So fotografieren Sie Ihr eigenes Haus für den Privatverkauf

Um Ihr eigenes Haus für ein Privatverkaufs-Inserat zu fotografieren, bereiten Sie es gründlicher vor, als nötig erscheint, und fotografieren Sie dann jeden Raum aus einer Ecke heraus, mit dem Handy gerade gehalten auf Brusthöhe, im Querformat und bei eingeschaltetem Licht. Nehmen Sie die Außenansicht von vorn auf, wenn die Sonne darauf steht. Stellen Sie etwa 22 bis 27 Fotos ein, die Spanne, die Zillow empfiehlt, und korrigieren Sie Licht und stürzende Linien, bevor sie online gehen.

Sie brauchen keine Spiegelreflexkamera. Sie brauchen ein sauberes Haus, ein geladenes Handy und etwa zwei Stunden. So würde ich dabei vorgehen.

Warum die Fotos beim Eigenverkauf noch wichtiger sind

Ein Maklerinserat landet im MLS, wird überall verbreitet und von einem weiteren Makler aktiv an Kaufinteressenten vermittelt. Ihres erscheint meist auf Portalen wie den Privat-Inseraten von Zillow, die kostenlos sind und unbegrenzt viele Fotos erlauben. Die Fotos übernehmen dabei die Verkaufsarbeit, die sonst ein Makler leisten würde. Sie entscheiden, ob sich jemand bei Ihnen meldet.

Der Fotoleitfaden von Zillow besagt, dass Häuser mit weniger als neun Fotos mit etwa 20 % geringerer Wahrscheinlichkeit innerhalb von 60 Tagen verkauft wurden. Diese Untersuchung stammt aus 2019, aber die Lehre bleibt gleich: Eine dünne Galerie lässt Kaufinteressenten vermuten, dass Sie etwas verbergen.

Vorbereitung: am Vortag

Alles, was ein Kaufinteressent auf einem Foto sieht, hält er für Teil des Hauses oder für einen Hinweis auf dessen Pflegezustand. Gehen Sie Raum für Raum vor.

• Räumen Sie alle Arbeitsflächen ab. Toaster, Messerblock, Geschirrabtropfgestell, Seife, Schwämme. Lassen Sie gern eine Pflanze oder eine Schale Zitronen stehen.
• Nehmen Sie Kühlschrankmagnete und Schulfotos ab. Der Leitfaden von Zillow nennt das Entpersonalisieren. Kaufinteressenten müssen sich ihre eigenen Sachen vorstellen können, nicht Ihre.
• Räumen Sie Spielzeug, Futternäpfe, das Tierbett, Schuhe an der Tür und den Poststapel weg.
• Machen Sie alle Betten und streichen Sie die Bettdecke glatt. Falten wirken auf Fotos schlimmer als in echt.
• Putzen Sie die Fenster von innen und außen und nehmen Sie die Fliegengitter an den Fenstern ab, die Sie fotografieren. Gitter lassen Fenster grau wirken.
• Tauschen Sie defekte Glühbirnen aus und achten Sie auf eine einheitliche Lichtfarbe. Eine kaltweiße Birne in einem warm beleuchteten Raum erscheint als blauer Fleck.
• Draußen: Rasen mähen, Gehweg und Einfahrt kehren, Schlauch aufrollen, Mülltonnen in die Garage stellen.

Wenn das Haus voll mit Möbeln steht, räumen Sie für das Shooting einiges heraus. Ein sparsam möblierter Raum wirkt größer, und einpacken müssen Sie ohnehin.

Die Aufnahmeliste

Das ist die Liste, die ich für ein typisches Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern verwenden würde. So kommen etwa 25 Fotos zusammen.

1. Außenansicht von vorn im Winkel von einer vorderen Ecke aus, sodass Front und ein Stück Seite zu sehen sind. Der Leitfaden von Zillow empfiehlt das, weil es die Tiefe des Hauses zeigt.
2. Frontansicht gerade von vorn von der gegenüberliegenden Straßenseite.
3. Eingangsbereich, von der Haustür nach innen fotografiert.
4. Wohnzimmer aus zwei Ecken.
5. Küche aus zwei oder drei Blickwinkeln, darunter einer, der die Verbindung zum Ess- oder Wohnbereich zeigt.
6. Essbereich.
7. Hauptschlafzimmer aus der Ecke gegenüber dem Bett.
8. Hauptbad.
9. Jedes weitere Schlafzimmer, jeweils ein Foto.
10. Weitere Bäder, jeweils ein Foto.
11. Alles, wonach Kaufinteressenten fragen werden: ein ausgebauter Keller, ein Arbeitszimmer, ein großer begehbarer Kleiderschrank, der Hauswirtschaftsraum, wenn er schön ist.
12. Rückseite des Hauses und Garten, dazu Terrasse oder Veranda.
13. Garage nur, wenn sie sauber ist.

Machen Sie mehrere Aufnahmen von jedem Raum und behalten Sie die beste. Unsere ausführliche Aufnahme-Liste für Immobilienfotos geht genauer auf die Winkel für jeden Raum ein.

So halten Sie das Smartphone

Vier Gewohnheiten unterscheiden ein ordentliches Exposé mit Smartphone-Fotos von einem schlechten.

• Immer querformatig. Portale zeigen Fotos in einem breiten Rahmen. Hochformat-Aufnahmen werden verkleinert mit grauen Balken dargestellt.
• Brusthöhe. Der Ratgeber von Zillow sagt, dass Brusthöhe die genaueste Perspektive gibt, und da stimme ich zu. Auf Augenhöhe sieht man zu viel Boden oder Decke.
• Gerade ausrichten. Schalten Sie das Raster in den Kameraeinstellungen ein und richten Sie einen Türrahmen an einer senkrechten Linie aus. Wenn Sie das Smartphone kippen, wirken Wände schief. Schiefe senkrechte Linien korrigieren erklärt, warum das so ist.
• Ultraweitwinkel für Räume, 1x für Details. Mit dem 0,5x-Objektiv passt ein ganzes Schlafzimmer ins Bild. Halten Sie Möbel von den Rändern fern, wo sie verzerrt werden.

Tippen Sie vor jeder Aufnahme auf eine Wand, nicht auf das Fenster, damit das Smartphone für den Raum belichtet. Auf dem iPhone finden Sie die genauen Einstellungen in unserer iPhone-Anleitung. Die gleichen Grundlagen gelten auch für Android.

Licht und Zeitpunkt

Schalten Sie jedes Licht ein, öffnen Sie jeden Rollladen und fotografieren Sie innen in der Mittagszeit, wenn die Räume am hellsten sind. Für die Front empfiehlt Zillow, zu fotografieren, wenn die Sonne hinter Ihnen steht und die Hausfront beleuchtet. Das bedeutet morgens bei einer Ost-Front und nachmittags bei einer West-Front. Unsere Anleitung für Außenfotos behandelt Häuser mit Nord- und Süd-Ausrichtung sowie bedeckte Tage.

Der Fotoratgeber von Zillow für Verkäufer empfiehlt außerdem, einen grauen Himmel gegen einen blauen auszutauschen. Das würde ich weglassen. Kaufinteressenten fahren vorher am Haus vorbei, bevor sie eine Besichtigung buchen. Wenn das Foto einen blauen Himmel über einem Haus zeigt, das sie an einem grauen Nachmittag sehen, ist der erste Eindruck vor Ort, dass Ihre Fotos nicht ehrlich zu ihnen sind. Das ist ein schlechter Start, wenn Sie gleichzeitig die Verhandlung führen.

Bearbeitung auf dem Smartphone

Selbst sorgfältige Smartphone-Fotos bekommen einen Gelbstich durch Lampen, Fenster, die zu Weiß überstrahlen, und Wände, die ein oder zwei Grad schief stehen. Das können Sie im Fotoeditor Ihres Smartphones korrigieren, ein paar Minuten pro Foto. Bleiben Sie zurückhaltend. Wer Helligkeit und Sättigung zu stark hochzieht, lässt Räume künstlich wirken, und Kaufinteressenten deuten das als Vertuschung.

Real Estate Camera wurde genau dafür gebaut. Fotografieren Sie in der App oder laden Sie bereits aufgenommene Fotos über das Web hoch. Optimieren korrigiert Licht, Weißabgleich und senkrechte Linien und holt die Aussicht in den Fenstern zurück, in 20 bis 60 Sekunden für 1 Credit. Der Himmel bleibt, wie Sie ihn fotografiert haben, und das Haus selbst wird nicht verändert.

Ihr erster Credit ist gratis, so können Sie es an Ihrem schlechtesten Foto testen, bevor Sie etwas zahlen. Ein Exposé mit 25 Fotos braucht 25 Credits für Optimieren. Das 60-Credits-Paket kostet $24,99, Credits verfallen nie, und eine fehlgeschlagene Bearbeitung wird automatisch erstattet.

Wenn Sie schon ausgezogen sind

Leere Räume sind auf Fotos schwer einzuschätzen. Kaufinteressenten können die Größe ohne Möbel nicht beurteilen. Virtuelles Staging fügt einem leeren Raum in einem von acht Stilen Möbel hinzu, für 2 Credits pro Foto. Inszenieren Sie das Wohnzimmer und das Hauptschlafzimmer und lassen Sie den Rest leer. Ob Virtuelles Staging beim Hausverkauf hilft erklärt, bei welchen Räumen es sich lohnt.

Wenn Sie noch dort wohnen und einen Raum nicht freiräumen können, entfernt Aufräumen Möbel und Deko und baut Boden und Wände dahinter wieder auf. Das kostet ebenfalls 2 Credits.

Kennzeichnen Sie es in jedem Fall. Das kalifornische Offenlegungsgesetz AB 723 gilt für lizenzierte Makler, nicht für Eigentümer, aber Kaufinteressenten ist egal, wer das Foto gemacht hat. Schreiben Sie „virtuell möbliert“ in die Bildunterschrift oder die Exposébeschreibung und stellen Sie die leere Version direkt daneben. Die App markiert jedes inszenierte Ergebnis und bittet Sie beim Export, die Kennzeichnung zu bestätigen. Sie druckt keinen Hinweis auf das Bild, die Unterschrift ist also Ihre Aufgabe. Die Anleitung zu den MLS-Regeln für Virtuelles Staging zeigt, wie Makler es machen müssen, und das ist ein guter Maßstab.

Vor dem Veröffentlichen

• Ordnen Sie die Galerie so, wie ein Kaufinteressent durchgeht: Front, Eingangsbereich, Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bäder, Garten.
• Machen Sie das beste Außenfoto zum ersten Foto. Es ist das Vorschaubild in den Suchergebnissen.
• Sehen Sie sich jedes Foto im Vollbild auf dem Smartphone an. Prüfen Sie Spiegel, Ofentüren und Fenster auf Ihre Spiegelung.
• Löschen Sie fast gleiche Bilder. Zwei gute Winkel von der Küche, nicht fünf.
• Prüfen Sie, dass nichts auf den Fotos fehlt, was nicht mehr im Haus ist. Wenn Sie den Esstisch verkauft haben, zeigen Sie ihn nicht.

Dann stellen Sie es ein. Wenn ein Foto schwächer wirkt, können Sie einen Raum an einem besseren Tag neu fotografieren, ohne alles neu zu machen.

Um Ihr Exposé in einer App zu fotografieren und zu bearbeiten, siehe die Immobilien-Foto-App.

Bearbeiten Sie Ihre eigenen Exposé-Fotos auf dem Smartphone. Gratis starten: 1 Credit.