Real Estate Camera
एक सामान्य तीन-बेडरूम लिस्टिंग में लगभग 25 तस्वीरें होनी चाहिए। Zillow की फ़ोटोग्राफ़ी गाइड Zillow के शोध के आधार पर 22 से 27 तस्वीरों की आदर्श सीमा बताती है। एक-बेडरूम कोंडो में संख्या घटाएं, ज़मीन वाले बड़े घर में बढ़ाएं और सिर्फ़ संख्या पूरी करने के लिए गैलरी में लगभग समान तस्वीरें न जोड़ें।
इस पेज के बाकी हिस्से में बताया गया है कि संपत्ति के हिसाब से तस्वीरों की संख्या कैसे बदलती है, MLS कितनी अनुमति देता है, गैलरी में तस्वीरों का क्रम कैसे रखें और किन तस्वीरों को हटाएं।
Zillow की सलाह वास्तव में क्या कहती है
Zillow की विक्रेता गाइड तस्वीरों की संख्या के बारे में तीन बातें कहती है। बाइस से 27 तस्वीरों की आदर्श सीमा है। नौ से कम तस्वीरों वाले घरों की 60 दिनों में बिक जाने की संभावना लगभग 20 प्रतिशत कम थी। और 28 से अधिक तस्वीरों वाले घर बेचने में ज़्यादा समय लेते थे।
28 से अधिक तस्वीरों वाले घरों वाला निष्कर्ष आसानी से ग़लत समझा जा सकता है। Zillow ख़ुद बताता है कि कारण तस्वीरें नहीं, बल्कि कीमत है: 28 या अधिक तस्वीरों वाले घर 12 प्रतिशत अधिक महंगे थे, और अतिरिक्त तस्वीरें ऊंची माँग कीमत की भरपाई नहीं कर सकतीं। इसलिए इस निष्कर्ष का अर्थ यह नहीं है कि "28 से अधिक तस्वीरें नुक़सान पहुँचाती हैं"। इससे अधिक सही यह है कि "किसी सीमा के बाद अतिरिक्त तस्वीरें मदद नहीं करतीं।"
दो बातें ध्यान में रखें। यह लेख नवंबर 2019 का है और इसे संपत्ति बेचने वालों के लिए लिखा गया है, शोध पत्र के रूप में नहीं। 22 से 27 को उपयुक्त डिफ़ॉल्ट मानें, न कि नियम। सबसे ध्यान रखने लायक निष्कर्ष निचली सीमा है: मुट्ठी भर तस्वीरों वाली लिस्टिंग को ख़रीदार छोड़ देते हैं।
संपत्ति के प्रकार के अनुसार तस्वीरों की संख्या
मैं इन्हीं सीमाओं के अनुसार काम करता हूँ। यह मानकर चलते हैं कि हर तस्वीर कुछ ऐसा दिखाती है जो दूसरी तस्वीरों में नहीं दिखता।
| संपत्ति | पोस्ट की जाने वाली तस्वीरें | कहाँ दिखें |
|---|---|---|
| स्टूडियो या 1-बेडरूम कोंडो | 12 से 18 | सामने का दृश्य या इमारत, हर कमरे की एक-एक तस्वीर, रसोई की दो तस्वीरें, सुविधाएं |
| 2-बेडरूम कोंडो या टाउनहाउस | 18 से 24 | रहने वाले हिस्से का दूसरा कोण, बालकनी या पेटिओ, पार्किंग जोड़ें। |
| 3-बेडरूम घर | 22 से 30 | हर मुख्य कमरे की 2-2 तस्वीरें, बाकी हर कमरे की 1-1 तस्वीर, बाहरी दृश्यों की 3 या 4 तस्वीरें |
| 4-बेडरूम या उससे अधिक वाला घर | 28 से 40 | ज़्यादा कमरों की तस्वीरें, न कि एक ही कमरों के ज़्यादा कोण। |
| ज़मीन या सुविधाओं वाला बड़ा घर | 35 से 50 | आँगन, अतिरिक्त बाहरी इमारतें, पूल, दृश्य और हवाई तस्वीरें, यदि आपका बोर्ड इन्हें अनुमति देता है। |
Zillow की बताई सीमा से ऊपर की संख्याएं कोई विरोधाभास नहीं हैं। चार एकड़ वाले पाँच-बेडरूम घर में एक चौथाई एकड़ वाले तीन-बेडरूम घर से ज़्यादा दिखाने लायक चीज़ें होती हैं, और ख़रीदार कृषि शेड भी देखना चाहता है। लेकिन एक ही बेडरूम के चौथे कोण की तस्वीर शामिल करने लायक नहीं होती।
जितनी तस्वीरें पोस्ट करेंगे, उससे लगभग दोगुनी तस्वीरें खींचें। उस दिन शूट लेना निःशुल्क होता है, और किसी एक कोण से परावर्तन या टेढ़ी दीवार सामने आए, तो आपके पास चुनाव रहते हैं।
MLS कितनी फोटो की अनुमति देता है?
हर MLS अपनी अलग सीमा तय करता है, और ये सीमाएँ काफ़ी अलग-अलग होती हैं। मैंने जिन दो उदाहरणों की जाँच की:
- CRMLS की Flexmls सहायता पृष्ठ बताता है कि आप हर लिस्टिंग में 75 फोटो अपलोड कर सकते हैं, जिनमें से हर एक 15 MB या 3000 गुणा 2000 पिक्सेल तक हो सकती है। उसी पृष्ठ के अनुसार, जो फोटो संपत्ति को सही-सलामत नहीं दिखातीं, जैसे संपत्ति को सजाकर दिखाने वाली फोटो, उनका कैप्शन भी ऐसा होना चाहिए।
- मिशिगन में Realcomp मुख्य फोटो सहित 99 फोटो तक की अनुमति देता है। इसे लिस्टिंग दर्ज करने के 48 घंटे के भीतर संपत्ति के सामने की प्राइमरी फोटो भी चाहिए, और फोटो पर एजेंसी साइनबोर्ड, वॉटरमार्क और टेक्स्ट प्रतिबंधित हैं (इसमें Realcomp का अपना वॉटरमार्क अपवाद है)।
दोनों सीमाएँ सामान्य लिस्टिंग की ज़रूरत से कहीं ज़्यादा हैं, और यही आम रुझान है। सीमा शायद ही बाधा बनती है; असली बाधा आपकी तस्वीरों की एडिटिंग होती है। अपने बोर्ड के नियम एक बार देख लेकर अपने नोट्स में सहेज लें, जिनमें प्राइमरी फोटो, तस्वीरों पर टेक्स्ट और संपत्ति को सजाकर दिखाने के कैप्शन से जुड़े नियम भी शामिल हों।
फोटो की संख्या जितनी महत्वपूर्ण है, उतना ही उनका क्रम भी।
पहली फोटो आमतौर पर वही होती है जो सर्च परिणामों में दिखती है, इसलिए यही तय करती है कि कोई लिस्टिंग खोलेगा या नहीं। उसके बाद, तस्वीरों को घर में घूमने के क्रम में लगाएँ:
- सबसे अच्छा सामने का बाहरी दृश्य।
- प्रवेश द्वार।
- बैठक कक्ष और पारिवारिक कक्ष।
- रसोई के सभी कोण एक साथ, फिर भोजन कक्ष।
- मुख्य बेडरूम, मुख्य बाथरूम।
- बाकी बेडरूम, बाकी बाथरूम।
- कार्य कक्ष, अतिरिक्त कक्ष, तहख़ाना।
- पिछला बगीचा, आँगन, तरणताल, फिर अन्य दृश्य।
हर कमरे की तस्वीरें एक साथ रखें। अगर ऐसी कोई चीज़ है जिसके लिए खरीदार पैसे दे सकते हैं, जैसे झील का नज़ारा या नया रसोई, तो उसे दूसरी जगह तक आगे बढ़ा सकते हैं। कमरे-दर-कमरे की फोटो सूची हर कमरे के बारे में विस्तार से बताती है।
तस्वीरों में फ्रंट फोटो को सबसे ज़्यादा ध्यान देने की ज़रूरत है। अगर यह फोटो ऐसे ली गई थी कि धूप घर के पीछे रही, तो इसे थंबनेल बनने से पहले सुधार लें।
क्या हटाएँ
फोटो काटते समय ही कई लिस्टिंग बिगड़ जाती हैं। शूट के बाद आपके पास 60 फ्रेम हो सकते हैं। सबसे पहले इन्हें हटाएँ:
- लगभग एक जैसी तस्वीरें। एक ही बेडरूम के लगभग एक ही कोण से लिए गए दो फ्रेम। उनमें से ज़्यादा शार्प तस्वीर रखें।
- अलमारियाँ, सिवाय उस अलमारी के जिसमें सचमुच खड़े होकर कपड़े पहनने की जगह हो। कपड़े धोने की अल्मरी, तकनीकी कक्ष और फ़र्नेस के लिए भी यही बात है।
- साधारण अतिरिक्त शौचालय। अगर यह छोटा और सादा है, तो तस्वीर में कुछ नहीं जोड़ता।
- उन चीज़ों के क्लोज़-अप जो खास नहीं हैं। साधारण नल, तापमान नियंत्रक या बत्ती का बटन।
- तकनीकी समस्या वाली कोई भी तस्वीर: टेढ़ी दीवारें, मिरर में या स्टेनलेस फ्रिज पर आपका प्रतिबिंब, अत्यधिक रोशनी से फीका पड़ा खिड़का और अँधेरा कमरा, या धुँधला फ्रेम।
- जिन कमरों की तस्वीर सामने देखने से ज़्यादा खराब दिखती है, उन्हें छोड़ दें। एक संकीर्ण गलियारा या दबा हुआ मडरूम घर को छोटा दिखा सकता है। इसे छोड़ दें और भरोसा रखें कि प्रॉपर्टी दिखाते समय असली प्रभाव पड़ेगा।
- सड़क की तस्वीरें और इलाक़े के दृश्य, जब तक कुछ दिखाने लायक न हो, जैसे सड़क के उस पार का पार्क।
ऐसा कोई कमरा न छोड़ें जिसे खरीदार देखना चाहते हों। हर बेडरूम और हर पूरा बाथरूम दिखना चाहिए, सादे वाले भी। बाथरूम ग़ायब हो तो लोग सोचने लगते हैं कि उसमें क्या कमी है।
कम फोटो का फैसला कब सही होता है
कुछ लिस्टिंग में सामान्य सीमा से कम तस्वीरें होनी चाहिए, और यह बिल्कुल ठीक है।
- मरम्मत की ज़रूरत वाला घर, जिसे जैसा है, वैसा ही बेचा जा रहा हो। बाहरी दृश्य, कमरों का ढाँचा और ज़मीन को ईमानदारी से दिखाएँ। मरम्मत की ज़रूरत वाले घर की 12 साफ़ फोटो, घर की हालत छिपाने की कोशिश करने वाली 30 फोटो से ज़्यादा बताती हैं।
- खाली भूमि। सड़क से और प्लॉट के भीतर से लिए गए कुछ फोटो, दृश्य हो तो वह भी, और मौजूद इमारतें या पहुँच भी दिखाएँ। उदाहरण के लिए, Realcomp भूमि की लिस्टिंग में अब भी कम से कम 1 फोटो माँगता है।
- किरायेदार से भरी किराये की प्रॉपर्टी, जहाँ आप हर कमरे में प्रवेश नहीं कर पाते। जितनी तस्वीरें अच्छी ले सकते हैं, उन्हीं को पोस्ट करें और बिक्री विवरण में लिखें कि प्रॉपर्टी दिखाने के समय अधिक पहुँच उपलब्ध है।
जिससे आपको बचना चाहिए, वह कम तस्वीरों का आलसी रूप है: हर कमरे के दरवाज़े से अलग-अलग लिए गए 6 फोन फोटो। Zillow के 9 से कम फोटो वाले निष्कर्ष से यही मतलब निकलता है।
गैलरी को एक जैसा बनाए रखें।
पच्चीस ऐसी तस्वीरें जो एक ही घर की लगती हैं, 40 ऐसी तस्वीरों से बेहतर हैं जो एक जैसी नहीं लगतीं। इसका मतलब है कि कमरे से कमरे में रंग एक जैसा हो, हर जगह ऊर्ध्वाधर रेखाएँ सीधी हों और कोई कमरा बाकी से साफ तौर पर ज़्यादा अँधेरा न दिखे।
अगर आप फोन से फोटो ले रहे हैं, तो यही एकरूपता सबसे कठिन हिस्सा है। Real Estate Camera का एन्हांस रोशनी, सफ़ेद संतुलन और ऊर्ध्वाधर रेखाओं को ठीक करता है, हर फोटो के लिए 20 से 60 सेकंड और 1 क्रेडिट लगता है, इसलिए 25-फोटो गैलरी में 25 क्रेडिट लगेंगे। 60-क्रेडिट वाला $24.99 का पैक इस आकार की दो लिस्टिंग के लिए काफ़ी है, और क्रेडिट की कोई समय-सीमा नहीं है। आपका पहला क्रेडिट मुफ़्त है, अगर आप कुछ भी खरीदने से पहले एक फोटो आज़माना चाहें।
खाली कमरों के लिए वर्चुअल स्टेजिंग की कीमत 2 क्रेडिट प्रति फोटो है। कई लिस्टिंग बोर्ड चाहते हैं कि स्टेज्ड फोटो पर लेबल हो। CRMLS का हेल्प पेज, उदाहरण के लिए, बताता है कि उन पर कैप्शन होना चाहिए। ऐप स्टेज की गई फाइलों को "वर्चुअली स्टेज्ड" के रूप में चिह्नित करता है, लेकिन इमेज पर लेबल नहीं लगाता, इसलिए उसे कैप्शन में जोड़ें। वर्चुअल स्टेजिंग MLS के नियम में इसके बारे में और जानकारी है। और अगर आप फोन से तस्वीरें ले रहे हैं, तो सेटिंग्स के बारे में iPhone पर रियल एस्टेट की फोटोग्राफी जानकारी देता है।
पूरी गैलरी की तस्वीरें एक ही ऐप में लेकर उसे एडिट करने के लिए, रियल एस्टेट फोटोग्राफी ऐप देखें।
घर से बाहर जाए बिना 25 फोटो वाली पूरी गैलरी एडिट करें। फ्री शुरू करें: 1 क्रेडिट।
प्रश्न
रियल एस्टेट लिस्टिंग में कितनी तस्वीरें होनी चाहिए?
एक सामान्य तीन-बेडरूम घर में लगभग 25 तस्वीरें। Zillow की फ़ोटोग्राफ़ी गाइड अपने शोध के आधार पर 22 से 27 तस्वीरों की आदर्श सीमा बताती है। छोटे कोंडो में संख्या कम रखें और ज़मीन वाले बड़े घर में बढ़ाएं, लेकिन तभी जब हर अतिरिक्त तस्वीर कुछ नया दिखाए।
क्या लिस्टिंग तस्वीरों की अधिकतम संख्या होती है?
हाँ, यह आपके MLS पर निर्भर करता है। CRMLS की Flexmls सहायता पेज प्रति लिस्टिंग 75 तस्वीरों की अनुमति देता है, और मिशिगन में Realcomp अधिकतम 99 की अनुमति देता है। अपने बोर्ड के नियम ज़रूर देखें, क्योंकि सीमाएं और फ़ाइल-साइज़ के नियम अलग-अलग होते हैं।
क्या लिस्टिंग में बहुत ज़्यादा तस्वीरें हो सकती हैं?
हाँ। Zillow की गाइड बताती है कि 28 से अधिक तस्वीरों वाले घर बेचने में ज़्यादा समय लेते थे, हालांकि इसका संभावित कारण तस्वीरें नहीं, बल्कि इन घरों की अधिक कीमत थी। व्यावहारिक रूप से, लगभग समान तस्वीरें आपकी सबसे अच्छी तस्वीरों को दबा देती हैं।
लिस्टिंग की पहली तस्वीर कौन-सी होनी चाहिए?
आमतौर पर पहली तस्वीर घर के सामने से ली जाती है, जिसमें पूरा घर एक फ़्रेम में होना चाहिए। यह तस्वीर तब ली जानी चाहिए जब सूर्य सामने की दीवार पर पड़ रहा हो। कुछ MLS बोर्ड इसे अनिवार्य मानते हैं: Realcomp के अनुसार, लिस्टिंग दर्ज करने के 48 घंटों के भीतर संपत्ति के सामने की तस्वीर प्राथमिक तस्वीर होनी चाहिए।
लिस्टिंग में कौन-सी तस्वीरें हटा दूं?
एक ही कमरे की लगभग समान तस्वीरें, अलमारियों, कपड़े धोने की छोटी जगहें, तकनीकी कमरे, सामान्य अतिथि शौचालय, किसी ख़ास चीज़ के क्लोज़-अप और दीवार टेढ़ी दिखने वाली या आपका प्रतिबिंब दिखने वाली कोई भी तस्वीर।
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