不動産リスティングには写真を何枚掲載すべき？

典型的な3ベッドルームのリスティングには約25枚の写真が必要です。Zillowの写真ガイドでは、Zillowの調査に基づき22〜27枚が理想的とされています。1ベッドルームのコンドミニアムなら少なめに、広い土地付きの大きな家なら多めに設定し、枚数を稼ぐためにほぼ同じ写真を並べるのは避けましょう。

このページの残りでは、物件の種類による枚数の変化、MLSの上限、ギャラリーの並べ方、削除すべき写真について説明します。

Zillowのガイダンスが実際に言っていること

Zillowの売り手向けガイドでは、写真枚数について3つのポイントが挙げられています。22〜27枚が理想的な範囲です。9枚未満の住宅は60日以内に売れる可能性が約20％低くなります。そして28枚を超える写真がある住宅は売却に時間がかかりました。

28枚を超える写真がある住宅についての指摘は誤解されやすいです。Zillow自身は、その理由は写真ではなく価格だと示唆しています。28枚以上の写真がある住宅は12％高価で、追加の写真は高額な売り出し価格を補うものではありません。つまり、この調査結果は「28枚を超えると悪影響」という意味ではなく、「ある時点を超えると、追加の写真は効果がなくなる」という意味に近いです。

2つの注意点があります。この記事は2019年11月のもので、売り手向けに書かれており、研究論文ではありません。22〜27枚はルールではなく、妥当なデフォルトとして扱うべきです。私が重視するのは下限の調査結果です。写真が数枚しかないリスティングは、買い手がスキップするリスティングです。

物件タイプ別の写真枚数

以下は私が基準にしている範囲です。各写真が他の写真にはない情報を示すことを前提としています。

上記の範囲がZillowの推奨範囲を超えているのは矛盾ではありません。4エーカーの土地にある5ベッドルームの家は、4分の1エーカーの3ベッドルームよりも見せるものが多く、買い手は納屋を見たいと思っています。掲載する価値がないのは、同じ寝室の4つ目のアングルです。

掲載する約2倍の写真を撮影しましょう。当日は無料で、1つのアングルに反射や傾いた壁がある場合に選択肢が増えます。

MLSは何枚まで許可していますか？

各MLSが独自の上限を設定しており、大きく異なります。確認した2つの例：

• CRMLSのFlexmlsヘルプページでは、リスティングごとに75枚、各写真は15MBまたは3000×2000ピクセルまでアップロードできます。同じページには、ステージングなど物件を正確に示さない写真にはその旨のキャプションが必要と記載されています。
• ミシガン州のRealcompでは、プライマリ写真を含めて最大99枚まで許可されています。リスティング登録から48時間以内に物件正面のプライマリ写真が必要で、エージェンシーの看板、ウォーターマーク、写真へのテキストを禁止しています（Realcomp自身のウォーターマークは例外）。

両方の上限は通常のリスティングが必要とする枚数をはるかに超えており、これが一般的なパターンです。上限が制約になることはほとんどありません。自分の編集が制約です。所属するMLSの規則を一度調べてメモに残しましょう。プライマリ写真、画像上のテキスト、ステージングのキャプションに関する規則も含めて。

枚数と同じくらい順序が重要

最初の写真は通常、検索結果に表示されるため、誰かがリスティングを開くかどうかを決定します。その後は、家の中を歩くように写真を並べます：

1. 最高の正面外観。
2. エントランス。
3. リビングルームとファミリールーム。
4. キッチン、すべてのアングルをまとめて、次にダイニング。
5. 主寝室、主浴室。
6. その他の寝室、その他の浴室。
7. オフィス、ボーナスルーム、地下室。
8. 裏庭、パティオ、プール、そして追加の写真。

各部屋の写真はまとめて配置します。湖の眺めや新しいキッチンなど、買い手がお金を払う価値のあるものが1つあれば、2番目に移動できます。部屋ごとの撮影リストでは、各部屋を詳しく説明しています。

正面の写真はギャラリーの中で最も注意を払う価値があります。太陽が家の後ろにある状態で撮影した場合は、サムネイルになる前に修正する価値があります。

削除すべき写真

削除は多くのリスティングで間違いが起こるポイントです。撮影後、60フレームあるかもしれません。以下が最初に削除すべきものです：

• ほぼ同じ写真。同じ寝室をほぼ同じコーナーから撮った2枚。シャープな方を残します。
• クローゼット。本当のウォークインクローゼットでない限り。ランドリールーム、ユーティリティルーム、暖房設備も同様。
• 普通の化粧室。小さくて質素なら、何も追加しません。
• 特別ではないもののクローズアップ。標準的な蛇口、サーモスタット、照明スイッチ。
• 技術的な問題があるもの：傾いた壁、鏡やステンレス冷蔵庫への自分の反射、暗い部屋で窓が白飛びした写真、ぼやけたフレーム。
• 写真で実際より悪く見える部屋。狭い廊下や窮屈なマッドルームは、家を小さく見せることがあります。スキップして、内見で見せましょう。
• 通りの写真や近隣の眺め。道路の向かいの公園など、見せる価値があるものがない限り。

買い手が探す部屋を削除しないでください。すべての寝室とすべてのフルバスルームは、質素なものでも表示すべきです。バスルームがないと、何か問題があるのではと買い手は思います。

写真が少ない方が適切な場合

一部のリスティングは推奨範囲を下回るべきで、それで問題ありません。

• 現状有姿で売るリフォームが必要な家。外観、レイアウト、土地を正直に見せます。手入れが必要な家の明確な12枚の写真は、隠そうとする30枚よりも買い手に多くの情報を伝えます。
• 空き地。道路からと敷地内からの数枚のショット、眺望があればそれ、既存の構造物やアクセス。Realcompなどは、土地のリスティングでも少なくとも1枚の写真を求めています。
• 入居者がいてすべての部屋に入れない賃貸物件。うまく撮影できるものを掲載し、内見で追加アクセスが可能であることを備考に記載します。

避けるべきは、手抜きの少なめバージョンです。各部屋の入り口からスマホで撮った6枚。それがZillowの9枚未満の調査結果が指摘するタイプのリスティングです。

ギャラリーの一貫性を保つ

同じ家から撮影されたように見える25枚の写真は、そうでない40枚に勝ります。つまり、部屋ごとの色調が似ていて、全体で垂直線がまっすぐで、他の部屋より著しく暗い部屋がないことです。

スマホで撮影している場合、その一貫性が難しい部分です。Real Estate Cameraの補正は、明るさ、ホワイトバランス、垂直線を修正し、1枚あたり20〜60秒、1クレジットです。25枚のギャラリーは25クレジットを使用します。$24.99の60クレジットパックは、そのサイズのリスティング2件分をカバーし、クレジットは期限切れになりません。最初の1クレジットは無料なので、購入前に1枚試してみてください。

空き部屋の場合、バーチャルステージングは1枚あたり2クレジットです。多くのMLSはステージング写真にラベルを付けることを求めています。CRMLSのヘルプページでは、キャプションが必要と記載されています。アプリはステージングファイルを「バーチャルステージング済み」とフラグしますが、画像にラベルを印刷しないため、キャプションに追加してください。詳細はバーチャルステージングのMLS規則をご覧ください。スマホで撮影している場合は、iPhoneでの不動産写真で設定を説明しています。

1つのアプリでギャラリー全体を撮影・編集するには、不動産写真アプリをご覧ください。

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