Real Estate Camera
직접 매각할 집을 직접 촬영하려면 필요한 것보다 훨씬 정성껏 준비하세요. 그다음 모든 조명을 켜고, 스마트폰을 가슴 높이에 수평으로 들은 채 각 방의 모서리에서 촬영하세요. 햇빛이 드는 시간에 정면 외부를 찍으세요. Zillow가 권장하는 22~27장 정도를 올리고, 게시하기 전에 조명과 기울어진 벽을 보정하세요. (출처: Zillow 권장 범위)
DSLR 카메라는 필요하지 않습니다. 깨끗한 집, 충전된 스마트폰, 약 2시간이면 충분합니다. 아래는 제가 진행할 순서입니다.
직접 매각할 때 사진이 더 중요한 이유
에이전트의 매물은 MLS에 올라가고 전 지역에 공개되며, 다른 에이전트가 구매자에게 홍보합니다. 직접 올리는 매물은 대부분 Zillow의 FSBO 매물 같은 사이트에 게시되며, 무료이고 사진을 무제한으로 올릴 수 있습니다. 사진이 에이전트가 했어야 할 판매 업무를 대신합니다. 누가 전화할지를 결정하는 것이 바로 사진입니다.
Zillow의 사진 가이드에 따르면 사진이 9장 미만인 주택은 60일 이내에 매각될 확률이 약 20% 낮았습니다. 이 연구는 2019년 자료지만 교훈은 변하지 않았습니다. 사진이 적은 갤러리를 보면 구매자는 무엇을 숨기고 있다고 생각합니다.
준비: 전날
사진에 담긴 모든 것을 구매자는 집에 딸려 있거나, 집을 어떻게 관리해 왔는지에 대한 정보로 받아들입니다. 방 하나씩 점검하세요.
- 모든 상판을 비우세요. 토스터, 칼걸이, 건조대, 비누, 스펀지를 치우세요. 취향에 따라 화분 하나나 레몬 한 그릇은 남겨 둬도 됩니다.
- 냉장고 자석과 학교 사진을 내리세요. Zillow 가이드는 이를 비개인화로 설명합니다. 구매자는 자신의 물건이 놓일 공간을 상상해야지, 판매자의 물건을 상상할 필요는 없습니다.
- 장난감, 반려동물 식기와 방석, 문 옆의 신발, 쌓인 우편을 치우세요.
- 침구를 정돈하고 이불을 평평하게 펴세요. 주름은 사진에서 실제보다 더 심해 보입니다.
- 창문 안팎을 닦고 촬영할 창문은 모스크를 벗기세요. 모스크가 있으면 창문이 회색처럼 보입니다.
- 수명이 끝난 전구를 교체하고 색온도를 맞춰 보세요. 따뜻한 조명방에 쿨화이트 전구 하나만 있으면 푸른 자국이 두드러져 보입니다.
- 외부: 잔디를 깎고, 보도와 진입로를 쓸고, 호스를 말아 두며, 쓰레기통은 차고 안으로 옮기세요.
가구가 많아 집이 답답해 보인다면 촬영 전에 일부를 밖으로 옮기세요. 물건이 적을수록 방이 더 넓어 보이며, 어차피 짐을 싸야 합니다.
촬영 목록
일반적인 3 bedrooms, 2 bathrooms 주택에 적용할 수 있는 목록입니다. 총 약 25장이 나옵니다.
- 앞쪽 모서리에서 비스듬히 찍은 정면 외부 사진으로, 정면과 옆면 일부가 함께 보이게 하세요. Zillow 가이드는 주택의 깊이를 보여줄 수 있어 이를 권장합니다.
- 정면 외부 사진으로, 길 건너편에서 정면으로 찍으세요.
- 현관, 앞문에서 들어가는 방향으로 찍으세요.
- 거실은 두 모서리에서 각각 촬영하세요.
- 주방은 두세 각도에서 찍고, 식당이나 거실과 어떻게 연결되는지 보이는 사진 하나를 포함하세요.
- 식당.
- 안방은 침대 반대편 모서리에서 찍으세요.
- 안방 욕실.
- 나머지 각 방은 방마다 한 장씩 찍으세요.
- 나머지 욕실은 각각 한 장씩 찍으세요.
- 구매자가 물어볼 만한 공간: 마친 지하실, 홈 오피스, 큰 워크인 클로짓, 상태가 좋은 세탁실 등이 있습니다.
- 집 뒤쪽과 정원, 파티오나 데크도 촬영하세요.
- 차고지가, 깨끗한 상태일 때만 촬영하세요.
각 공간을 여러 장씩 찍고 가장 좋은 사진을 고르세요. 부동산 사진 촬영 체크리스트에는 각.room의 앵글을 더 자세히 설명해 두었습니다.
휴대폰을 잡는 방법
좋은 휴대폰 매물 사진과 나쁜 사진의 차이는 네 가지 습관에서 결정됩니다.
- 항상 가로로 촬영하세요. 매물/sites는 사진을 넓은 화면으로 보여줍니다. 세로로 찍으면 사진이 작아지고 회색 여백이 생깁니다.
- 가슴 높이로 찍으세요. Zillow의 가이드에 따르면 가슴 높이가 가장 정확한 원근감을 줍니다. 저도 동의합니다. 눈높이로 찍으면 바닥이나 천장이 너무 많이 보입니다.
- 수평을 유지하세요. 카메라 설정에서 격자를 켜고 문틀을 세로선에 맞춰보세요. 휴대폰을 기울이면 벽이 기울어 보입니다. 기울어진 세로선 보정하기에서 그 이유를 설명합니다.
- 방은 초광각, 디테일은 1x로 촬영하세요. 0.5x 렌즈로 침실 전체를 화면에 담을 수 있습니다. 렌즈 가장자리에서 형태가 늘어나므로 가구를 가장자리에서 멀리 두세요.
촬영하기 전에는 창문이 아니라 벽을 탭하세요. 그래야 휴대폰이 실내에 맞게 노출을 조절합니다. iPhone에서는 iPhone 가이드에 정확한 설정이 나와 있습니다. Android에도 같은 원리를 적용할 수 있습니다.
조명과 타이밍
모든 조명을 켜고 블라인드를 모두 연 다음, 방이 가장 밝은 낮 시간대에 실내를 촬영하세요. 정면 외부는 태양이 뒤에 있어 주택 정면을 비추는 시간에 찍으라는 것이 Zillow의 조언입니다. 동향 정면은 아침, 서향 정면은 오후가 적합합니다. 외부 사진 가이드에서는 남북향 주택과 흐린 날에 대한 내용을 다룹니다.
Zillow의 판매자용 사진 가이드는 회색 하늘을 파란 하늘로 바꾸는 것도 권장합니다. 저는 그건 하지 않겠습니다. 구매자들은 투어를 예약하기 전에 집 앞을 지나갑니다. 회색 오후에 보는 집의 사진에 파란 하늘이 담겨 있다면, 현장에서 첫인상은 사진이 실정을 그대로 담지 않은 것이라고 생각하게 됩니다. 협상하는 쪽이 여러분이라면 좋지 않은 출발입니다.
휴대폰으로 보정하기
주의해서 찍은 휴대폰 사진에도 전구 때문에 생기는 노란 기, 창문에 과노출로 날아간 하얗고, 1~2도 기울어진 벽이 나타납니다. 휴대폰 사진 편집기에서 사진당 몇 분이면 해결할 수 있습니다. 보정은 심하게 하지 마세요. 밝기와 채도를 지나치게 높이면 방이 부자연스러워 보이고, 구매자는 그것을 숨기는 것으로 받아들일 수 있습니다.
Real Estate Camera는 바로 이런 목적을 위해 만들어졌습니다. 앱에서 촬영하거나 웹에서 이미 찍은 사진을 업로드하세요. 보정 기능은 조명, 화이트 밸런스, 수직선을 바로잡고 창밖 풍경을 복원합니다. 크레딧 1개로 20~60초면 됩니다. 촬영한 하늘은 그대로 유지하며 주택 자체는 건드리지 않습니다.
첫 크레딧은 무료이므로 결제 전에 가장 문제가 많은 사진에 먼저 사용해 보세요. 사진 25장으로 구성된 매물은 보정 데모 크레딧 25개를 사용합니다. 크레딧 60개 팩은 $24.99이며, 크레딧은 만료되지 않고 편집에 실패하면 자동으로 환불됩니다.
이미 이사했다면
빈 방은 사진에서 크기와 구조를 파악하기 어렵습니다. 가구가 없으면 구매자는 공간의 크기를 가늠할 수 없습니다. 가상 스테이징은 8가지 스타일 중 하나로 빈 방에 가구를 추가하며, 사진당 크레딧 2개가 필요합니다. 거실과 주 침실은 스테이징하고 나머지 공간은 비워 두세요. 가상 스테이징은 주택 판매에 도움이 되는가에서 어떤 공간에 투자할 가치가 있는지 설명합니다.
아직 거주 중이고 방을 비울 수 없다면, 정리 기능은 가구와 인테리어를 제거하고 뒤에 있던 바닥과 벽을 재구성합니다. 크레딧 2개가 필요합니다.
어느 경우든 라벨을 붙이세요. 캘리포니아의 AB 723 공개법은 면허를 가진 중개사와 브로커를 대상으로 하지만, 구매자는 누가 사진을 찍었는지 신경 쓰지 않습니다. 사진 캡션이나 매물 설명에 "가상으로 스테이징된 사진"이라고 명시하고, 빈 상태 사진을 바로 옆에 게시하세요. 앱은 스테이징된 결과에 표시를 남기고 내보낼 때 공개 여부를 확인하도록 요청합니다. 이미지 자체에 라벨을 자동으로 넣지는 않으므로 캡션을 직접 작성해야 합니다. MLS 스테이징 규정 가이드에서 중개사가 따라야 하는 공개 절차를 확인할 수 있으며, 이는 따라 하기 좋은 기준입니다.
게시하기 전에
- 구매자가 집을 둘러보는 순서대로 갤러리를 정렬하세요: 정면, 현관, 거실, 키친, 침실, 욕실, 정원.
- 첫 번째 사진은 가장 좋은 외부 사진으로 두세요. 검색 결과의 썸네일이 됩니다.
- 휴대폰에서 모든 사진을 전체 화면으로 확인하세요. 거울, 오븐 문, 창문에 자신이 비치거나 글렌이 비친 곳이 없는지 확인합니다.
- 비슷한 사진은 삭제하세요. 키친 사진은 좋은 앵글 2장이지 5장이 아닙니다.
- 사진에 있는 물건이 집에서 사라진 건 아닌지 확인하세요. 식탁을 판매했다면 사진에 담아 두지 마세요.
그다음 게시하세요. 어떤 사진의 성과가 저조하다면 전체 사진을 다시 찍지 않아도 더 좋은 날에 한 공간만 다시 촬영할 수 있습니다.
하나의 앱에서 매물 사진을 촬영하고 편집하려면 부동산 사진 앱을 참조하세요.
휴대폰에서 직접 매물 사진을 편집하세요. 무료로 시작: 크레딧 1개.
질문
직접 매각 매물 사진은 몇 장이 적당한가요?
Zillow의 자체 가이드는 22~27장을 권장합니다. Zillow 연구에 따르면 사진이 9장 미만인 주택은 60일 이내에 매각될 확률이 약 20% 낮았습니다. Zillow의 FSBO 매물은 사진을 무제한으로 등록할 수 있지만, 무분별하게 올린 60장보다 우수한 사진들을 골라 찍는 편이 낫습니다.
FSBO 매물 사진은 스마트폰으로 찍어도 되나요?
네. 울트와이드 렌즈가 있는 최신 iPhone이나 Android폰이면 충분합니다. 수평을 유지하고 가슴 높이로, 모든 조명을 켠 상태에서 가로 방향으로 촬영하세요. 전문 사진가와 가장 큰 차이는 준비 작업과 보정에서 나옵니다.
FSBO 사진에서 회색 하늘을 바꿔야 하나요?
저는 바꾸지 않겠습니다. 구매자는 전화하기 전에 집을 지나가며, 실제로 없던 파란 하늘이 가장 먼저 눈에 띕니다. 맑은 날 햇빛이 드는 시간에 외부를 촬영하거나, 있는 그대로 흐린 하늘을 받아들이세요.
직접 매각할 때 가상 스테이징 사실을 밝혀야 하나요?
California의 AB 723은 면허를 가진 브로커와 에이전트를 대상으로 하지만, 저는 그래도 표시하는 것이 좋겠습니다. 캡션이나 설명에 "가상 스테이징"이라고 적고, 그 옆에 비어 있는 상태의 사진을 올려 방문 시 구매자가 놀라지 않도록 하세요.
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