Πόσες φωτογραφίες πρέπει να έχει μια αγγελία ακινήτου;

Μια τυπική αγγελία τριών υπνοδωματίων θα πρέπει να έχει περίπου 25 φωτογραφίες. Ο οδηγός φωτογραφίας του Zillow τοποθετεί το ιδανικό στις 22 με 27 φωτογραφίες, βάσει έρευνας του Zillow. Πηγαίνετε χαμηλότερα για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, υψηλότερα για ένα μεγάλο σπίτι με οικόπεδο, και μην γεμίζετε ποτέ τη συλλογή με σχεδόν πανομοιότυπες φωτογραφίες απλώς για να φτάσετε έναν αριθμό.

Η υπόλοιπη σελίδα καλύπτει πώς αλλάζει ο αριθμός ανάλογα με το ακίνητο, τι επιτρέπει το MLS, πώς να ταξινομήσετε τη συλλογή και τι να κόψετε.

Τι λέει πραγματικά η καθοδήγηση του Zillow

Ο οδηγός του Zillow για πωλητές κάνει τρεις παρατηρήσεις σχετικά με τον αριθμό φωτογραφιών. Είκοσι δύο με 27 φωτογραφίες είναι το ιδανικό εύρος. Σπίτια με λιγότερες από εννέα φωτογραφίες είχαν περίπου 20% λιγότερες πιθανότητες να πουληθούν εντός 60 ημερών. Και σπίτια με περισσότερες από 28 φωτογραφίες χρειάστηκαν περισσότερο χρόνο για να πουληθούν.

Το σημείο για τα σπίτια με περισσότερες από 28 φωτογραφίες είναι εύκολο να παρερμηνευτεί. Το ίδιο το Zillow υποδηλώνει ότι ο λόγος είναι η τιμή, όχι οι φωτογραφίες: τα σπίτια με 28 ή περισσότερες φωτογραφίες ήταν 12% πιο ακριβά, και οι επιπλέον φωτογραφίες δεν αναπληρώνουν μια υψηλή ζητούμενη τιμή. Επομένως, το εύρημα δεν είναι «οι περισσότερες από 28 φωτογραφίες βλάπτουν». Είναι πιο κοντά στο «πέρα από ένα σημείο, οι περισσότερες φωτογραφίες σταματούν να βοηθούν».

Δύο επιφυλάξεις. Το άρθρο χρονολογείται από τον Νοέμβριο του 2019 και είναι γραμμένο για ιδιοκτήτες σπιτιών, όχι ως ερευνητική εργασία. Θα αντιμετώπιζα το 22 με 27 ως μια λογική προεπιλογή, όχι ως κανόνα. Το εύρημα που θα κρατούσα είναι το χαμηλό άκρο: μια αγγελία με μια χούφτα φωτογραφίες είναι μια αγγελία που οι αγοραστές προσπερνούν.

Πόσες φωτογραφίες ανά τύπο ακινήτου

Αυτά είναι τα εύρη με τα οποία δουλεύω. Υποθέτουν ότι κάθε φωτογραφία δείχνει κάτι που οι άλλες δεν δείχνουν.

Τα εύρη πάνω από το παράθυρο του Zillow δεν είναι αντίφαση. Ένα σπίτι πέντε υπνοδωματίων σε τέσσερα στρέμματα έχει περισσότερα να δείξει από ένα τριών υπνοδωματίων σε ένα τέταρτο του στρέμματος, και ένας αγοραστής θέλει να δει τον αχυρώνα. Αυτό που δεν κερδίζει μια θέση είναι η τέταρτη γωνία του ίδιου υπνοδωματίου.

Τραβήξτε περίπου διπλάσιες φωτογραφίες από όσες θα αναρτήσετε. Είναι δωρεάν την ημέρα των γυρισμάτων και σας δίνει επιλογές όταν μια γωνία αποδειχθεί ότι έχει αντανάκλαση ή τοίχο που γέρνει.

Πόσες φωτογραφίες επιτρέπει το MLS;

Κάθε MLS ορίζει το δικό του όριο, και διαφέρουν πολύ. Δύο παραδείγματα που έλεγξα:

• Η σελίδα βοήθειας του CRMLS's Flexmls λέει ότι μπορείτε να ανεβάσετε 75 φωτογραφίες ανά αγγελία, κάθε μία έως 15 MB ή 3000 επί 2000 pixels. Η ίδια σελίδα λέει ότι φωτογραφίες που δεν δείχνουν με ακρίβεια το ακίνητο, όπως η επίπλωση, πρέπει να έχουν λεζάντα ως τέτοιες.
• Το Realcomp στο Μίσιγκαν επιτρέπει έως και 99 φωτογραφίες, συμπεριλαμβανομένης της κύριας φωτογραφίας. Απαιτεί μια κύρια φωτογραφία της μπροστινής όψης του ακινήτου εντός 48 ωρών από την καταχώριση της αγγελίας, και απαγορεύει πινακίδες μεσιτείας, υδατογραφήματα και κείμενο πάνω στις φωτογραφίες (το δικό του υδατογράφημα του Realcomp αποτελεί εξαίρεση).

Και τα δύο όρια είναι πολύ πάνω από αυτό που χρειάζεται μια κανονική αγγελία, που είναι το συνηθισμένο μοτίβο. Το όριο σπάνια είναι ο περιορισμός. Η δική σας επεξεργασία είναι. Κοιτάξτε τους κανόνες του MLS σας μία φορά και κρατήστε τους στις σημειώσεις σας, συμπεριλαμβανομένων τυχόν κανόνων για την κύρια φωτογραφία, κείμενο σε εικόνες και λεζάντες επίπλωσης.

Η σειρά έχει τόση σημασία όσο και ο αριθμός

Η πρώτη φωτογραφία είναι συνήθως αυτή που εμφανίζεται στα αποτελέσματα αναζήτησης, οπότε αποφασίζει αν κάποιος θα ανοίξει την αγγελία. Στη συνέχεια, απλώστε τις φωτογραφίες σαν μια περιήγηση στο σπίτι:

1. Καλύτερη μπροστινή εξωτερική λήψη.
2. Είσοδος.
3. Σαλόνι και καθιστικό.
4. Κουζίνα, όλες οι γωνίες μαζί, μετά τραπεζαρία.
5. Κύριο υπνοδωμάτιο, κύριο μπάνιο.
6. Άλλα υπνοδωμάτια, άλλα μπάνια.
7. Γραφείο, δωμάτιο πολλαπλών χρήσεων, υπόγειο.
8. Πίσω αυλή, αίθριο, πισίνα, μετά επιπλέον.

Κρατήστε τις φωτογραφίες κάθε δωματίου μαζί. Αν υπάρχει κάτι για το οποίο οι αγοραστές θα πληρώσουν, όπως θέα σε λίμνη ή νέα κουζίνα, μπορεί να μετακινηθεί στη δεύτερη θέση. Η λίστα λήψεων ανά δωμάτιο εξετάζει κάθε δωμάτιο λεπτομερώς.

Η μπροστινή φωτογραφία αξίζει την περισσότερη φροντίδα από οτιδήποτε άλλο στη συλλογή. Αν η δική σας τραβήχτηκε με τον ήλιο πίσω από το σπίτι, αξίζει να τη διορθώσετε πριν γίνει η μικρογραφία.

Τι να κόψετε

Το κόψιμο είναι εκεί που πολλές αγγελίες πάνε στραβά. Μετά από ένα γύρισμα μπορεί να έχετε 60 καρέ. Να τι φεύγει πρώτο:

• Σχεδόν πανομοιότυπες λήψεις. Δύο λήψεις του ίδιου υπνοδωματίου από σχεδόν την ίδια γωνία. Κρατήστε την πιο ευκρινή.
• Ντουλάπες, εκτός αν είναι πραγματικά μεγάλες. Το ίδιο για γωνιές πλυντηρίου, βοηθητικούς χώρους και το καλοριφέρ.
• Μια συνηθισμένη τουαλέτα. Αν είναι μικρή και απλή, δεν προσθέτει τίποτα.
• Κοντινά πλάνα σε πράγματα που δεν είναι ιδιαίτερα. Μια τυπική βρύση, ένας θερμοστάτης, ένας διακόπτης φωτός.
• Οτιδήποτε έχει τεχνικό πρόβλημα: τοίχους που γέρνουν, την αντανάκλασή σας σε καθρέφτη ή ανοξείδωτο ψυγείο, ένα παράθυρο με φωτισμό που καίει και σκοτεινό δωμάτιο, ένα θολό καρέ.
• Δωμάτια που φαίνονται χειρότερα σε φωτογραφία από ό,τι αυτοπροσώπως. Ένας στενός διάδρομος ή μια στενή αποθήκη μπορεί να κάνει το σπίτι να διαβάζεται ως μικρότερο. Παραλείψτε το και αφήστε την επίδειξη να κάνει τη δουλειά.
• Λήψεις δρόμου και γειτονιάς, εκτός αν υπάρχει κάτι που αξίζει να δειχθεί, όπως ένα πάρκο απέναντι.

Μην κόψετε ένα δωμάτιο που οι αγοραστές θα αναζητήσουν. Κάθε υπνοδωμάτιο και κάθε πλήρες μπάνιο πρέπει να εμφανίζεται, ακόμα και τα απλά. Ένα μπάνιο που λείπει κάνει τους ανθρώπους να αναρωτιούνται τι συμβαίνει με αυτό.

Πότε οι λιγότερες φωτογραφίες είναι η σωστή επιλογή

Ορισμένες αγγελίες θα πρέπει να βρίσκονται κάτω από το εύρος, και αυτό είναι εντάξει.

• Ένα σπίτι προς ανακαίνιση που πωλείται ως έχει. Δείξτε την εξωτερική όψη, τη διάταξη και το οικόπεδο ειλικρινά. Δώδεκα καθαρές φωτογραφίες ενός σπιτιού που χρειάζεται δουλειά λένε περισσότερα στους αγοραστές από 30 που προσπαθούν να το κρύψουν.
• Άδειο οικόπεδο. Μερικές λήψεις του οικοπέδου από το δρόμο και από μέσα, η θέα αν υπάρχει, και ό,τι κατασκευές ή πρόσβαση υπάρχουν. Το Realcomp, για παράδειγμα, θέτει ακόμα τουλάχιστον μία φωτογραφία σε αγγελία οικοπέδου.
• Μια ενοικίαση με ενοικιαστή όπου δεν μπορείτε να μπείτε σε κάθε δωμάτιο. Αναρτήστε ό,τι μπορείτε να τραβήξετε καλά και πείτε στα σχόλια ότι περισσότερη πρόσβαση είναι διαθέσιμη σε μια επίδειξη.

Αυτό που πρέπει να αποφύγετε είναι η τεμπέλικη εκδοχή των λιγότερων φωτογραφιών: έξι λήψεις από το κινητό από την πόρτα κάθε δωματίου. Αυτό είναι το είδος της αγγελίας για το οποίο μιλάει το εύρημα του Zillow για λιγότερες από εννέα φωτογραφίες.

Διατηρήστε τη συλλογή συνεπή

Είκοσι πέντε φωτογραφίες που μοιάζουν να προέρχονται από το ίδιο σπίτι κερδίζουν 40 που δεν μοιάζουν. Αυτό σημαίνει παρόμοιο χρώμα από δωμάτιο σε δωμάτιο, ίσιες κατακόρυφες γραμμές παντού, και κανένα δωμάτιο που να είναι αισθητά πιο σκοτεινό από τα υπόλοιπα.

Αν τραβάτε με κινητό, αυτή η συνέπεια είναι το δύσκολο κομμάτι. Η Βελτίωση του Real Estate Camera διορθώνει φωτισμό, ισορροπία λευκού και κατακόρυφες γραμμές, 20 με 60 δευτερόλεπτα ανά φωτογραφία για 1 μονάδα, οπότε μια συλλογή 25 φωτογραφιών χρησιμοποιεί 25 μονάδες. Το πακέτο 60 μονάδων στα $24,99 καλύπτει δύο αγγελίες αυτού του μεγέθους, και οι μονάδες δεν λήγουν. Η πρώτη σας μονάδα είναι δωρεάν, αν θέλετε να δοκιμάσετε μία φωτογραφία πριν αγοράσετε οτιδήποτε.

Για άδεια δωμάτια, η εικονική επίπλωση κοστίζει 2 μονάδες ανά φωτογραφία. Πολλά MLS θέλουν οι επιπλωμένες φωτογραφίες να φέρουν ετικέτα. Η σελίδα βοήθειας του CRMLS, για παράδειγμα, λέει ότι πρέπει να έχουν λεζάντα. Η εφαρμογή επισημαίνει τα επιπλωμένα αρχεία ως «εικονικά επιπλωμένα» αλλά δεν τυπώνει την ετικέτα στην εικόνα, οπότε προσθέστε τη στη λεζάντα. Περισσότερα στους κανόνες MLS για εικονική επίπλωση. Και αν τραβάτε με κινητό, το φωτογραφίες ακινήτων με iPhone καλύπτει τις ρυθμίσεις.

Για να τραβήξετε και να επεξεργαστείτε ολόκληρη τη συλλογή σε μία εφαρμογή, δείτε την εφαρμογή φωτογραφίας ακινήτων.

Επεξεργαστείτε μια πλήρη συλλογή 25 φωτογραφιών χωρίς να βγείτε από το σπίτι. Ξεκινήστε δωρεάν: 1 μονάδα.