Cómo fotografiar tu propia casa para venderla por tu cuenta

Para fotografiar tu propia casa para un anuncio de venta por el propietario, prepárala a fondo, aunque te parezca más de lo necesario. Después, fotografía cada habitación desde una esquina, con el celular nivelado y en horizontal, a la altura del pecho y con todas las luces encendidas. Toma la foto de la fachada cuando le dé el sol. Publica entre 22 y 27 fotos, siguiendo el rango que recomienda Zillow, y corrige la iluminación y las paredes inclinadas antes de subirlas.

No necesitas una cámara réflex. Necesitas una casa limpia, el celular cargado y unas dos horas. Este es el orden que seguiría.

Por qué las fotos importan más cuando vendes la casa por tu cuenta

El anuncio de un agente inmobiliario se registra en el MLS, se difunde por todas partes y cuenta con otro agente que lo promociona entre los compradores. El tuyo se publica principalmente en sitios como los anuncios de venta por el propietario de Zillow, que son gratuitos y permiten un número ilimitado de fotos; en tu mercado, también conviene considerar el portal local más usado, por ejemplo, Inmuebles24, Zonaprop o Portal Inmobiliario. Las fotos hacen el trabajo de venta que de otro modo realizaría un agente inmobiliario. De ellas depende que alguien te llame.

La guía de fotografía de Zillow señala que las casas con menos de nueve fotos tenían cerca de un 20% menos de posibilidades de venderse en un plazo de 60 días. Ese estudio es de 2019, pero la conclusión no ha cambiado: una galería con pocas fotos hace que los compradores den por hecho que estás ocultando algo.

Preparación: el día anterior

Todo lo que un comprador ve en una foto, lo considera incluido en la casa o lo interpreta como una señal de cómo la han cuidado. Recorre las habitaciones una por una.

• Despeja todas las mesadas. Tostadora, portacuchillos, escurridor de platos, jabón y esponjas. Deja una planta o limones en un cuenco si quieres.
• Retira los imanes del refrigerador y las fotos escolares. La guía de Zillow lo llama despersonalización. Los compradores necesitan imaginar sus propias cosas, no las tuyas.
• Guarda los juguetes, los comederos, la cama de la mascota, los zapatos junto a la puerta y el montón de correo.
• Haz todas las camas y alisa el edredón para que quede plano. Las arrugas se notan más en las fotos que en persona.
• Lava las ventanas por dentro y por fuera, y retira las mallas de las que vas a fotografiar. Las mallas hacen que las ventanas se vean grises.
• Cambia las bombillas fundidas y trata de que coincidan los tonos. Una bombilla de luz blanca fría en una habitación con luces cálidas se nota como una zona azulada.
• Exterior: corta el césped, barre la acera y el acceso vehicular, enrolla la manguera y lleva los contenedores de basura al garaje.

Si la casa está llena de muebles, saca algunos para la sesión de fotos. Una habitación con menos muebles se ve más grande, y de todos modos vas a empacar todo.

La lista de tomas

Esta es la lista que usaría para una casa típica de tres dormitorios y dos baños. El resultado es de unas 25 fotos.

1. Fachada en ángulo desde una esquina delantera, mostrando la parte frontal y una parte del lateral. La guía de Zillow recomienda esta toma porque muestra la profundidad de la casa.
2. Fachada de frente, desde el otro lado de la calle.
3. Entrada, con la vista hacia el interior desde la puerta principal.
4. Sala desde dos esquinas.
5. Cocina desde dos o tres ángulos, incluido uno que muestre cómo se conecta con el comedor o la sala de estar.
6. Comedor.
7. Dormitorio principal desde la esquina opuesta a la cama.
8. Baño principal.
9. Los demás dormitorios, una foto de cada uno.
10. Los demás baños, una foto de cada uno.
11. Todo lo que los compradores van a preguntar: un sótano terminado, una oficina en casa, un vestidor amplio, la lavandería si está bonita.
12. Parte trasera de la casa y jardín, además del porche o la terraza.
13. Garaje, solo si está limpio.

Toma varias fotos de cada espacio y quédate con la mejor. Nuestra lista completa de fotos inmobiliarias detalla los ángulos de cada habitación.

Cómo sostener el teléfono

Cuatro hábitos marcan la diferencia entre un anuncio aceptable y uno malo hecho con el teléfono.

• Horizontal, siempre. Los sitios web de anuncios muestran las fotos en un formato ancho. Las fotos verticales se reducen y aparecen barras grises a los lados.
• A la altura del pecho. La guía de Zillow afirma que la altura del pecho ofrece la perspectiva más precisa, y estoy de acuerdo. A la altura de los ojos se ve demasiado piso o techo.
• A nivel. Activa la cuadrícula en los ajustes de la cámara y alinea el marco de una puerta con una línea vertical. Si inclinas el teléfono, las paredes se inclinan. Corregir las verticales inclinadas explica por qué.
• Gran angular para las habitaciones, 1x para los detalles. El lente de 0.5x permite encuadrar un dormitorio entero. Aleja los muebles de los bordes, donde la imagen se deforma.

Antes de cada toma, toca una pared, no la ventana, para que el teléfono calibre la exposición de la habitación. En el iPhone, nuestra guía para iPhone incluye los ajustes exactos. Los mismos consejos se aplican en Android.

Iluminación y momento de la toma

Enciende todas las luces, abre todas las persianas y fotografía el interior a mediados del día, cuando las habitaciones están más iluminadas. Para la fachada, Zillow recomienda fotografiarla cuando el sol esté detrás de ti e ilumine la fachada de la casa. Esto significa por la mañana si la fachada da al este y por la tarde si da al oeste. Nuestra guía de fotos exteriores cubre las casas con fachada al norte y al sur, así como los días nublados.

La guía de fotos de Zillow para vendedores también sugiere cambiar un cielo gris por uno azul. Yo lo omitiría. Los compradores pasan en auto frente a la casa antes de agendar una visita. Si en la foto aparece un cielo azul sobre la casa que están viendo en una tarde gris, lo que vean en persona les hará pensar que tus fotos no dicen la verdad. Es un mal comienzo si además te toca negociar.

Edición en el teléfono

Incluso las fotos bien tomadas con el teléfono salen con un tinte amarillento por las lámparas, con las ventanas quemadas en blanco y con las paredes inclinadas uno o dos grados. Puedes corregir estos problemas en el editor de fotos del teléfono en solo unos minutos por foto. Haz cambios sutiles. Aumentar demasiado el brillo y la saturación hace que las habitaciones parezcan falsas, y los compradores lo interpretan como un intento de engañarlos.

Real Estate Camera se creó exactamente para esto. Toma fotos con la aplicación o sube al sitio web fotos que ya hayas tomado. Mejora corrige la iluminación, el balance de blancos y las verticales, y recupera la vista a través de las ventanas, en 20 a 60 segundos con 1 crédito. Conserva el cielo tal como lo fotografiaste y no modifica la casa en sí.

Tu primer crédito es gratis, así que puedes probar la aplicación con tu peor foto antes de pagar nada. Un anuncio de 25 fotos requiere 25 créditos para usar Mejora. El paquete de 60 créditos cuesta $24.99, los créditos nunca caducan y se reembolsan automáticamente si una edición falla.

Si ya te mudaste

Las habitaciones vacías son difíciles de evaluar en las fotos. Sin muebles, los compradores no pueden hacerse una idea de las dimensiones. La ambientación virtual añade muebles a una habitación vacía en uno de ocho estilos, con 2 créditos por foto. Aplica Ambientación virtual a la sala y al dormitorio principal y deja el resto sin ambientar. ¿La ambientación virtual ayuda a vender una casa? explica en qué habitaciones conviene ambientar.

Si todavía vives ahí y no puedes vaciar una habitación, Despejar elimina los muebles y la decoración, y reconstruye el piso y las paredes que estaban detrás. También cuesta 2 créditos.

En cualquier caso, identifica la foto. La ley de divulgación de California, AB 723, está dirigida a agentes y corredores inmobiliarios con licencia, no a los propietarios, pero a los compradores no les importa quién tomó la foto. Escribe "ambientado virtualmente" en el pie de foto o en la descripción del anuncio, y publica la versión vacía justo al lado. La aplicación marca cada resultado ambientado y te pide que confirmes la divulgación al exportarlo. No imprime ninguna etiqueta en la imagen, así que el pie de foto te corresponde. La guía sobre las normas de ambientación del MLS muestra cómo deben hacerlo los agentes; es un buen estándar que puedes tomar como referencia.

Antes de publicar

• Ordena la galería según el recorrido del comprador: fachada, entrada, sala, cocina, dormitorios, baños y patio.
• Usa como primera foto la mejor imagen del exterior. Es la miniatura en los resultados de búsqueda.
• Mira cada foto a pantalla completa en tu teléfono. Comprueba que no aparezcas reflejado en los espejos, las puertas de los hornos y las ventanas.
• Elimina las fotos casi idénticas. Dos buenos ángulos de la cocina, no cinco.
• Revisa que todo lo que aparece en las fotos siga en la casa. Si vendiste la mesa del comedor, no la muestres.

Luego publica el anuncio. Si una foto no da buenos resultados, puedes volver a fotografiar una habitación en un día más favorable, sin tener que rehacer todas las fotos.

Para fotografiar y editar tu anuncio con una sola aplicación, consulta la aplicación de fotografía inmobiliaria.

Edita las fotos de tu anuncio en tu teléfono. Empieza gratis: 1 crédito.