Slik fotograferer du huset ditt for å selge det

Når du skal fotografere huset til en FSBO-annonse, må du forberede det grundigere enn du føler er nødvendig. Ta så et bilde av hvert rom fra et hjørne, med telefonen i vannrett posisjon på brysthøyde og alle lysene på. Ta bildet av fasaden når solen skinner på huset. Publiser omtrent 22 til 27 bilder, området Zillow anbefaler, og korriger belysningen og de skjeve veggene før bildene publiseres.

Du trenger ikke et speilreflekskamera. Du trenger et rent hus, en oppladet telefon og omtrent to timer. Her er rekkefølgen jeg ville fulgt.

Hvorfor bildene er viktigere når du selger selv

En agents annonse havner i MLS, distribueres videre overalt og har en annen agent som markedsfører den til kjøperne. Din annonse finnes hovedsakelig på nettsteder som FSBO-annonsene på Zillow, som er gratis og tillater ubegrenset mange bilder. Det er bildene som gjør salgsarbeidet en agent ellers ville gjort. De avgjør om noen ringer til deg.

Zowells guide om fotografering sier at boliger med færre enn ni bilder hadde omtrent 20 % mindre sannsynlighet for å bli solgt innen 60 dager. Forskningen er fra 2019, men rådet er uendret: Et galleri med for få bilder får kjøpere til å tro at du skjuler noe.

Forberedelse: Dagen før

Kjøpere antar at alt de ser på et bilde, følger med huset eller forteller hvordan det er stelt. Gå gjennom rom for rom.

• Rydd alle kjøkkenbenkene. Brødrister, knivblokk, oppvaskstativ, såpe og svamper. Legg gjerne igjen én plante eller en bolle med sitroner.
• Ta ned kjøleskapmagneter og skolebilder. Zowells guide kaller dette avpersonalisering. Kjøpere må kunne forestille seg sine egne ting, ikke tingene dine.
• Legg bort leker, kjæledyrsskåler, kjæledyrsengen, sko ved døren og brevstabelen.
• Legg opp alle senger og glatt ut dynene. Rynker ser verre ut på bilder enn i virkeligheten.
• Vask vinduene på innsiden og utsiden, og ta av gardene på vinduene du skal fotografere. Gardene får vinduene til å se grå ut.
• Bytt ut døde pærer og prøv å få fargene til å stemme. Én kaldhvit pære i et rom med varmhvite pærer gir et blått område i bildet.
• Utendørs: Klipp plenen, fei gangveien og innkjørselen, rull sammen slangen, og sett søppelcontainerne i garasjen.

Hvis det er mye møbler i huset, flytter du noen av dem ut av veien mens du tar bilder. Et rom med mindre innhold ser større ut, og du må pakke det uansett.

Listen over bilder

Dette er listen jeg ville brukt for et typisk hus med tre soverom og to bad. Den gir omtrent 25 bilder.

1. Fasade sett i vinkel, tatt fra ett hjørne ved fronten, slik at fronten og litt av siden vises. Zowells guide anbefaler dette fordi det gir et inntrykk av husets dybde.
2. Fasaden rett forfra, tatt fra gaten på motsatt side.
3. Entré, sett fra frontdøren og innover.
4. Stue, tatt fra to hjørner.
5. Kjøkken, tatt fra to eller tre vinkler, inkludert ett bilde som viser sammenhengen mellom kjøkkenet og spiseområdet eller stuen.
6. Spiseområde.
7. Hovedsoverom, tatt fra hjørnet motsatt sengen.
8. Hovedbad.
9. Andre soverom, ett bilde av hvert.
10. Andre bad, ett bilde av hvert.
11. Alt kjøpere vil spørre om: en ferdig kjeller, et hjemmekontor, en stor garderobe med plass til å gå inn og vaskerommet hvis det er pent.
12. Baksiden av huset og hagen, i tillegg til uteplassen eller terrassen.
13. Garasje, men bare hvis den er ryddig.

Ta flere bilder av hvert rom og behold det beste. Vår komplette fotoliste for eiendommer går nærmere inn på vinklene i hvert rom.

Slik holder du telefonen

Fire vaner avgjør om en boligannonse tatt med telefon blir god eller dårlig.

• Vannrett, alltid. Annonsesider viser bilder i et bredt bildeformat. Loddrett bilder blir krympet og får grå felt på sidene.
• Brysthøyde. Zillows guide sier at brysthøyde gir det mest nøyaktige perspektivet, og det er jeg enig i. På øyehøyde vises for mye av gulvet eller taket.
• Vannrett. Slå på rutenettet i kamerainnstillingene og sett en døramme på linje med en loddrett linje. Hvis du vipper telefonen, heller veggene. Retting av skjeve loddrette linjer forklarer hvorfor.
• Ultravidt for rom, 1x for detaljer. 0.5x-linsen får et helt soverom inn i bildet. Hold møblene borte fra kantene der bildet strekkes.

Før hvert bilde trykker du på en vegg, ikke vinduet, slik at telefonen tilpasser eksponeringen til rommet. På iPhone har vår iPhone-guide de eksakte innstillingene. De samme prinsippene gjelder på Android.

Lys og tidspunkt

Slå på alle lys, åpne alle persienner og ta interiørbildene midt på dagen når rommene er lysest. For fasaden anbefaler Zillow å ta bildet når solen er bak deg og lyser opp forsiden av huset. Det betyr morgen for en fasade mot øst og ettermiddag for en mot vest. Vår guide til utendørsfotografi dekker nord- og sørvendte boliger samt overskyete dager.

Zillows fotoguide for selgere foreslår også å bytte ut grå himmel mot blå. Det ville jeg unngått. Kjøpere kjører forbi boligen før de bestiller en visning. Hvis bildet viser blå himmel over et hus de ser i virkeligheten på en grå ettermiddag, får de inntrykket av at bildene dine ikke viser sannheten. Det er en dårlig start når du også er den som forhandler.

Redigering på telefonen

Selv omhyggelige telefonbilder får ofte en gul fargetone fra pærer, vinduer som er blitt helt hvite, og vegger som heller en grad eller to. Du kan rette dette i telefonens bildebehandler på noen minutter per bilde. Gjør bare små endringer. Å øke lysstyrken og metningen for mye får rommene til å se falske ut, og kjøpere tolker det som at noe skjules.

Real Estate Camera ble laget for akkurat dette. Ta bilder i appen, eller last opp bilder du allerede har tatt, på nett. Forbedring retter lys, hvitbalanse og loddrette linjer og gjenoppretter utsikten gjennom vinduene på 20 til 60 sekunder for 1 kreditt. Himmelen beholdes slik den var da du tok bildet, og huset selv endres ikke.

Din første kreditt er gratis, så du kan prøve det på det dårligste bildet før du betaler noe. En annonse med 25 bilder krever 25 kreditter til Forbedring. Pakken med 60 kreditter koster $24.99, kredittene utløper aldri, og en mislykket redigering refunderes automatisk.

Hvis du allerede har flyttet ut

Tomme rom er vanskelige å vurdere ut fra bilder. Uten møbler kan kjøpere ikke bedømme størrelsen. Virtuell styling legger til møbler i et tomt rom i én av åtte stiler, for 2 kreditter per bilde. Style stuen og hovedsoverommet, og la de andre rommene stå tomme. Hjelper virtuell styling med å selge et hus forklarer hvilke rom det lønner seg å style.

Hvis du fortsatt bor der og ikke klarer å tømme et rom, fjerner Rydding møbler og dekor og bygger opp gulvet og veggene bak dem på nytt. Det koster også 2 kreditter.

Uansett må du merke bildet. Californias AB 723-lov om opplysingsplikt gjelder lisensierte eiendomsmeglere, ikke eiere, men kjøpere bryr seg ikke om hvem som tok bildet. Skriv "virtuelt stylet" i bildeteksten eller annonsebeskrivelsen, og publiser den tomme versjonen rett ved siden av. Appen markerer hvert resultat av virtuell styling og ber deg bekrefte opplysningen når du eksporterer. Den skriver ikke en merkelapp på selve bildet, så det er bildeteksten som må til. Guiden til MLS-reglene for styling viser hvordan eiendomsmeglere er pålagt å gjøre det. Det er en god standard å følge.

Før du publiserer

• Ordne galleriet slik en kjøper går gjennom boligen: fasade, inngang, stue, kjøkken, soverom, bad, hage.
• La det første bildet være det beste bildet av fasaden. Det er miniaturbildet i søkeresultatene.
• Gå gjennom hvert bilde i fullskjerm på telefonen. Se etter din egen refleksjon i speil, ovnsdører og vinduer.
• Slett nesten like bilder. To gode vinkler av kjøkkenet, ikke fem.
• Kontroller at ingenting som vises på bildene, er fjernet fra huset. Hvis du har solgt spisebordet, ikke vis det.

Deretter publiserer du annonsen. Hvis et bilde ikke fungerer like godt, kan du ta nytt av ett rom på en bedre dag uten å gjøre hele bildserien på nytt.

For å ta bilder til boligannonsen og redigere dem i én app, se appen for eiendomsfotografi.

Rediger bilder fra din egen annonse på telefonen. Start gratis: 1 kreditt.