Koľko fotografií má mať ponuka nehnuteľnosti?

Bežná ponuka domu s tromi spálňami by mala obsahovať približne 25 fotografií. Zillowov sprievodca o fotografovaní na základe výskumu Zillow uvádza ideálny rozsah 22 až 27 fotografií. Pri byte s jednou spálňou počet znížte, pri veľkom dome s pozemkom zvýšte a do galérie nikdy nepridávajte takmer identické zábery len na dosiahnutie určitého počtu.

Zvyšok tejto stránky sa zaoberá tým, ako sa počet fotografií mení podľa nehnuteľnosti, koľko fotografií povoľuje MLS, ako usporiadať galériu a čo vyradiť.

Čo Zillowove odporúčania skutočne hovoria

Zillowov sprievodca pre predávajúcich uvádza k počtu fotografií tri body. Ideálny rozsah predstavuje dvadsaťdva až 27 fotografií. Pri domoch s počtom fotografií menším ako deväť bola šanca na predaj do 60 dní približne o 20 percent nižšia. Domy s viac ako 28 fotografiami sa predávali dlhšie.

Tvrdenie o domoch s viac ako 28 fotografiami sa dá ľahko nesprávne pochopiť. Sám Zillow však uvádza, že príčinou je cena, nie samotné fotografie: domy s 28 alebo viacerými fotografiami boli o 12 percent drahšie a ďalšie fotografie nevyrovnajú vysokú požadovanú cenu. Zistenie teda neznie, že „viac ako 28 fotografií škodí“. Je skôr bližšie tvrdeniu, že „po určitom bode už ďalšie fotografie nepomáhajú“.

Dve poznámky. Článok je z novembra 2019 a je napísaný pre predajcov nehnuteľností, nie ako výskumná práca. Rozsah 22 až 27 by som považoval za rozumné východiskové nastavenie, nie za pravidlo. Dôležité je najmä zistenie z dolného konca rozsahu: inzerát s len niekoľkými fotografiami kupujúci preskočia.

Koľko fotografií podľa typu nehnuteľnosti

S týmito rozsahmi pracujem. Predpokladom je, že každá fotografia zachytáva niečo, čo sa na ostatných fotografiách nenachádza.

Rozsahy, ktoré presahujú odporúčané rozmedzie Zillow, nie sú v rozpore. Päťspálňový dom na štyroch akroch má viac čo ukázať než trojspálňový dom na štvrtine akra a kupujúci chcú vidieť aj stodolu. Štvrtý záber z iného uhla tej istej spálne však do ponuky nepatrí.

Odfoťte približne dvakrát toľko, koľko fotografií zverejníte. V deň fotenia je to zadarmo a dá vám to možnosť výberu, ak sa z jedného uhla ukáže odraz alebo naklonená stena.

Koľko fotografií povolí MLS?

Každé MLS si stanovuje vlastný limit a limity sa veľmi líšia. Dva príklady, ktoré som skontroloval:

• Stránka pomoci Flexmls spoločnosti CRMLS uvádza, že do každého inzerátu možno nahrať 75 fotografií, každú s veľkosťou až 15 MB alebo rozmermi 3000 × 2000 pixelov. Na tej istej stránke sa uvádza, že fotografie, ktoré nepresne zobrazujú nehnuteľnosť, napríklad pri virtuálnom stagingu, musia byť v popisku označené ako virtuálny staging.
• Realcomp v štáte Michigan povoľuje nahrať až 99 fotografií vrátane hlavnej fotografie. Vyžaduje hlavnú fotografiu prednej časti nehnuteľnosti do 48 hodín od vloženia inzerátu a zakazuje tabuľky agentúr, vodoznaky a text na fotografiách (výnimkou je vlastný vodoznak spoločnosti Realcomp).

Oba limity sú oveľa vyššie, než bežný inzerát potrebuje. To je bežný jav. Limit zriedkavo býva prekážkou. Problémom býva skôr vaša vlastná úprava. Raz si pozrite pravidlá svojho MLS a zapíšte si ich do poznámok vrátane pravidiel o hlavnej fotografii, texte na obrázkoch a označení virtuálneho stagingu v popiskoch.

Poradie je rovnako dôležité ako počet fotografií.

Prvá fotografia sa zvyčajne zobrazuje vo výsledkoch vyhľadávania, takže rozhoduje o tom, či niekto inzerát otvorí. Potom fotografie zoraďte ako pri obhliadke domu:

1. Najlepšia fotografia spredu.
2. Vstupná hala.
3. Obývacia izba a rodinná izba.
4. Kuchyňa zachytená zo všetkých uhlov, potom jedálňa.
5. Hlavná spalňňa, hlavná kúpeľňa.
6. Ďalšie spalňne, ďalšie kúpeľne.
7. Pracovňa, bonusová miestnosť, pivnica.
8. Záhrada, terasa, bazén, potom ďalšie zábery.

Držte fotografie z jednotlivých miestností pokope. Ak má nehnuteľnosť niečo, za čo sú kupujúci ochotní zaplatiť, napríklad výhľad na jazero alebo novú kuchyňu, môže to stúpnúť až na druhé miesto. Zoznam záberov po jednotlivých miestnostiach podrobne rozoberá každú miestnosť.

Predná fotografia si v galérii zaslúži najviac pozornosti. Ak ste ju odfotili so slnkom za domom, oplatí sa ju opraviť ešte predtým, než sa stane miniatúrou.

Čo vyradiť

Veľa inzerátov sa mýli už pri výbere fotografií. Po fotení môžete mať 60 záberov. Tu je, čo vyradiť ako prvé:

• Takmer duplicitné fotografie. Dva zábery tej istej spalne z takmer rovnakého rohu. Ponechajte ten ostrejší.
• Skrine, ak nejde o skutočnú veľkú šatovú skriňu. Rovnaké pravidlo platí pre malé miestnosti na pranie, technické miestnosti a kotol.
• Bežný toaletný priestor. Ak je malý a jednoduchý, nič nepridá.
• Zábery zblízka vecí, ktoré nie sú ničím výnimočným. Štandardný kohútik, termostat, vypínač svetla.
• Všetko s technickou chybou: naklonené steny, váš odraz v zrkadle alebo na nerezovej chladničke, okno s prepálenými svetlami v tmavej miestnosti, rozmazaný záber.
• Miestnosti, ktoré na fotografii vyzerajú horšie než v skutočnosti. Úzka chodba alebo stiesnená predsieň môžu navodiť dojem menšieho domu. Vynechajte ich a nechajte, aby pri obhliadke pôsobil samotný dom.
• Zábery ulice a pohľady na okolie, okrem prípadov, keď sa oplatí niečo ukázať, napríklad parku naproti

Nevyraďte miestnosť, ktorú kupujúci očakávajú. Každá spalňňa a každá kúpeľňa s vanou alebo sprchou sa musí objaviť, aj tie jednoduché. Ľudia si pri chýbajúcej kúpeľni začnú myslieť, že je s ňou niečo v neporiadku.

Kedy je menej fotografií správne riešenie

Niektoré inzeráty by mali zostať pod uvedeným rozsahom a je to v poriadku.

• Nehnuteľnosť na rekonštrukciu predávaná v stave, v akom je. Ukážte úprimne exteriér, dispozíciu a pozemok. Dvanásť zreteľných fotografií domu, ktorý si vyžaduje prácu, povedia kupujúcim viac než 30 fotografií, ktoré sa snažia jeho stav skryť.
• Voľný pozemok. Niekoľko záberov pozemku z cesty a zvnútra, výhľad, ak je, a prípadné stavby alebo prístup. Realcomp napríklad aj naďalej vyžaduje aspoň jednu fotografiu v inzeráte pozemku.
• Prenajímaná nehnuteľnosť obývaná nájomcom, v ktorej nemáte prístup do všetkých miestností. Zverejnite fotografie, ktoré viete dobre odfotiť, a v poznámkach k inzerátu uveďte, že pri obhliadke je možný prístup aj do ďalších miestností.

Čomu sa treba vyhnúť, je úsporný variant s menším počtom fotografií: šesť záberov telefónom z dverí každej miestnosti. Práve na tento typ inzerátu sa vzťahuje zistenie Zillow o inzerátoch s menej než deviatimi fotografiami.

Udržujte galériu jednotnú

Dvadsaťpäť fotografií, ktoré vyzerajú ako z jedného domu, pôsobí lepšie než 40 fotografií bez jednotného podania. Znamená to podobnú farebnosť v jednotlivých miestnostiach, rovné zvislé línie v celej galérii a žiadne miestnosti, ktoré by boli výrazne tmavšie než ostatné.

Ak fotografujete telefónom, táto jednotnosť je náročná. Vylepšenie od Real Estate Camera upraví osvetlenie, vyváženie bielej farby a zvislé línie. Jedna fotografia trvá 20 až 60 sekúnd a stojí 1 kredit, takže galéria s 25 fotografiami spotrebuje 25 kreditov. Balíček so 60 kreditmi za $24.99 pokrýva dva takéto inzeráty a kredity nemajú obmedzenú platnosť. Váš prvý kredit je bezplatný, ak si chcete pred kúpou skúsiť jednu fotografiu.

Virtuálny staging prázdnych miestností stojí 2 kreditov za fotografiu. Mnohé MLS systémy požadujú, aby boli fotografie so stagingom označené. Stránka podpory CRMLS napríklad uvádza, že musia mať popisok. Aplikácia označuje súbory s virtuálnym stagingom ako „virtuálny staging“, ale tento označ nevypisuje na obrázok. Pridajte ho preto do popisku. Viac informácií v sekcii pravidlá virtuálneho stagingu pre MLS. A ak fotografujete mobilným telefónom, v článku fotografie nehnuteľností na iPhone nájdete odporúčané nastavenia.

Ak chcete celú sériu fotografií vyfotografovať a upraviť v jednej aplikácii, pozrite si aplikáciu na fotografovanie nehnuteľností.

Upravte celú sériu 25 fotografií bez toho, aby ste opustili dom. Začnite zadarmo: 1 kredit.