один раз изучите правила своей ассоциации риэлторов и сохраните их в заметках, включая требования к главному фото, тексту на фотографиях и подписям к постановочным кадрам.

Порядок важен не меньше количества

Первое фото обычно появляется в результатах поиска, поэтому от него зависит, откроют ли объявление. Далее выстраивайте фотографии в порядке обхода дома:

1. Лучшее фото фасада.
2. Входная группа.
3. Гостиная и семейная комната.
4. Кухня: все ракурсы вместе, затем столовая.
5. Главная спальня, главная ванная комната.
6. Остальные спальни, остальные ванные комнаты.
7. Кабинет, дополнительная комната, подвал.
8. Задний двор, терраса, бассейн, затем дополнительные кадры.

Группируйте фотографии каждой комнаты. Если в доме есть то, за что покупатели готовы заплатить, например вид на озеро или новая кухня, это можно показать вторым. В списке кадров по комнатам каждая комната подробно описана.

Снимок фасада требует наибольшего внимания из всех фотографий в галерее. Если при съёмке солнце было за домом, его стоит исправить до того, как оно станет миниатюрой объявления.

Что убрать

При отборе кадров многие допускают ошибки. После съёмки у вас может быть 60 кадров. Вот что следует убрать в первую очередь:

• Почти повторяющиеся кадры. Два снимка одной спальни из почти одного угла. Оставьте более чёткий.
• Кладовые, если это не настоящая гардеробная. То же касается ниш для стирки, подсобных помещений и печи.
• Обычный гостевой санузел. Если он небольшой и непримечательный, он ничего не добавляет.
• Крупные планы деталей, не представляющих интереса. Стандартный смеситель, термостат, выключатель.
• Кадры с техническими проблемами: заваленные стены, ваше отражение в зеркале или на холодильнике из нержавеющей стали, пересвеченное окно на фоне тёмной комнаты, размытый кадр.
• Комнаты, которые на фотографиях выглядят хуже, чем вживую. Узкий коридор или тесная прихожая могут создавать впечатление, что дом меньше. Лучше их пропустить и позволить показу сделать своё дело.
• Виды с улицы и панорамы района стоит оставлять только тогда, когда есть что показать, например парк напротив.

Не убирайте комнату, которую покупатели захотят увидеть. Каждая спальня и каждый санузел с ванной должны попасть в галерею, даже самые скромные. Если ванной комнаты нет, люди начинают гадать, что с ней не так.

Когда лучше ограничиться меньшим числом фотографий

Некоторые объявления лучше держать ниже обычного диапазона, и это нормально.

• Дом, требующий ремонта, продаётся как есть. Честно покажите фасад, планировку и участок. Двенадцать ясных фотографий дома, требующего ремонта, дадут покупателям больше информации, чем 30 снимков, которые пытаются скрыть его недостатки.
• Свободный участок. Несколько снимков участка с дороги и с его территории, вид, если он есть, а также все имеющиеся строения и въезды. Например, Realcomp по-прежнему требует хотя бы одну фотографию для объявления земельного участка.
• Съёмный дом с арендаторами, когда нет доступа в каждую комнату. Опубликуйте качественные фотографии доступных помещений и в примечаниях укажите, что на показе доступны и другие помещения.

Чего следует избегать, так это небрежного сокращения галереи: по шесть снимков из дверного проёма каждой комнаты, сделанных на телефон. Именно об этом Zillow сообщает в выводе об объявлениях с менее чем девятью фотографиями.

Поддерживайте единообразие галереи

Двадцать пять фотографий, которые выглядят так, будто сняты в одном доме, лучше, чем 40 тех, которые выглядят иначе. Это означает сходную цветовую гамму в разных комнатах, ровные вертикали по всему кадру и отсутствие комнат, которые заметно темнее остальных.

Если вы снимаете на телефон, добиться такого единства сложнее всего. Улучшение в Real Estate Camera исправляет освещение, баланс белого и вертикали: на одно фото уходит 20–60 секунд и расходуется 1 кредит, поэтому для галереи из 25 фотографий нужно 25 кредитов. Пакет из 60 кредитов за $24.99 покрывает обработку двух объявлений такого размера, а срок действия кредитов не ограничен. Первый кредит бесплатный — можно попробовать обработать одно фото, ничего не покупая.

Для пустых комнат виртуальный стейджинг стоит 2 кредита за фотографию. Многие площадки требуют указывать, что на фотографиях выполнен виртуальный стейджинг. Например, на странице помощи CRMLS сказано, что на фотографиях обязательно должна быть подпись. Приложение помечает такие файлы как «с виртуальным стейджингом», но не наносит пометку на само изображение, поэтому добавьте ее в подпись. Подробнее — в Правилах MLS для виртуального стейджинга. Если вы снимаете на телефон, настройки приведены в статье Съемка недвижимости на iPhone.

Чтобы снимать и редактировать всю галерею с помощью одного приложения, посмотрите приложение для фотосъемки недвижимости.

Отредактируйте всю галерею из 25 фотографий, не выходя из дома. Начните бесплатно: 1 кредит.