Колко снимки трябва да има една обява за имот?

Типичната обява за къща с три спални трябва да има около 25 снимки. Фотографското ръководство на Zillow посочва като идеални 22 до 27 снимки въз основа на проучване на Zillow. За апартамент с една спалня намалете броя, за голяма къща със земя го увеличете и никога не пълнете галерията с почти еднакви дубли само за да стигнете дадено число.

Останалата част на тази страница разглежда как броят се променя според имота, какво позволява MLS, как да подредите галерията и какво да премахнете.

Какво всъщност казва ръководството на Zillow

Ръководството на Zillow за продавачи посочва три неща за броя на снимките. Идеалният диапазон е от двадесет и две до 27 снимки. Домовете с по-малко от девет снимки са имали с около 20 процента по-малка вероятност да се продадат в рамките на 60 дни. А домовете с повече от 28 снимки са се продавали по-бавно.

Изводът за домовете с повече от 28 снимки лесно може да се изтълкува погрешно. Самият Zillow посочва, че причината е цената, а не снимките: домовете с 28 или повече снимки са били с 12 процента по-скъпи, а допълнителните снимки не компенсират високата искана цена. Така че изводът не е „повече от 28 снимки вреди“. По-скоро е „след определена граница повече снимки спират да помагат“.

Две уговорки. Статията е от ноември 2019 г. и е написана за продавачи на жилища, а не като научен труд. Бих приел 22 до 27 като разумен ориентир, а не като правило. Изводът, който си струва да запомните, е за долната граница: обява с шепа снимки е обява, която купувачите подминават.

Колко снимки според вида на имота

Това са диапазоните, по които работя аз. Те предполагат, че всяка снимка показва нещо, което другите не показват.

Диапазоните над интервала на Zillow не са противоречие. Петстаенна къща на четири acres има повече за показване от тристаенна къща на четвърт acre, а купувачът иска да види хамбара. Това, което не заслужава място, е четвъртият ъгъл на една и съща спалня.

Заснемете около два пъти повече кадри, отколкото ще публикувате. В деня на снимките това е безплатно и ви дава избор, когато се окаже, че някой ъгъл има отражение или наклонена стена.

Колко снимки позволява MLS?

Всеки MLS определя собствен лимит и те се различават много. Ето два примера, които проверих:

• Помощната страница на Flexmls на CRMLS посочва, че можете да качите 75 снимки на обява, всяка до 15 MB или 3000 на 2000 пиксела. Същата страница посочва, че снимките, които не показват имота точно, като обзавеждане, трябва да бъдат обозначени като такива.
• Realcomp в Мичиган позволява до 99 снимки, включително основната снимка. Изисква основна снимка на фасадата на имота до 48 часа след въвеждане на обявата и забранява фирмени табели, водни знаци и текст върху снимките (с изключение на собствения воден знак на Realcomp).

И двата лимита са далеч над това, от което се нуждае една нормална обява, което е обичайната практика. Лимитът рядко е ограничението. Вашата собствена преценка е. Проверете веднъж правилата на вашия борд и ги запазете в бележките си, включително евентуалните правила за основната снимка, текста върху изображенията и поясненията за обзавеждане.

Подредбата е толкова важна, колкото и броят

Първата снимка обикновено е тази, която се показва в резултатите от търсенето, затова тя решава дали някой ще отвори обявата. След това подредете снимките като разходка из къщата:

1. Най-добрата предна фасада.
2. Вход.
3. Всекидневна и семейна стая.
4. Кухня, всички ъгли заедно, после трапезария.
5. Основна спалня, основна баня.
6. Други спални, други бани.
7. Кабинет, допълнителна стая, сутерен.
8. Заден двор, тераса, басейн, после останалото.

Дръжте снимките на всяка стая заедно. Ако има нещо, за което купувачите биха платили, като гледка към езеро или нова кухня, то може да се премести на второ място. Списъкът с кадри стая по стая разглежда всяка стая подробно.

Предната снимка заслужава най-много внимание от всичко в галерията. Ако вашата е заснета със слънцето зад къщата, струва си да я коригирате, преди да се превърне в миниатюра.

Какво да изрежете

Изрязването е мястото, където много обяви грешат. След снимки може да имате 60 кадъра. Ето какво отпада първо:

• Почти дублиращи се кадри. Два кадъра на една и съща спалня от почти същия ъгъл. Запазете по-резкия.
• Гардероби, освен ако не са истинска гардеробна стая. Същото важи за пералните ниши, помощните помещения и котела.
• Обикновена тоалетна за гости. Ако е малка и семпла, не добавя нищо.
• Близки планове на неща, които не са специални. Стандартен смесител, термостат, ключ за осветление.
• Всичко с технически проблем: наклонени стени, вашето отражение в огледало или иноксов хладилник, преекспониран прозорец с тъмна стая, размазан кадър.
• Стаи, които изглеждат по-зле на снимка, отколкото на живо. Тесен коридор или тясно входно антре могат да направят къщата да изглежда по-малка. Пропуснете ги и оставете огледа да свърши работата.
• Улични кадри и гледки към квартала, освен ако няма нещо, което си струва да се покаже, като парк отсреща.

Не изрязвайте стая, която купувачите ще търсят. Всяка спалня и всяка пълна баня трябва да присъстват, дори семплите. Липсваща баня кара хората да се чудят какво ѝ има.

Кога по-малко снимки е правилното решение

Някои обяви трябва да останат под диапазона и това е нормално.

• Къща за ремонт, продавана в съществуващо състояние. Покажете екстериора, разпределението и парцела честно. Дванадесет ясни снимки на къща, която се нуждае от ремонт, казват на купувачите повече от 30, които се опитват да го скрият.
• Празен парцел. Няколко кадъра на парцела от пътя и отвътре, гледката, ако има такава, и каквито постройки или достъп съществуват. Realcomp например все пак изисква поне една снимка за обява за парцел.
• Имот под наем с наематели, където не можете да влезете във всяка стая. Публикувайте това, което можете да заснемете добре, и отбележете в забележките, че е възможен по-пълен достъп при оглед.

Това, което трябва да избягвате, е мързеливият вариант на по-малко: шест телефонни снимки от вратата на всяка стая. Именно за такива обяви се отнася констатацията на Zillow за под девет снимки.

Поддържайте галерията последователна

Двадесет и пет снимки, които изглеждат като от една и съща къща, са по-добри от 40, които не изглеждат така. Това означава сходни цветове от стая в стая, изправени вертикали навсякъде и никакви стаи, които са забележимо по-тъмни от останалите.

Ако снимате с телефон, именно тази последователност е трудната част. „Подобряване“ на Real Estate Camera коригира светлината, баланса на бялото и вертикалите, за 20 до 60 секунди на снимка срещу 1 кредит, така че галерия от 25 снимки използва 25 кредита. Пакетът от 60 кредита за $24,99 покрива две обяви с този размер, а кредитите не изтичат. Първият ви кредит е безплатен, ако искате да пробвате една снимка, преди да купите каквото и да било.

За празни помещения виртуалното обзавеждане струва 2 кредита на снимка. Много бордове изискват обзаведените снимки да бъдат обозначени. Помощната страница на CRMLS например посочва, че трябва да имат надпис. Приложението маркира обзаведените файлове като „виртуално обзаведено“, но не поставя етикета върху самото изображение, затова го добавете в надписа. Повече в правилата на MLS за виртуално обзавеждане. А ако снимате с телефон, снимките на имоти с iPhone обясняват настройките.

За да заснемете и редактирате цялата галерия в едно приложение, вижте приложението за фотография на имоти.

Редактирайте цяла галерия от 25 снимки, без да излизате от вкъщи. Започнете безплатно: 1 кредит.