Koliko fotografija treba da ima oglas nekretnine?

Oglas tipične kuće sa tri spavaće sobe treba da ima oko 25 fotografija. Zillow-ov vodič za fotografije na osnovu Zillow-ovog istraživanja navodi da je optimalno između 22 i 27 fotografija. Za kondominijum sa jednom spavaćom sobom koristite manje fotografija, a za veliku kuću sa zemljištem više, a galeriju nikada nemojte dopuniti skoro istim fotografijama samo da biste postigli određeni broj.

Ostatak ove stranice objašnjava kako se broj menja u zavisnosti od nekretnine, šta MLS dozvoljava, kako da uredite redosled fotografija i šta da izbacite.

Šta zapravo govore Zillow-ove smernice

Zillow-ov vodič za prodavce sadrži tri ključne napomene o broju fotografija. Optimalan raspon je od dvadeset dve do 27 fotografija. Kuće sa manje od devet fotografija imale su približno 20 procenata manju šansu da se prodaju u roku od 60 dana. A kuće sa više od 28 fotografija sporije su se prodavale.

Nalaz o kućama sa više od 28 fotografija lako se pogrešno protumači. Sam Zillow navodi da je razlog cena, a ne fotografije: kuće sa 28 ili više fotografija bile su 12 procenata skuplje, a dodatne fotografije ne nadoknađuju visoku oglasnu cenu. Zato nalaz ne znači „više od 28 fotografija šteti“, već je bliži poruci „nakon određene granice, dodatne fotografije prestaju da budu od koristi“.

Dve napomene. Članak je objavljen u novembru 2019. i namenjen je prodavcima kuća, a ne predstavlja istraživački rad. Raspon od 22 do 27 fotografija smatrao bih razumnom početnom preporukom, a ne pravilom. Nalaz na koji bih se oslonio odnosi se na donju granicu: oglas sa svega nekoliko fotografija kupci preskaču.

Koliko fotografija prema vrsti nekretnine

To su rasponi kojima se rukovodim. Oni pretpostavljaju da svaka fotografija prikazuje nešto što ostale ne prikazuju.

Rasponi iznad Zillow-ovog preporučenog okvira nisu protivrečni. Kuća sa pet spavaćih soba na četiri akra ima više toga da pokaže od kuće sa tri spavaće sobe na četvrtini akra, a kupac želi da vidi štalu. Četvrti ugao iste spavaće sobe ne zaslužuje mesto među fotografijama.

Snimite na dan fotografisanja približno dvostruko više nego što ćete objaviti. To je tog dana besplatno, a imate i izbora kada se na nekom uglu pojave odraz ili iskrivljeni zid.

Koliko fotografija dozvoljava MLS?

Svaki MLS postavlja svoje ograničenje, a među njima postoje velike razlike. Dva primera koja sam proverio:

• Stranica za pomoć za Flexmls na CRMLS-u kaže da možete otpremiti 75 fotografija po oglasu, od kojih svaka može imati do 15 MB ili 3000 × 2000 piksela. Na istoj stranici piše da fotografije koje ne prikazuju tačno nekretninu, poput nameštanja, moraju biti označene kao takve.
• Realcomp u Mičigenu dozvoljava najviše 99 fotografija, uključujući glavnu fotografiju. Zahteva da glavna fotografija prednje strane nekretnine bude priložena u roku od 48 sati od unošenja oglasa, a zabranjuje natpise agencija, vodene žigove i tekst na fotografijama (izuzetak je Realcomp-ov vodeni žig).

Oba su ograničenja daleko iznad onoga što je potrebno za uobičajeni oglas, što je uobičajena praksa. Ograničenje retko je presudno. Vaše sopstveno uređivanje jeste. Jednom proverite pravila svog odbora i zabeležite ih, uključujući sve odredbe o glavnoj fotografiji, tekstu na slikama i oznakama za nameštanje.

Redosled je podjednako važan kao i broj

Prva fotografija obično je ona koja se pojavljuje u rezultatima pretrage, pa određuje da li će neko otvoriti oglas. Zatim ih rasporedite onako kako se obilazi kuća:

1. Najbolji spoljašnji prizor.
2. Ulazni prostor.
3. Dnevna soba i porodična soba.
4. Kuhinja, sve fotografije iz različitih uglova zajedno, pa trpezarija.
5. Glavna spavaća soba, glavno kupatilo.
6. Ostale spavaće sobe, ostala kupatila.
7. Kancelarija, dodatna soba, podrum.
8. Zadnje dvorište, terasa, bazen, pa ostatak.

Držite fotografije svake sobe zajedno. Ako postoji nešto što su kupci spremni platiti, poput pogleda na jezero ili nove kuhinje, može doći na drugo mesto. Lista fotografija po sobama detaljno obuhvata svaku sobu.

Prednjoj fotografiji treba posvetiti najviše pažnje od svega ostalog u galeriji. Ako ste je snimili sa suncem iza kuće, vredi je ispraviti pre nego što postane naslovna slika.

Šta izbaciti

Izbacivanje je mesto gde se mnogo oglasa kvari. Nakon snimanja možete imati 60 kadrova. Evo šta treba prvo izbaciti:

• Gotovo identične fotografije. Dve fotografije iste spavaće sobe iz gotovo istog ugla. Zadržite oštriju.
• Ormare za odeću, osim pravog velikog garderobera. Isto važi za niše za veš, tehničke prostorije i kotlovnu.
• Običan gostinjski toalet. Ako je mali i jednoličan, ne doprinosi ničemu.
• Krupni planovi stvari koje nisu posebne. Standardna slavina, termostat, prekidač za svetlo.
• Bilo šta sa tehničkim problemom: iskrivljeni zidovi, vaš odraz u ogledalu ili na hladnjaku od nerđajućeg čelika, prozor bez vidljivih detalja uz tamnu prostoriju, mutan kadar.
• Sobe koje na fotografiji izgledaju lošije nego uživo. Uzak hodnik ili stisnuto predsoblje za cipele mogu dati utisak da je kuća manja. Preskočite ih i neka obilazak napravi razliku.
• Fotografije ulice i pogledi na okolinu, osim ako postoji nešto što vredi prikazati, poput parka preko puta.

Nemojte izbaciti sobu koju kupci traže. Prikažite svaku spavaću sobu i svako kupatilo sa tušem ili kadom, čak i one skromnog izgleda. Nedostatak kupatila navodi ljude da se pitaju šta nije u redu s nekretninom.

Kada je pravi izbor manje fotografija

Neki oglasi treba da imaju manje fotografija nego što je uobičajeno, i to je sasvim u redu.

• Kuća za obnovu koja se prodaje u viđenom stanju. Iskreno prikažite spoljašnji izgled, raspored i parcelu. Dvanaest jasnih fotografija kuće kojoj je potrebna obnova govore kupcima više od 30 fotografija koje pokušavaju sakriti.
• Prazno zemljište. Nekoliko fotografija parcele sa puta i iz nje, pogled ako postoji, kao i eventualni objekti i dostupni pristupi. Realcomp, na primer, i dalje zahteva najmanje jednu fotografiju na oglasu zemljišta.
• Najam sa stanarima, a nemate pristup svakoj sobi. Objavite ono što možete dobro snimiti i u opisu navedite da je na obilasku moguć pristup i drugim sobama.

Izbegavajte lenju verziju sa manje fotografija: šest snimaka telefonom sa praga svake sobe. Upravo ovakve oglase Zillow evidentira kao oglase sa manje od devet fotografija.

Galerija treba da bude ujednačena

Dvadeset pet fotografija koje izgledaju kao da su snimljene u istoj kući bolje su od 40 koje ne izgledaju tako. To znači sličnu boju od sobe do sobe, prave vertikale u celoj galeriji i da nijedna soba nije primetno tamnija od ostalih.

Ako fotografišete telefonom, ujednačenost je najteži deo. Ulepšavanje aplikacije Real Estate Camera ispravlja osvetljenje, balans beline i vertikale, od 20 do 60 sekundi po fotografiji za 1 kredit, pa galerija od 25 fotografija koristi 25 kredita. Paket od 60 kredita po ceni od $24,99 pokriva dva oglasa te veličine, a krediti ne ističu. Ako želite da probate jednu fotografiju pre kupovine, prvi kredit dobijate besplatno.

Za prazne prostorije, virtuelno nameštanje košta 2 kredita po fotografiji. Mnogi portali za nekretnine traže da nameštene fotografije imaju oznaku. Na primer, stranica za podršku CRMLS-a navodi da moraju biti opisane. Aplikacija nameštenim datotekama dodaje oznaku „virtuelno nameštene“, ali je ne ispisuje na sliku, pa je dodajte u opis. Više pročitajte u vodiču pravila MLS-a za virtuelno nameštanje. A ako fotografije snimate telefonom, podešavanja ćete pronaći u vodiču fotografije nekretnina na iPhone-u.

Da biste celu galeriju snimili i obradili u jednoj aplikaciji, pogledajte aplikaciju za fotografisanje nekretnina.

Uredite celu galeriju od 25 fotografija bez napuštanja kuće. Počnite besplatno: 1 kredit.