Je eigen huis fotograferen om het zelf te verkopen

Als je je eigen huis fotografeert voor een advertentie om het zelf te verkopen, bereid het dan uitgebreider voor dan je zelf ook vindt dat nodig is. Maak daarna van elke ruimte een foto vanuit een hoek, met je telefoon horizontaal op borsthoogte en alle lampen aan. Fotografeer de voorkant wanneer de zon erop schijnt. Plaats ongeveer 22 tot 27 foto's, het aantal dat Zillow aanbeveelt, en zorg voor goede belichting en rechte muren voordat je de foto's plaatst.

Je hebt geen DSLR nodig. Je hebt een schoon huis, een opgeladen telefoon en ongeveer twee uur nodig. Ik zou het in deze volgorde aanpakken.

Waarom foto's belangrijker zijn wanneer je zelf verkoopt

Een advertentie van een makelaar wordt in de MLS geplaatst, overal verspreid en door een andere makelaar onder de aandacht gebracht. Jouw advertentie staat vooral op sites zoals de advertenties van Zillow voor verkoop zonder makelaar, die gratis zijn en onbeperkt foto's toelaten. De foto's moeten het werk doen dat een makelaar anders voor je zou doen. De foto's bepalen of iemand je belt.

In de fotogids van Zillow staat dat woningen met minder dan negen foto's ongeveer 20% minder kans hadden om binnen 60 dagen te worden verkocht. Dat onderzoek stamt uit 2019, maar de boodschap is nog steeds actueel: bij een fotogalerij met weinig foto's gaan kopers ervan uit dat je iets verbergt.

Voorbereiding: de dag ervoor

Kopers gaan ervan uit dat alles wat ze op een foto zien, bij het huis hoort of laat zien hoe het is verzorgd. Neem het huis ruimte voor ruimte door.

• Maak elk werkblad vrij. Broodrooster, messenrek, afwasteil, zeep, sponsjes. Laat één plant of een kom met citroenen staan als je dat leuk vindt.
• Haal de koelkastmagneten en schoolfoto's naar beneden. In de fotogids van Zillow heet dit depersonaliseren. Kopers moeten hun eigen spullen voor de geest kunnen zien, niet die van jou.
• Zet speelgoed, voerschalen, het mandje en het bed van je huisdier, schoenen bij de deur en de stapel post opzij.
• Maak elk bed op en strijk het dekbed vlak. In foto's vallen krepen duidelijker op dan in het echt.
• Was de ramen van binnen en van buiten en haal de hordeuren weg bij de ramen die je gaat fotograferen. Hordeuren maken de ramen grijs.
• Vervang defecte lampjes en stem de kleuren zo goed mogelijk op elkaar af. Eén koelwit lampje in een kamer met warmwitte lampjes zorgt in het beeld voor een blauwe vlek.
• Buiten: maai het gras, veeg de stoep en oprit schoon, rol de slang op en zet de afvalbakken in de garage.

Als er veel meubels in het huis staan, haal er dan een paar uit voor de fotosessie. Een ruimte met minder spullen oogt groter en je moet die spullen toch inpakken.

De fotolijst

Dit is de lijst die ik zou gebruiken voor een typisch huis met drie slaapkamers en twee badkamers. Zo kom je uit op ongeveer 25 foto's.

1. Buitenopname van de voorkant vanuit een hoek, met een deel van de zijkant in beeld. Zillow raadt dit aan omdat zo de diepte van het huis zichtbaar wordt.
2. Buitenopname van de voorkant recht van voren, vanaf de overkant van de straat.
3. Entree, met zicht naar binnen vanaf de voordeur.
4. Woonkamer vanuit twee hoeken.
5. Keuken vanuit twee of drie hoeken, inclusief een foto die laat zien hoe de keuken aansluit op de eet- of woonkamer.
6. Eetkamer.
7. Hoofdslaapkamer vanuit de hoek tegenover het bed.
8. Hoofdbadkamer.
9. Elke andere slaapkamer, één foto per kamer.
10. Overige badkamers, één foto per kamer.
11. Alles waarover kopers zullen vragen: een volledig afgewerkte kelder, een werkkamer, een grote inloopkast en de wasruimte als die er mooi uitziet.
12. De achterkant van het huis en de tuin, plus het terras of het tuindek.
13. Garage, alleen als die opgeruimd is.

Maak van elk object meerdere opnames en bewaar de beste. Onze volledige opnamelijst voor vastgoedfoto's gaat dieper in op de hoeken per kamer.

De telefoon vasthouden

Vier gewoonten bepalen of een listing met telefoonfoto's degelijk of slecht is.

• Altijd horizontaal. Listingwebsites tonen foto's in een breed kader. Verticale opnames worden verkleind en krijgen grijze zijbalken.
• Op borsthoogte. Op borsthoogte krijg je volgens de gids van Zillow het meest getrouwe perspectief, en daar ben ik het mee eens. Op ooghoogte zie je te veel vloer of plafond.
• Recht. Zet het raster in je camera-instellingen aan en lijn de rand van een deuropening uit met een verticale lijn. Als je de telefoon kantelt, lijken de muren scheef te staan. Schuine verticale lijnen rechtzetten verklaart waarom.
• Ultra-breed voor kamers, 1x voor details. Met de 0,5x-lens past een hele slaapkamer in beeld. Houd meubels weg van de randen, waar ze worden uitgerekt.

Tik vóór elke opname op een muur, niet op het raam, zodat de telefoon de kamer goed belicht. Op de iPhone bevat onze iPhone-gids de exacte instellingen. Dezelfde ideeën gelden voor Android.

Verlichting en timing

Zet alle lampen aan, open alle blinds en fotografeer het interieur midden op de dag, als de kamers het helderst zijn. Voor de voorkant adviseert Zillow om te fotograferen wanneer de zon achter je staat en de voorkant van het huis verlicht. Dat betekent: bij een gevel op het oosten 's ochtends en bij een gevel op het westen 's middags. Onze gids voor buitenfoto's behandelt woningen met een noord- of zuidgevel en bewolkte dagen.

De fotogids voor verkopers van Zillow stelt ook voor om een grijze lucht te vervangen door een blauwe. Dat zou ik overslaan. Kopers rijden even langs de woning voordat ze een bezichtiging inplannen. Als de foto een blauwe lucht boven het huis toont, terwijl ze het op een bewolkte middag bekijken, is hun eerste indruk ter plaatse dat je foto's niet overeenkomen met de werkelijkheid. Dat is een slechte start als jij ook degene bent die onderhandelt.

Foto's bewerken op je telefoon

Zelfs bij zorgvuldig gemaakte telefoonfoto's kun je last hebben van een gele kleurzweem door lampen, volledig wit overbelichte ramen en muren die een paar graden scheefstaan. Dat kun je in de fotobewerker van je telefoon in enkele minuten per foto corrigeren. Houd de bewerking licht. Als je de helderheid en verzadiging te veel verhoogt, lijken kamers onecht, wat kopers als verhulling opvatten.

Real Estate Camera is precies hiervoor ontwikkeld. Fotografeer in de app of upload foto's die je al online hebt gemaakt. Verbeteren corrigeert de belichting, de witbalans en de verticale lijnen en herstelt het uitzicht door de ramen, in 20 tot 60 seconden voor 1 credit. De lucht blijft zoals je die hebt vastgelegd en het huis zelf blijft ongemoeid.

Je eerste credit is gratis, dus je kunt het uitproberen op je slechtste foto voordat je iets betaalt. Een listing met 25 foto's vereist 25 credits voor Verbeteren. Het pakket met 60 credits kost $24,99, credits verlopen nooit en bij een mislukte bewerking worden de credits automatisch teruggeboekt.

Als je al bent verhuisd

Lege kamers zijn op foto's lastig te beoordelen. Zonder meubels kunnen kopers de grootte niet inschatten. Virtuele inrichting voegt in een van de acht stijlen meubels toe aan een lege kamer, voor 2 credits per foto. Richt de woonkamer en de hoofdslaapkamer in en laat de rest leeg. Helpt virtuele inrichting een huis te verkopen? legt uit welke kamers de moeite waard zijn.

Als je er nog woont en een kamer niet kunt leegmaken, verwijdert Opruimen meubels en decor en reconstrueert de onderliggende vloer en muren. Dat kost ook 2 credits.

Hoe dan ook, voorzie de foto van een label. De openbaarmakingswet AB 723 in Californië is opgesteld voor makelaars en brokers met een vergunning, niet voor eigenaren, maar kopers maken zich niet uit wie de foto heeft gemaakt. Zet "virtueel ingericht" in het fotobijschrift of in de omschrijving van de listing en plaats de lege versie er direct naast. De app markeert elk resultaat van Virtuele inrichting en vraagt je om de openbaarmaking te bevestigen bij het exporteren. De app drukt geen label op de afbeelding af, dus zorg je zelf voor het bijschrift. De gids met MLS-regels voor virtuele inrichting laat zien hoe makelaars dit verplicht moeten doen. Dat is een goede standaard om over te nemen.

Voordat je de listing plaatst

• Rangschik de fotogalerij in de volgorde waarin een koper door de woning loopt: voorkant, entree, woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamers, tuin.
• Zet de beste buitenfoto als eerste. Die verschijnt als miniatuur in de zoekresultaten.
• Bekijk elke foto op volledig scherm op je telefoon. Controleer spiegels, ovendeuren en ramen op je eigen spiegeling.
• Verwijder foto's die vrijwel identiek zijn. Twee goede hoeken van de keuken, niet vijf.
• Controleer of alles wat op de foto's te zien is nog in het huis staat. Als je de eettafel hebt verkocht, laat die dan niet op de foto's staan.

Plaats dan de listing. Als een foto tegenvalt, kun je één kamer op een betere dag opnieuw fotograferen zonder de hele reeks opnieuw te maken.

Bekijk de app voor vastgoedfotografie om je listing in één app te fotograferen en te bewerken.

Bewerk zelf de foto's van je eigen listing op je telefoon. Begin gratis: 1 credit.