Hvor mange billeder skal en boligannonce have?

En typisk annonce for et hus med tre soveværelser bør have omkring 25 billeder. Zillows fotoguide angiver idealet til 22 til 27 billeder, baseret på Zillow-undersøgelser. Gå lavere for en ejerlejlighed med ét soveværelse, højere for et stort hus med grund, og fyld aldrig galleriet med næsten ens billeder blot for at ramme et antal.

Resten af denne side gennemgår, hvordan antallet ændrer sig med ejendommen, hvad MLS tillader, hvordan du sorterer galleriet, og hvad du skal sortere fra.

Hvad Zillows vejledning faktisk siger

Zillows guide til sælgere fremhæver tre pointer om antal billeder. Toogtyve til 27 billeder er det ideelle interval. Boliger med færre end ni billeder havde ca. 20 procent lavere sandsynlighed for at blive solgt inden for 60 dage. Og boliger med mere end 28 billeder tog længere tid at sælge.

Pointen om boliger med mere end 28 billeder er let at misforstå. Zillow peger selv på, at årsagen er prisen, ikke billederne: Boligerne med 28 eller flere billeder var 12 procent dyrere, og ekstra billeder opvejer ikke en høj udbudspris. Så konklusionen er ikke »mere end 28 billeder skader«. Den er nærmere »efter et vist punkt holder flere billeder op med at hjælpe«.

To forbehold. Artiklen er fra november 2019, og den er skrevet til boligsælgere, ikke som en forskningsartikel. Jeg vil betragte 22 til 27 som et fornuftigt udgangspunkt, ikke som en regel. Den konklusion, jeg vil holde fast i, er den lave ende: En annonce med kun en håndfuld billeder er en annonce, køberne springer over.

Hvor mange billeder efter ejendomstype

Det er de intervaller, jeg arbejder ud fra. De forudsætter, at hvert billede viser noget, de andre ikke viser.

Intervallerne over Zillows interval er ikke en modsigelse. Et hus med fem soveværelser på fire acres har mere at vise end et hus med tre soveværelser på en kvart acre, og en køber vil gerne se laden. Det, der ikke fortjener en plads, er den fjerde vinkel af samme soveværelse.

Tag cirka dobbelt så mange billeder, som du vil lægge op. Det er gratis på dagen, og det giver dig valgmuligheder, når en vinkel viser sig at have en refleksion eller en skæv væg.

Hvor mange billeder tillader MLS?

Hver MLS fastsætter sin egen grænse, og de varierer meget. To eksempler, jeg har tjekket:

• CRMLS' hjælpeside til Flexmls siger, at du kan uploade 75 billeder pr. salgsopstilling, hver på op til 15 MB eller 3000 x 2000 pixels. Samme side siger, at billeder, der ikke viser ejendommen retvisende, f.eks. virtuel møblering, skal markeres som sådan i billedteksten.
• Realcomp i Michigan tillader op til 99 billeder inklusive hovedbilledet. De kræver et hovedbillede af ejendommens facade inden for 48 timer efter oprettelsen af salgsopstillingen og forbyder mæglerskilte, vandmærker og tekst på billeder (Realcomps eget vandmærke er undtagelsen).

Begge grænser ligger langt over, hvad en normal salgsopstilling har brug for, hvilket er det sædvanlige mønster. Grænsen er sjældent begrænsningen. Din egen redigering er. Slå din bestyrelses regler op én gang og gem dem i dine noter, inklusive eventuelle regler om hovedbilledet, tekst på billeder og billedtekster ved møblering.

Rækkefølgen betyder lige så meget som antallet

Det første billede er som regel det, der vises i søgeresultaterne, så det afgør, om nogen åbner salgsopstillingen. Læg derefter billederne op som en rundtur gennem huset:

1. Bedste billede af facaden forfra.
2. Entré.
3. Stue og familiestue.
4. Køkken, alle vinkler samlet, derefter spisestue.
5. Hovedsoveværelse, hovedbadeværelse.
6. Øvrige soveværelser, øvrige badeværelser.
7. Kontor, ekstrarum, kælder.
8. Baghave, terrasse, swimmingpool, derefter ekstra billeder.

Hold billederne fra hvert rum samlet. Hvis der er én ting, købere vil betale for, som en søudsigt eller et nyt køkken, kan det rykke op på andenpladsen. Billedlisten rum for rum gennemgår hvert rum i detaljer.

Forsidebilledet fortjener mest omhu af alt i galleriet. Hvis dit er taget med solen bag huset, er det værd at rette op, før det bliver miniaturebilledet.

Hvad du skal skære fra

Det er i udvælgelsen, at mange salgsopstillinger går galt. Efter en fotografering har du måske 60 billeder. Her er, hvad du skal fjerne først:

• Næsten ens billeder. To billeder af samme soveværelse fra næsten samme hjørne. Behold det skarpeste.
• Skabe, medmindre det er et stort begehageligt garderobeskab. Det samme gælder vaskehjørner, bryggers og fyret.
• Et almindeligt gæstetoilet. Hvis det er lille og enkelt, tilføjer det intet.
• Nærbilleder af ting, der ikke er noget særligt. En almindelig vandhane, en termostat, en lyskontakt.
• Alt med et teknisk problem: skæve vægge, din spejling i et spejl eller et køleskab i stål, et overeksponeret vindue med et mørkt rum, et sløret billede.
• Rum, der ser værre ud på billeder end i virkeligheden. En smal gang eller et trangt bryggers kan få huset til at virke mindre. Spring det over og lad fremvisningen gøre arbejdet.
• Gadebilleder og udsigt over kvarteret, medmindre der er noget, der er værd at vise, som en park på den anden side af vejen.

Fjern ikke et rum, som købere vil lede efter. Hvert soveværelse og hvert fuldt badeværelse skal vises, også de enkle. Et manglende badeværelse får folk til at spekulere på, hvad der er galt med det.

Når færre billeder er det rigtige valg

Nogle salgsopstillinger bør ligge under intervallet, og det er helt fint.

• Et renoveringsobjekt, der sælges som beset. Vis eksteriøret, planløsningen og grunden ærligt. Tolv tydelige billeder af et hus, der trænger til renovering, fortæller købere mere end 30, der forsøger at skjule det.
• Tom grund. Et par billeder af grunden fra vejen og inde fra grunden, udsigten hvis der er en, og eventuelle bygninger eller adgangsforhold. Realcomp kræver f.eks. stadig mindst ét billede ved en salgsopstilling for en grund.
• En udlejet bolig med lejer, hvor du ikke kan komme ind i alle rum. Læg det op, du kan fotografere godt, og skriv i bemærkningerne, at der er adgang til mere ved en fremvisning.

Det, du skal undgå, er den dovne version af færre: seks telefonbilleder taget fra døråbningen i hvert rum. Det er den type salgsopstilling, som Zillows undersøgelse om under-ni-billeder handler om.

Hold galleriet ensartet

Femogtyve billeder, der ligner, at de kommer fra samme hus, slår 40, der ikke gør. Det betyder ensartede farver fra rum til rum, lige lodrette linjer hele vejen igennem og ingen rum, der er mærkbart mørkere end resten.

Hvis du fotograferer med en telefon, er den ensartethed den svære del. Forbedring fra Real Estate Camera retter lys, hvidbalance og lodrette linjer, 20 til 60 sekunder pr. billede for 1 kredit, så et galleri med 25 billeder bruger 25 kreditter. Pakken med 60 kreditter til $24,99 dækker to salgsopstillinger i den størrelse, og kreditter udløber ikke. Din første kredit er gratis, hvis du vil prøve ét billede, før du køber noget.

For tomme rum koster Virtuel møblering 2 kreditter pr. billede. Mange mæglerorganisationer kræver, at møblerede billeder markeres. CRMLS' hjælpeside skriver f.eks., at de skal have billedtekst. Appen markerer møblerede filer som "virtuelt møbleret", men skriver ikke teksten på selve billedet, så tilføj den i billedteksten. Læs mere i MLS-regler for virtuel møblering. Og hvis du fotograferer med mobilen, finder du indstillingerne i ejendomsfotos med iPhone.

Hvis du vil tage billeder og redigere hele galleriet i én app, så se appen til ejendomsfotografering.

Rediger et helt galleri på 25 billeder hjemmefra. Start gratis: 1 kredit.