¿Cuántas fotos debe tener un anuncio inmobiliario?

Un anuncio típico de una casa de tres habitaciones debería tener alrededor de 25 fotos. La guía de fotografías de Zillow fija el rango ideal entre 22 y 27 fotos, según una investigación de Zillow. Usa menos fotos para un departamento de una habitación y más para una casa grande con terreno, sin agregar fotos casi idénticas solo para alcanzar una cantidad.

El resto de esta página explica cómo cambia la cantidad según la propiedad, qué permite el MLS, cómo ordenar la galería y qué fotos eliminar.

Qué dice realmente la guía de Zillow

La guía de Zillow para vendedores hace tres afirmaciones sobre la cantidad de fotos. El rango ideal es de 22 a 27 fotos. Las casas con menos de nueve fotos eran cerca de 20 por ciento menos probables de venderse dentro de 60 días. Y las casas con más de 28 fotos tardaron más en venderse.

El dato de las casas con más de 28 fotos se puede malinterpretar fácilmente. La propia Zillow sugiere que la razón es el precio, no las fotos: las casas con 28 fotos o más eran un 12 por ciento más caras, y las fotos adicionales no compensan un precio de venta elevado. Por tanto, el hallazgo no significa que «tener más de 28 fotos sea perjudicial», sino más bien que «pasado cierto punto, más fotos dejan de ayudar».

Dos advertencias. El artículo está fechado en noviembre de 2019 y está escrito para quienes venden casas, no como un trabajo de investigación. Tomaría el rango de 22 a 27 como una pauta sensata, no como una regla. Me quedaría con el hallazgo del extremo inferior: un anuncio con unas pocas fotos es un anuncio que los compradores pasan por alto.

Cantidad de fotos según el tipo de propiedad

Estos son los rangos con los que trabajo. Parten de la premisa de que cada foto muestra algo que las demás no.

Los rangos que superan el rango indicado por Zillow no constituyen una contradicción. Una casa de cinco habitaciones en cuatro acres tiene más que mostrar que una de tres habitaciones en un cuarto de acre, y el comprador quiere ver el granero. El cuarto ángulo de la misma habitación no aporta nada.

Toma aproximadamente el doble de lo que vas a publicar. La sesión de fotos es gratis ese día, y te dará opciones si uno de los ángulos muestra reflejos o una pared chueca.

¿Cuántas fotos permite el MLS?

Cada MLS fija su propio límite, y varían mucho. Estos son dos ejemplos que revisé:

• La página de ayuda de Flexmls de CRMLS indica que puedes subir 75 fotos por anuncio, cada una de hasta 15 MB o 3000 por 2000 píxeles. La misma página señala que las fotos que no representan fielmente la propiedad, como las que muestran la propiedad amueblada, deben indicarse como tales en el pie de foto.
• Realcomp en Míchigan permite hasta 99 fotos, incluida la principal. Exige una foto principal de la parte frontal de la propiedad dentro de las 48 horas siguientes a la creación del anuncio y prohíbe los letreros de la inmobiliaria, las marcas de agua y el texto en las fotos (la marca de agua de Realcomp es la excepción).

Ambos límites superan con creces lo que necesita un anuncio normal, como suele ocurrir. El límite rara vez es el condicionante. La edición que hagas sí lo es. Consulta una vez las reglas de tu asociación y anótalas, incluidas las relativas a la foto principal, el texto en las imágenes y la indicación de amoblamiento en los pies de foto.

El orden importa tanto como la cantidad

La primera foto suele ser la que aparece en los resultados de búsqueda, así que de ella depende que alguien abra el anuncio. Después, organiza las fotos como si recorrieras la casa:

1. La mejor foto del exterior frontal.
2. Entrada.
3. Sala y sala familiar.
4. Cocina, con todos sus ángulos, y luego el comedor.
5. La recámara principal y el baño principal.
6. Las demás recámaras y los demás baños.
7. Oficina, cuarto de usos múltiples, sótano.
8. Jardín, terraza, alberca y después otros elementos.

Mantén juntas las fotos de cada habitación. Si hay algo por lo que los compradores estén dispuestos a pagar, como una vista al lago o una cocina nueva, ese elemento puede ocupar el segundo lugar. La lista de tomas por habitación detalla cada habitación.

La foto frontal merece más cuidado que cualquier otra imagen de la galería. Si la tomaste con el sol detrás de la casa, vale la pena corregirla antes de que se convierta en la miniatura.

Qué eliminar

Muchos anuncios fallan al eliminar fotos. Después de una sesión, puedes tener 60 imágenes. Esto es lo primero que debes eliminar:

• Fotos casi idénticas. Dos tomas de la misma recámara desde casi el mismo rincón. Conserva la más nítida.
• Armarios, salvo que formen un vestidor amplio. Lo mismo aplica a los rincones de lavandería, los cuartos de servicio y la caldera.
• Un baño de visitas común. Si es pequeño y sencillo, no aporta nada.
• Primeros planos de elementos que no tienen nada de especial. Un grifo común, un termostato, un interruptor de luz.
• Todo lo que tenga un problema técnico: paredes chuecas, tu reflejo en un espejo o en un refrigerador de acero inoxidable, una ventana sobreexpuesta con la habitación oscura o una imagen borrosa.
• Habitaciones que se ven peor en una foto que en persona. Un pasillo angosto o un recibidor apretado pueden hacer que la casa parezca más pequeña. Déjalas fuera y deja que la visita muestre la casa.
• Tomas de la calle y vistas del vecindario, salvo que haya algo que valga la pena mostrar, como un parque del lado opuesto de la calle.

No dejes fuera ninguna habitación que los compradores busquen. Deben aparecer todas las recámaras y todos los baños completos, aunque sean sencillos. Que falte un baño hace que uno se pregunte qué tiene de malo la propiedad.

Cuándo conviene usar menos fotos

Algunos anuncios deben quedar por debajo de ese rango, y eso está bien.

• Una propiedad para restaurar que se vende tal cual. Muestra con honestidad el exterior, la distribución y el terreno. Doce fotos claras de una casa que necesita reparaciones dan a los compradores más información que 30 que intentan ocultar su estado real.
• Terreno vacío. Unas cuantas tomas del terreno desde la carretera y desde su interior, la vista si la hay y las estructuras o accesos que existan. Realcomp, por ejemplo, sigue exigiendo al menos una foto en los anuncios de terreno.
• Una propiedad en renta ocupada por un inquilino a la que no puedes entrar a todas las habitaciones. Publica lo que puedas fotografiar bien y menciona en la descripción del anuncio que durante una visita puedes recorrer más áreas.

Lo que debes evitar es la versión perezosa de publicar menos fotos: seis fotos tomadas con el celular desde el umbral de cada habitación. Ese tipo de anuncio corresponde al hallazgo de Zillow sobre los anuncios con menos de nueve fotos.

Mantén la coherencia de la galería

Veinticinco fotos que parecen tomadas en la misma casa valen más que 40 que no parecen tomadas en ella. Esto implica un tono de color similar entre las habitaciones, verticales derechas en todas las fotos y ninguna habitación que se vea notablemente más oscura que las demás.

Si tomas fotos con un celular, lograr esa coherencia es la parte difícil. La función Mejorar de Real Estate Camera corrige la iluminación, el balance de blancos y las verticales; tarda de 20 a 60 segundos por foto y requiere 1 crédito. Así, una galería de 25 fotos consume 25 créditos. El paquete de 60 créditos por $24.99 alcanza para dos anuncios de ese tamaño, y los créditos no vencen. Tu primer crédito es gratis, por si quieres probar una foto antes de comprar algo.

El staging virtual para habitaciones vacías cuesta 2 créditos por foto. Muchos portales requieren que las fotos con staging estén etiquetadas. Por ejemplo, la página de ayuda de CRMLS indica que deben tener un pie de foto. La aplicación identifica los archivos con staging virtual como "staging virtual", pero no imprime la etiqueta en la imagen, así que agrégala en el pie de foto. Más información en reglas de MLS para staging virtual. Y si tomas fotos con un teléfono, fotos inmobiliarias con un iPhone te explica la configuración.

Para tomar y editar toda la galería en una sola aplicación, consulta la aplicación de fotografía inmobiliaria.

Edita una galería completa de 25 fotos sin salir de casa. Empieza gratis: 1 crédito.