Berapa banyak foto yang patut ada dalam senarai hartanah?

Senarai bagi rumah tiga bilik tidur yang biasa sepatutnya mempunyai sekitar 25 foto. Panduan fotografi Zillow menetapkan julat ideal pada 22 hingga 27 foto berdasarkan kajian Zillow. Gunakan lebih sedikit foto untuk unit kondominium satu bilik tidur dan lebih banyak untuk rumah besar berserta tanah, dan jangan sekali-kali menambah foto yang hampir serupa ke dalam galeri semata-mata untuk mencapai jumlah tertentu.

Bahagian lain dalam halaman ini membincangkan cara bilangan foto berubah mengikut hartanah, apa yang dibenarkan oleh MLS, cara menyusun galeri dan foto yang perlu dibuang.

Apa Sebenarnya yang Dinyatakan oleh Panduan Zillow

Panduan Zillow untuk penjual memberi tiga perkara tentang bilangan foto. Dua puluh dua hingga 27 foto ialah julat ideal. Rumah dengan kurang daripada sembilan foto beranggaran 20 peratus kurang berkemungkinan terjual dalam tempoh 60 hari. Manakala rumah dengan lebih daripada 28 foto mengambil masa lebih lama untuk terjual.

Perkara mengenai rumah dengan lebih daripada 28 foto mudah disalahfahami. Zillow sendiri mencadangkan bahawa sebabnya ialah harga, bukan foto: harga rumah dengan 28 foto atau lebih ialah 12 peratus lebih tinggi, dan foto tambahan tidak dapat mengimbangi harga diminta yang tinggi. Jadi, penemuan ini tidak bermaksud bahawa "lebih daripada 28 foto merugikan". Ia lebih kepada "selepas satu titik tertentu, foto tambahan tidak lagi membantu".

Dua catatan penting. Artikel ini bertarikh November 2019 dan ditulis untuk penjual rumah, bukan sebagai kertas ilmiah. Saya anggap 22 hingga 27 sebagai pilihan yang munasabah, bukan peraturan. Penemuan yang paling perlu diingat ialah julat bawah: senarai yang hanya mempunyai beberapa foto akan dilangkau oleh pembeli.

Berapa banyak foto mengikut jenis hartanah

Inilah julat yang saya gunakan. Julat ini mengandaikan setiap foto menunjukkan sesuatu yang tidak ditunjukkan oleh foto lain.

Julat yang melebihi julat Zillow itu tidak bercanggah. Rumah lima bilik tidur di atas empat ekar mempunyai lebih banyak untuk dipaparkan berbanding rumah tiga bilik tidur di atas seperempat ekar, dan pembeli mahu melihat gudang. Sudut pandang keempat bagi bilik tidur yang sama tidak berbaloi dengan satu slot.

Ambil kira-kira dua kali ganda bilangan foto yang akan anda muat naik. Ia percuma pada hari itu dan memberi anda lebih banyak pilihan apabila satu sudut ternyata mempunyai pantulan atau dinding yang condong.

Berapa banyak foto yang dibenarkan oleh MLS?

Setiap MLS menetapkan hadnya sendiri dan had tersebut sangat berbeza. Dua contoh yang saya semak:

• Halaman bantuan Flexmls milik CRMLS menyatakan bahawa anda boleh memuat naik 75 foto bagi setiap senarai, setiap satu sehingga 15 MB atau 3000 × 2000 piksel. Halaman yang sama menyatakan bahawa foto yang tidak menunjukkan hartanah dengan tepat, seperti foto hiasan, mesti diberi kapsyen yang menandakannya sebagai hiasan.
• Realcomp di Michigan membenarkan sehingga 99 foto termasuk foto utama. Ia memerlukan foto utama bahagian hadapan hartanah dalam tempoh 48 jam selepas senarai dimasukkan, dan melarang papan tanda ejen, tanda air dan teks pada foto (kecuali tanda air milik Realcomp sendiri).

Kedua-dua had itu jauh melebihi keperluan senarai biasa, dan inilah corak yang lazim. Had jarang menjadi kekangan. Justru suntingan anda sendiri yang menjadi kekangan. Semak peraturan badan tempat anda menjadi ahli sekali sahaja dan kekalkan dalam nota, termasuk peraturan tentang foto utama, teks pada imej dan kapsyen hiasan.

Urutan sama pentingnya dengan bilangan

Foto pertama biasanya merupakan foto yang muncul dalam hasil carian, jadi ia menentukan sama ada ada sesiapa yang akan membuka senarai tersebut. Selepas itu, susun foto seperti anda melawat rumah:

1. Bahagian luar hadapan terbaik.
2. Ruang masuk.
3. Ruang tamu dan ruang keluarga.
4. Dapur, semua sudutnya sekali gus, kemudian ruang makan.
5. Bilik tidur utama dan bilik air utama.
6. Bilik tidur lain dan bilik air lain.
7. Pejabat, bilik tambahan, bilik bawah tanah.
8. Halaman belakang, teres, kolam, kemudian foto tambahan.

Kumpulkan foto setiap ruang bersama-sama. Jika ada satu ciri yang membuat pembeli bersedia membayar, seperti pandangan tasik atau dapur baharu, ia boleh naik ke tempat kedua. Senarai foto mengikut ruang memperinci setiap ruang.

Foto hadapan patut diberi perhatian lebih daripada mana-mana gambar lain dalam galeri. Jika foto anda diambil ketika matahari berada di belakang rumah, ia wajar diperbaiki sebelum digunakan sebagai imej kecil.

Apa yang perlu dibuang

Pemotongan boleh menyebabkan banyak senarai tersalah. Selepas sesi pemotretan, anda mungkin mempunyai 60 bingkai. Ini yang perlu dibuang dahulu:

• Foto yang hampir serupa. Dua foto bilik tidur yang sama dari sudut yang hampir sama. Simpan yang lebih tajam.
• Almari, melainkan ia memang almari besar yang boleh dimasuki. Sama juga untuk sudut cucian, bilik utiliti dan tungku pemanas.
• Bilik air untuk tetamu yang biasa. Jika ia kecil dan mudah, ia tidak memberi sebarang nilai tambah.
• Gambar jarak dekat bagi perkara yang tidak menonjol. Pili air biasa, termostat dan suis lampu.
• Apa-apa yang mempunyai masalah teknikal: dinding yang condong, pantulan anda dalam cermin atau peti sejuk keluli, tingkap yang terlalu cerah dengan bilik yang gelap, atau bingkai yang kabur.
• Ruang yang kelihatan lebih teruk dalam foto berbanding secara langsung. Lorong sempit atau ruang pintu masuk yang sesak boleh membuat rumah kelihatan lebih kecil. Abaikan dan andalkan sesi tontonan di tempat.
• Gambaran jalan raya dan kawasan sekitar, melainkan ada sesuatu yang layak dipamerkan, seperti taman di seberang jalan.

Jangan buang bilik yang akan dicari oleh pembeli. Setiap bilik tidur dan setiap bilik air lengkap sepatutnya dipamerkan, walaupun yang paling biasa. Jika satu bilik air tidak dipamerkan, orang akan tertanya-tanya ada apa yang salah dengannya.

Bila lebih sedikit foto memang lebih sesuai

Sesetengah senarai memang lebih sesuai berada di bawah julat itu, dan itu tidak apa-apa.

• Hartanah yang perlu dibaikkan, dijual dalam keadaan asal. Paparkan bahagian luar, susun atur dan tanah dengan jujur. Dua belas foto yang jelas tentang rumah yang memerlukan perbaikan memberi pembeli lebih banyak maklumat berbanding 30 foto yang cuba menyembunyikan keadaan tersebut.
• Tanah kosong. Beberapa tangkapan tanah dari jalan dan dari dalam, pandangan jika ada, serta apa-apa bangunan atau laluan akses yang wujud. Realcomp, sebagai contoh, masih memerlukan sekurang-kurangnya satu foto dalam senarai tanah.
• Unit sewa yang diduduki penyewa, tetapi anda tidak dapat memasuki setiap bilik. Muat naik foto yang boleh anda ambil dengan baik dan nyatakan dalam catatan bahawa lebih banyak akses boleh diperoleh semasa tontonan.

Apa yang perlu dielakkan ialah versi malas bagi jumlah foto yang sedikit: enam gambar yang diambil dengan telefon dari ambang pintu setiap bilik. Itulah jenis senarai yang disemak oleh Zillow kerana jumlah fotonya kurang daripada sembilan.

Pastikan galeri konsisten

Dua puluh lima foto yang kelihatan berasal daripada rumah yang sama lebih baik daripada 40 foto yang tidak kelihatan begitu. Ini bermakna warna yang serupa antara setiap ruang, garis menegak yang lurus di semua gambar, serta tiada ruang yang jelas lebih gelap berbanding yang lain.

Jika anda mengambil foto dengan telefon, mengekalkan konsistensi itu adalah bahagian yang paling sulit. Fungsi Tingkatkan daripada Real Estate Camera membetulkan pencahayaan, keseimbangan putih dan garis menegak, dalam 20 hingga 60 saat bagi setiap foto dengan 1 kredit, jadi galeri 25 foto menggunakan 25 kredit. Pakej 60 kredit berharga $24.99 cukup untuk dua senarai sebesar itu, dan kredit tidak akan luput. Kredit pertama anda adalah percuma jika anda mahu mencuba satu foto sebelum membuat sebarang pembelian.

Untuk bilik kosong, hiasan maya berharga 2 kredit bagi setiap foto. Ramai papan mahukan foto yang telah dihias diberi label. Sebagai contoh, halaman bantuan CRMLS menyatakan bahawa foto tersebut mestilah diberi kapsyen. Aplikasi ini menandakan fail yang telah dihias sebagai "dihias secara maya" tetapi tidak mencetak label pada imej, jadi masukkan dalam kapsyen. Baca lanjut dalam peraturan hiasan maya MLS. Jika anda memotret menggunakan telefon, foto hartanah pada iPhone membincangkan tetapan yang diperlukan.

Untuk mengambil dan menyunting seluruh galeri dalam satu aplikasi, lihat aplikasi fotografi hartanah.

Sunting galeri penuh dengan 25 foto tanpa perlu keluar dari rumah. Mula percuma: 1 kredit.