Πόσες φωτογραφίες πρέπει να έχει μια αγγελία ακινήτου;

Μια τυπική αγγελία με τρία υπνοδωμάτια πρέπει να έχει περίπου 25 φωτογραφίες. Ο φωτογραφικός οδηγός της Zillow ορίζει ως ιδανικό τις 22 έως 27 φωτογραφίες, βάσει έρευνας της Zillow. Βάλτε λιγότερες για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο, περισσότερες για μεγάλο σπίτι με οικόπεδο, και μην γεμίζετε ποτέ τη συλλογή με σχεδόν ίδιες λήψεις απλώς για να πιάσετε έναν αριθμό.

Στην υπόλοιπη σελίδα θα δείτε πώς αλλάζει ο αριθμός ανάλογα με το ακίνητο, τι επιτρέπει το MLS, πώς να διατάξετε τη συλλογή και τι να κόψετε.

Τι λέει στην πραγματικότητα η καθοδήγηση της Zillow

Ο οδηγός της Zillow για πωλητές αναφέρει τρία σημεία για τον αριθμό φωτογραφιών. Είκοσι δύο έως 27 φωτογραφίες είναι το ιδανικό εύρος. Τα σπίτια με λιγότερες από εννέα φωτογραφίες είχαν περίπου 20 τοις εκατό λιγότερες πιθανότητες να πουληθούν εντός 60 ημερών. Και τα σπίτια με περισσότερες από 28 φωτογραφίες άργησαν περισσότερο να πουληθούν.

Το σημείο για τα σπίτια με περισσότερες από 28 φωτογραφίες είναι εύκολο να παρερμηνευτεί. Η ίδια η Zillow υποστηρίζει ότι ο λόγος είναι η τιμή, όχι οι φωτογραφίες: τα σπίτια με 28 ή περισσότερες φωτογραφίες ήταν 12 τοις εκατό ακριβότερα, και οι επιπλέον φωτογραφίες δεν αντισταθμίζουν μια υψηλή τιμή ζήτησης. Άρα το εύρημα δεν είναι «περισσότερες από 28 φωτογραφίες βλάπτουν». Είναι πιο κοντά στο «μετά από ένα σημείο, οι περισσότερες φωτογραφίες σταματούν να βοηθούν».

Δύο επιφυλάξεις. Το άρθρο είναι από τον Νοέμβριο του 2019 και απευθύνεται σε πωλητές σπιτιών, όχι ως ερευνητική εργασία. Θα αντιμετώπιζα το 22 έως 27 ως λογική προεπιλογή, όχι ως κανόνα. Το εύρημα που θα κρατούσα είναι το κατώτερο όριο: μια αγγελία με λίγες φωτογραφίες είναι μια αγγελία που οι αγοραστές προσπερνούν.

Πόσες φωτογραφίες ανά τύπο ακινήτου

Αυτά είναι τα εύρη με τα οποία δουλεύω. Προϋποθέτουν ότι κάθε φωτογραφία δείχνει κάτι που δεν δείχνουν οι άλλες.

Τα παραπάνω εύρη, πάνω από το εύρος της Zillow, δεν αποτελούν αντίφαση. Ένα σπίτι με πέντε υπνοδωμάτια σε τέσσερα acres έχει περισσότερα να δείξει από ένα με τρία υπνοδωμάτια σε τέταρτο acre, και ο αγοραστής θέλει να δει τον αχυρώνα. Αυτό που δεν αξίζει θέση είναι η τέταρτη γωνία του ίδιου υπνοδωματίου.

Τραβήξτε περίπου τα διπλάσια από όσα θα δημοσιεύσετε. Την ημέρα της φωτογράφισης δεν κοστίζει τίποτα, και σας δίνει επιλογές όταν μια γωνία αποδειχθεί ότι έχει αντανάκλαση ή κεκλιμένο τοίχο.

Πόσες φωτογραφίες επιτρέπει το MLS;

Κάθε MLS θέτει το δικό του όριο, και διαφέρουν πολύ. Δύο παραδείγματα που έλεγξα:

• Η σελίδα βοήθειας του Flexmls της CRMLS αναφέρει ότι μπορείτε να ανεβάσετε 75 φωτογραφίες ανά καταχώριση, έως 15 MB ή 3000 επί 2000 πίξελ η καθεμία. Η ίδια σελίδα αναφέρει ότι οι φωτογραφίες που δεν απεικονίζουν με ακρίβεια το ακίνητο, όπως η εικονική επίπλωση, πρέπει να φέρουν σχετική λεζάντα.
• Realcomp στο Μίσιγκαν επιτρέπει έως 99 φωτογραφίες μαζί με την κύρια φωτογραφία. Απαιτεί κύρια φωτογραφία της πρόσοψης του ακινήτου εντός 48 ωρών από την καταχώριση, και απαγορεύει πινακίδες γραφείου, υδατογραφήματα και κείμενο στις φωτογραφίες (εξαίρεση αποτελεί το ίδιο υδατογράφημα της Realcomp).

Και τα δύο όρια είναι πολύ πάνω από ό,τι χρειάζεται μια συνηθισμένη καταχώριση, κάτι που ισχύει συνήθως. Το όριο σπάνια είναι το πρόβλημα. Η δική σας επιλογή είναι. Ελέγξτε μία φορά τους κανόνες του συλλόγου σας και κρατήστε τους στις σημειώσεις σας, συμπεριλαμβανομένων τυχόν κανόνων για την κύρια φωτογραφία, το κείμενο στις εικόνες και τις λεζάντες διακόσμησης.

Η σειρά μετράει όσο και ο αριθμός

Η πρώτη φωτογραφία είναι συνήθως αυτή που εμφανίζεται στα αποτελέσματα αναζήτησης, οπότε αυτή κρίνει αν κάποιος θα ανοίξει την καταχώριση. Μετά, βάλτε τις φωτογραφίες στη σειρά σαν περιήγηση μέσα στο σπίτι:

1. Καλύτερη εξωτερική λήψη της πρόσοψης.
2. Είσοδος.
3. Σαλόνι και καθιστικό.
4. Κουζίνα, όλες οι γωνίες μαζί, μετά τραπεζαρία.
5. Κύρια κρεβατοκάμαρα, κύριο μπάνιο.
6. Άλλες κρεβατοκάμαρες, άλλα μπάνια.
7. Γραφείο, επιπλέον δωμάτιο, υπόγειο.
8. Αυλή, βεράντα, πισίνα, μετά τα επιπλέον.

Κρατήστε τις φωτογραφίες κάθε δωματίου μαζί. Αν υπάρχει κάτι για το οποίο οι αγοραστές θα πληρώσουν, όπως θέα στη λίμνη ή καινούργια κουζίνα, μπορεί να ανέβει στη δεύτερη θέση. Η λίστα λήψεων ανά δωμάτιο αναλύει κάθε δωμάτιο λεπτομερώς.

Η φωτογραφία της πρόσοψης αξίζει τη μεγαλύτερη φροντίδα από όλη τη συλλογή. Αν η δική σας τραβήχτηκε με τον ήλιο πίσω από το σπίτι, αξίζει να τη διορθώσετε πριν γίνει μικρογραφία.

Τι να κόψετε

Το κόψιμο είναι εκεί που πολλές καταχωρίσεις κάνουν λάθος. Μετά από μια φωτογράφιση μπορεί να έχετε 60 καρέ. Να τι φεύγει πρώτα:

• Σχεδόν διπλές. Δύο λήψεις του ίδιου υπνοδωματίου από σχεδόν την ίδια γωνία. Κρατήστε την πιο καθαρή.
• Ντουλάπες, εκτός αν πρόκειται για πραγματική γκαρνταρόμπα. Το ίδιο για γωνιές πλυντηρίου, βοηθητικούς χώρους και τον καυστήρα.
• Μια συνηθισμένη τουαλέτα επισκεπτών. Αν είναι μικρή και απλή, δεν προσθέτει τίποτα.
• Κοντινά πλάνα σε πράγματα που δεν είναι ξεχωριστά. Μια τυπική βρύση, ένας θερμοστάτης, ένας διακόπτης.
• Οτιδήποτε με τεχνικό πρόβλημα: κεκλιμένοι τοίχοι, η αντανάκλασή σας σε καθρέφτη ή σε ανοξείδωτο ψυγείο, καμένο παράθυρο με σκοτεινό δωμάτιο, θολό καρέ.
• Δωμάτια που δείχνουν χειρότερα στη φωτογραφία από ό,τι από κοντά. Ένας στενός διάδρομος ή ένας στριμωγμένος προθάλαμος μπορεί να κάνουν το σπίτι να φαίνεται μικρότερο. Παραλείψτε το και αφήστε την επίδειξη να κάνει τη δουλειά.
• Λήψεις δρόμου και θέας της γειτονιάς, εκτός αν υπάρχει κάτι αξιόλογο, όπως πάρκο απέναντι.

Μην κόψετε δωμάτιο που θα ψάξουν οι αγοραστές. Κάθε υπνοδωμάτιο και κάθε πλήρες μπάνιο πρέπει να εμφανίζεται, ακόμη και τα απλά. Ένα μπάνιο που λείπει κάνει τον κόσμο να αναρωτιέται τι πρόβλημα έχει.

Όταν λιγότερες φωτογραφίες είναι η σωστή επιλογή

Ορισμένες καταχωρίσεις πρέπει να μείνουν κάτω από το εύρος, και αυτό είναι εντάξει.

• Ακίνητο που θέλει ανακαίνιση και πωλείται ως έχει. Δείξτε το εξωτερικό, τη διάταξη και το οικόπεδο με ειλικρίνεια. Δώδεκα καθαρές φωτογραφίες ενός σπιτιού που χρειάζεται δουλειά λένε στους αγοραστές περισσότερα από 30 που προσπαθούν να το κρύψουν.
• Άδειο οικόπεδο. Μερικές λήψεις του οικοπέδου από τον δρόμο και από μέσα, η θέα αν υπάρχει, και όποιες κατασκευές ή πρόσβαση υπάρχουν. Η Realcomp, για παράδειγμα, εξακολουθεί να ζητά τουλάχιστον μία φωτογραφία σε καταχώριση οικοπέδου.
• Ενοικιαζόμενο με ενοίκους όπου δεν μπορείτε να μπείτε σε κάθε δωμάτιο. Δημοσιεύστε ό,τι μπορείτε να φωτογραφίσετε καλά και γράψτε στις παρατηρήσεις ότι περισσότερη πρόσβαση δίνεται στην επίδειξη.

Αυτό που πρέπει να αποφύγετε είναι η πρόχειρη εκδοχή των λίγων: έξι φωτογραφίες από κινητό από την πόρτα κάθε δωματίου. Τέτοιου είδους καταχώριση αφορά το εύρημα του Zillow για κάτω από εννέα φωτογραφίες.

Κρατήστε τη συλλογή συνεπή

Είκοσι πέντε φωτογραφίες που μοιάζουν βγαλμένες από το ίδιο σπίτι κερδίζουν 40 που δεν μοιάζουν. Αυτό σημαίνει παρόμοιο χρώμα από δωμάτιο σε δωμάτιο, ίσιες κάθετες γραμμές παντού, και κανένα δωμάτιο αισθητά πιο σκοτεινό από τα υπόλοιπα.

Αν φωτογραφίζετε με κινητό, αυτή η συνέπεια είναι το δύσκολο κομμάτι. Η Βελτίωση του Real Estate Camera διορθώνει φως, ισορροπία λευκού και κάθετες γραμμές, σε 20 έως 60 δευτερόλεπτα ανά φωτογραφία με 1 μονάδα, οπότε μια συλλογή 25 φωτογραφιών χρησιμοποιεί 25 μονάδες. Το πακέτο των 60 μονάδων στα $24,99 καλύπτει δύο καταχωρίσεις αυτού του μεγέθους, και οι μονάδες δεν λήγουν. Η πρώτη σας μονάδα είναι δωρεάν, αν θέλετε να δοκιμάσετε μία φωτογραφία πριν αγοράσετε οτιδήποτε.

Για άδεια δωμάτια, η Εικονική επίπλωση κοστίζει 2 μονάδες ανά φωτογραφία. Πολλές ενώσεις μεσιτών ζητούν οι επιπλωμένες φωτογραφίες να φέρουν επισήμανση. Η σελίδα βοήθειας της CRMLS, για παράδειγμα, αναφέρει ότι πρέπει να συνοδεύονται από λεζάντα. Η εφαρμογή χαρακτηρίζει τα επιπλωμένα αρχεία ως «εικονικά επιπλωμένα», αλλά δεν εκτυπώνει την επισήμανση πάνω στην εικόνα, οπότε προσθέστε τη στη λεζάντα. Περισσότερα στους κανόνες MLS για την Εικονική επίπλωση. Και αν φωτογραφίζετε με κινητό, το άρθρο για φωτογραφίες ακινήτων με iPhone καλύπτει τις ρυθμίσεις.

Για να τραβήξετε και να επεξεργαστείτε ολόκληρη τη συλλογή σε μία εφαρμογή, δείτε την εφαρμογή φωτογράφισης ακινήτων.

Επεξεργαστείτε μια πλήρη συλλογή 25 φωτογραφιών χωρίς να βγείτε από το σπίτι. Ξεκινήστε δωρεάν: 1 μονάδα.