Come fotografare la propria casa per venderla in proprio

Per fotografare la tua casa per un annuncio di vendita in proprio, prepara tutto a fondo, anche più di quanto ti sembri necessario, poi scatta ogni stanza da un angolo, con il telefono all'altezza del petto, perfettamente in orizzontale e con tutte le luci accese. Fotografa la facciata quando il sole la illumina. Pubblica circa 22-27 foto, la fascia consigliata da Zillow, e correggi la luminosità e le pareti storte prima di caricarle.

Non ti serve una fotocamera reflex. Servono una casa pulita, il telefono carico e circa due ore. Ecco l'ordine in cui procederei.

Perché le foto sono più importanti quando vendi in proprio

L'annuncio di un agente viene inserito nel MLS, diffuso su tutti i canali e promosso agli acquirenti da un altro agente. Il tuo vive soprattutto su siti come gli annunci di vendita in proprio di Zillow, che sono gratuiti e consentono un numero illimitato di foto. Sono le foto a svolgere il lavoro di vendita che altrimenti farebbe un agente. Decidono se qualcuno ti chiama.

La guida fotografica di Zillow afferma che le case con meno di nove foto avevano una probabilità di vendita entro 60 giorni inferiore di circa il 20%. La ricerca risale al 2019, ma il principio non è cambiato: una galleria con poche foto fa pensare agli acquirenti che tu stia nascondendo qualcosa.

Preparazione: il giorno prima

Presumi che tutto ciò che un acquirente vede in una foto faccia parte della casa o gli dica come è stata mantenuta. Procedi stanza per stanza.

• Sgombera ogni piano di lavoro. Tostapane, portacoltelli, scolapiatti, sapone, spugne. Lascia una pianta o una ciotola di limoni, se ti va.
• Rimuovi i magneti dal frigorifero e le foto scolastiche. La guida di Zillow chiama questa pratica «depersonalizzazione». Gli acquirenti devono poter immaginare i propri oggetti, non i tuoi.
• Rimetti via i giocattoli, le ciotole per gli animali, la cuccia, le scarpe vicino alla porta e la pila di posta.
• Systema tutti i letti e distendi il piumone in modo che sia liscio. Le pieghe si vedono di più nelle foto che di persona.
• Lava le finestre dentro e fuori e rimuovi le zanzariere da quelle che fotograferai. Le zanzariere fanno apparire le finestre grigie.
• Cambia le lampadine bruciate e cerca di uniformare la tonalità. Una lampadina bianca fredda in una stanza con lampadine calde si distingue come una macchia azzurra.
• All'esterno: taglia il prato, spazza il percorso pedonale e il vialetto d'accesso, arrotola il tubo dell'acqua e metti i bidoni nel garage.

Se la casa è piena di mobili, sposta qualche mobile fuori casa per il servizio fotografico. Una stanza con meno arredi sembra più grande e quegli arredi dovrai comunque toglierli.

L'elenco degli scatti

Questo è l'elenco che userei per una casa tipica con tre camere da letro e due bagni. Il totale è di circa 25 foto.

1. Esterno anteriore in diagonale da uno degli angoli della facciata, mostrando il fronte e un po' del fianco. La guida di Zillow raccomanda questo scatto perché rende visibile la profondità della casa.
2. Facciata anteriore ripresa frontalmente dal lato opposto della strada.
3. Ingresso, fotografato dalla porta d'ingresso guardando verso l'interno.
4. Soggiorno, fotografato da due angoli.
5. Cucina da due o tre punti di vista, uno dei quali mostri come si collega alla zona pranzo o al soggiorno.
6. Zona pranzo.
7. Camera da letto principale, fotografata dall'angolo opposto al letto.
8. Bagno principale.
9. Ogni altra camera da letto, una foto per ciascuna.
10. Gli altri bagni, una foto per ciascuno.
11. Tutto ciò su cui gli acquirenti vorranno informazioni: una cantina rifinita, uno studio in casa, una grande cabina armadio, la lavanderia, se è bella.
12. Retro della casa e giardino, più il patio o la piattaforma esterna.
13. Garage, solo se è pulito.

Scatta più inquadrature per ogni stanza e conserva la migliore. La nostra lista completa di scatti per la fotografia immobiliare approfondisce gli angoli di ripresa da usare in ogni stanza.

Come tenere il telefono

Quattro abitudini distinguono un annuncio con foto decenti da uno con foto scadenti.

• Orizzontali, sempre. I portali immobiliari mostrano le foto in formato panoramico. Gli scatti verticali vengono rimpiccioliti, con barre grigie ai lati.
• All’altezza del petto. Secondo la guida di Zillow, l’altezza del petto offre la prospettiva più accurata e sono d’accordo. All’altezza degli occhi si vede troppo pavimento o troppo soffitto.
• A filo. Attiva la griglia nelle impostazioni della fotocamera e allinea il telaio di una porta a una linea verticale. Se inclini il telefono, i muri appaiono storti. Correggere le linee verticali inclinate spiega perché.
• Ultragrandangolare per le stanze, 1x per i dettagli. L’obiettivo 0.5x inquadra un’intera camera da letto. Tieni i mobili lontani dai bordi, dove la lente li deforma.

Prima di ogni scatto, tocca un muro e non la finestra, così il telefono regola l’esposizione in base alla stanza. Su iPhone, la nostra guida per iPhone trovi le impostazioni esatte. Le stesse indicazioni valgono anche su Android.

Luce e momento giusto

Accendi tutte le luci, apri tutte le tapparelle e scatta gli interni a mezzogiorno, quando le stanze sono più illuminate. Per l’esterno, Zillow consiglia di scattare con il sole dietro di te, così che la facciata sia illuminata. Questo significa la mattina per una facciata a est e il pomeriggio per una a ovest. La nostra guida alle foto dell’esterno illustra anche le case con facciata a nord e a sud e le giornate di cielo coperto.

Anche la guida fotografica di Zillow per i venditori suggerisce di sostituire un cielo grigio con uno azzurro. Eviterei di farlo. Gli acquirenti passano davanti alla casa prima di prenotare una visita. Se la foto mostra un cielo azzurro su una casa che vedono in un pomeriggio grigio, la prima impressione dal vivo è che le tue foto non corrispondano alla realtà. È un pessimo inizio, soprattutto se spetta a te anche la trattativa.

Modificare le foto sul telefono

Anche le foto più curate scattate con il telefono possono avere una dominante gialla dovuta alle lampadine, finestre bruciate sul bianco e muri inclinati di uno o due gradi. Puoi correggere tutto nell’editor fotografico del telefono, dedicando pochi minuti a ogni foto. Intervieni con misura. Aumentare troppo la luminosità e la saturazione rende le stanze irreali, e gli acquirenti lo interpretano come un tentativo di nascondere la verità.

Real Estate Camera è stato pensato proprio per questo. Scatta con l’app oppure carica sul web le foto che hai già scattato. Migliora corregge l’illuminazione, il bilanciamento del bianco e le linee verticali e ripristina la vista attraverso le finestre, in 20-60 secondi, con 1 credito. Mantiene il cielo come lo hai fotografato e non modifica la casa.

Il tuo primo credito è gratuito, quindi puoi provarlo sulla tua foto peggiore prima di pagare. Un annuncio con 25 foto utilizza 25 crediti per Migliora. Il pacchetto da 60 crediti costa $24,99, i crediti non scadono mai e vengono rimborsati automaticamente se una modifica non riesce.

Se hai già lasciato la casa

Le stanze vuote sono difficili da valutare nelle foto. Gli acquirenti non possono valutare le dimensioni senza mobili. L’home staging virtuale aggiunge mobili a una stanza vuota, scegliendo uno degli otto stili, al costo di 2 crediti per foto. Arredona il soggiorno e la camera da letto principale e lascia vuote le altre stanze. L’home staging virtuale aiuta a vendere una casa? spiega quali stanze vale la pena arredonare.

Se abiti ancora lì e non riesci a svuotare una stanza, Sgombera rimuove mobili e oggetti d’arredo e ricostruisce il pavimento e i muri sullo sfondo. Costa anche 2 crediti.

In ogni caso, etichettala. La legge AB 723 della California in materia di dichiarazioni è rivolta agli agenti e ai broker abilitati, non ai proprietari, ma gli acquirenti non si curano di chi ha scattato la foto. Scrivi "arredata virtualmente" nella didascalia della foto o nella descrizione dell’annuncio e pubblica la versione vuota subito al suo fianco. L’app contrassegna ogni risultato arredato virtualmente e ti chiede di confermare l’informativa quando lo esporti. Non stampa un’etichetta sull’immagine, quindi spetta a te inserire la didascalia. La guida alle regole MLS sull’allestimento mostra come devono procedere gli agenti, un buon standard da adottare.

Prima di pubblicare

• Ordina la galleria secondo il percorso che farebbe un acquirente: facciata, ingresso, soggiorno, cucina, camere da letto, bagni, giardino.
• Scegli come prima foto quella che mostra meglio l’esterno. È l’immagine di anteprima nei risultati della ricerca.
• Guarda ogni foto a schermo intero sul telefono. Controlla se il tuo riflesso compare negli specchi, negli sportelli del forno o nelle finestre.
• Elimina le foto quasi identiche. Due buone angolazioni della cucina, non cinque.
• Verifica che tutto ciò che appare nelle foto sia ancora nella casa. Se hai venduto il tavolo da pranzo, non mostrarlo.

Poi pubblica l’annuncio. Se una foto non dà i risultati sperati, puoi rifare gli scatti di una stanza in un giorno più adatto senza dover ripetere tutto il servizio fotografico.

Per scattare e modificare le foto del tuo annuncio con un’unica app, consulta l’app per la fotografia immobiliare.

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