अपने घर की फ़ोटोग्राफी कैसे करें ताकि आप ख़ुद बिक्री कर सकें

स्वयं बिक्री की लिस्टिंग के लिए घर को जितना ज़रूरी लगे, उससे ज़्यादा तैयार करें। फ़ोन को सीधा, सीने की ऊँचाई पर और क्षैतिज रखें, हर लाइट चालू करें और हर कमरे का फ़ोटो एक कोने से लें। सूरज घर पर पड़े तब सामने का बाहरी दृश्य लें। Zillow की सिफ़ारिश के अनुसार लगभग 22 से 27 फ़ोटो डालें, और अपलोड से पहले रोशनी सुधारें तथा टेढ़ी दीवारों को सीधा करें।

आपको डीएसएलआर की ज़रूरत नहीं है। साफ़-सुथरा घर, चार्ज किया हुआ फ़ोन और लगभग दो घंटे का समय चाहिए। मैं काम नीचे दिए क्रम में करूँगा।

ख़ुद बिक्री करने पर फ़ोटो का महत्व क्यों बढ़ जाता है?

एजेंट की लिस्टिंग MLS में आती है, सिंडिकेट होकर हर जगह पहुँचती है और एक और एजेंट इसे ख़रीदारों तक ले जाता है। आपकी लिस्टिंग मुख्यतः Zillow की स्वयं बिक्री लिस्टिंग जैसी साइटों पर रहती है, जो मुफ़्त हैं और फ़ोटो की कोई सीमा नहीं रखतीं। फ़ोटो ही बिक्री का वह काम कर रही हैं, जो एजेंट करता। यही तय करती हैं कि कोई आपको फ़ोन करेगा या नहीं।

Zillow का फ़ोटोग्राफी गाइड बताता है कि जिन घरों में 9 से कम फ़ोटो थे, वे 60 दिनों में बिकने के लिए लगभग 20% कम संभाव्य थे। यह शोध 2019 में हुआ था, लेकिन सीख आज भी वही है: कम फ़ोटो होने पर ख़रीदार मान लेते हैं कि आप कुछ छिपा रहे हैं।

तैयारी: एक दिन पहले

फ़ोटो में दिखी हर चीज़ को ख़रीदार मान लेता है कि वह घर के साथ आएगी या उससे पता चलता है कि घर की देखभाल कैसे की गई है। कमरे-कमरे में जाकर तैयारी करें।

• हर काउंटर ख़ाली करें। टोस्टर, नाइफ़ रखने का स्टैंड, डिश रैक, साबुन और स्पंज हटा दें। पसंद हो तो एक पौधा या नींबू की कटोरी छोड़ दें।
• फ़्रिज पर लगे मैग्नेट और स्कूल की तस्वीरें हटा दें। Zillow की गाइड इसे निजी साज़सज्जा हटाना कहती है। ख़रीदारों को फ़ोटो में अपनी चीज़ें देखनी चाहिए, आपकी नहीं।
• खिलौने, पालतू जानवरों के कटोरे, पालतू जानवर का बिस्कर, दरवाज़े के पास रखे जूते और डाक का ढेर हटा दें।
• हर बिस्तर बिछाएँ और कंबल को सहज करें। सिकटन फ़ोटो में असल से ज़्यादा दिखाई देती है।
• खिड़कियाँ धोएँ—अंदर और बाहर दोनों तरफ़—और जिन खिड़कियों की फ़ोटो लेंगे, उनकी जालियाँ उतार दें। जालियाँ लगने से खिड़कियाँ धूसर दिखाई देती हैं।
• ख़राब बल्ब बदलें और रंग मिलाने की कोशिश करें। गर्म रंग के बल्बों वाले कमरे में ठंडे सफ़ेद रंग का एक बल्ब नीला धब्बा बन जाता है।
• बाहर: घास काटें, फ़वनों और ड्राइववे पर झाड़ू लगाएँ, नल का पाइप लपेटकर रखें और कूड़े के डिब्बे गैराज में रखें।

घर में फ़र्नीचर ज़्यादा हो, तो फ़ोटो खींचने से पहले कुछ फ़र्नीचर बाहर रख दें। कमरे में कम चीज़ें हों तो वह बड़ा दिखता है, और आपको फ़र्नीचर को बकवासों में भरना भी है।

फ़ोटो की सूची

आम तौर पर तीन बेडरूम और दो बाथरूम वाले सामान्य घर के लिए मैं यही सूची अपनाऊँगा। इसमें लगभग 25 फ़ोटो बन जाती हैं।

1. घर का बाहरी दृश्य, सामने के एक कोने से कोण पर लें। इसमें सामने का भाग और बगल का कुछ हिस्सा दिखता है। Zillow की गाइड इसे सुझाती है, क्योंकि इससे घर की गहराई का पता चलता है।
2. सामने का बाहरी दृश्य पूरी तरह सीधा—सड़क के पार से।
3. फ़ॉयर, सामने के दरवाज़े से अंदर का दृश्य।
4. बैठक, दो अलग-अलग कोनों से।
5. रसोई, दो या तीन कोनों से, जिसमें एक फ़ोटो यह भी दिखाए कि रसोई डाइनिंग या बैठक वाले हिस्से से किस तरह जुड़ती है।
6. डाइनिंग क्षेत्र।
7. मुख्य बेडरूम, बिस्तर के सामने वाले कोने से।
8. मुख्य बाथरूम।
9. बाकी हर बेडरूम, एक-एक फ़ोटो।
10. बाकी के बाथरूम, एक-एक फ़ोटो।
11. वे सब चीज़ें जिनके बारे में ख़रीदार पूछेंगे: तैयार बेसमेंट, घर का ऑफ़िस, बड़ा वॉक-इन क्लोज़ेट और अगर सुंदर है तो धुलाई वाला कमरा।
12. घर का पिछला हिस्सा और आँगन, साथ ही पैटियो या डेक।
13. गैराज, तभी दिखाएँ जब वह साफ़ हो।

हर दृश्य के कई फ्रेम लें और सबसे अच्छा रखें। हमारी रियल एस्टेट फोटोग्राफी की पूरी शूटिंग सूची में हर कमरे के लिए कोणों पर और गहराई से बताया गया है।

फ़ोन कैसे पकड़ें

चार आदतों से अच्छी फोन लिस्टिंग और कमज़ोर फोन लिस्टिंग में फ़र्क़ पड़ता है।

• हमेशा क्षैतिज। लिस्टिंग साइट फोटो को चौड़े फ्रेम में दिखाती हैं। ऊर्ध्वाधर तस्वीरें सिकुड़ जाती हैं और उनके दोनों ओर स्लेटी पट्टियाँ दिखाई देती हैं।
• छाती की ऊँचाई। Zillow की गाइड के अनुसार छाती की ऊँचाई से सबसे सटीक परिप्रेक्ष्य मिलता है, और मैं भी इससे सहमत हूँ। आँख के स्तर से फ़र्श या छत का बहुत ज़्यादा हिस्सा दिखता है।
• फ़ोटो सधा रखें। कैमरा सेटिंग में ग्रिड चालू करें और किसी दरवाज़े के फ्रेम को लंबवत रेखा के साथ सीध में रखें। अगर फ़ोन को झुकाएँगे, तो दीवारें झुकी दिखाई देंगी। झुकी हुई लंबवत रेखाओं को ठीक करना बताता है कि इसकी वजह क्या है।
• कमरों के लिए अल्ट्रा-वाइड, डिटेल के लिए 1x। 0.5x लेंस से पूरा बेडरूम फ्रेम में समा जाता है। किनारों के पास फ़र्नीचर न रखें, क्योंकि वहाँ तस्वीर खिंच जाती है।

हर शॉट से पहले खिड़की के बजाय किसी दीवार पर टैप करें, ताकि फ़ोन पूरे कमरे का एक्सपोज़र सही कर सके। iPhone पर हमारी iPhone गाइड में सटीक सेटिंग्स हैं। यही बातें Android पर भी लागू होती हैं।

रोशनी और समय

हर लाइट जलाएँ, हर ब्लाइंड खोलें और दिन के मध्य में, जब कमरे सबसे उजले होते हैं, इंटीरियर की फोटो लें। फ्रंट के लिए Zillow की सलाह है कि फोटो तब लें जब सूरज आपके पीछे हो और घर के सामने रोशनी पड़ रही हो। इसका अर्थ है—पूर्वमुखी मकान के लिए सुबह और पश्चिममुखी मकान के लिए दोपहर। हमारी एक्सटीरियर फोटो गाइड में उत्तर और दक्षिणमुखी घरों तथा बादल छाए दिनों पर बात है।

विक्रेताओं के लिए Zillow की फोटो गाइड यह भी सुझाव देती है कि भूरे आसमान की जगह नीला आसमान लगा दें। मैं इसे नहीं करूँगा। खरीदार शोअरिंग बुक करने से पहले रास्ते में गुज़रकर देख लेते हैं। अगर फोटो में घर के ऊपर नीला आसमान दिखता है, जबकि वे उसी घर को बादल छाए दिन की दोपहर में देख रहे होते हैं, तो वहाँ पहुँचकर उनका पहला अंदाज़ होगा कि आपकी फोटो पूरी तरह ईमानदार नहीं हैं। जब आप मोलभाव भी खुद कर रहे हों, तो यह बुरी शुरुआत है।

अपने फ़ोन पर एडिटिंग

फ़ोन से लिए गए फ़ोटो में भी बल्ब के कारण पीला रंग आ जाता है, खिड़कियों का दृश्य सफ़ेद हो जाता है और दीवारें एक-दो डिग्री झुकी दिखाई देती हैं। इन समस्याओं को अपने फ़ोन के फोटो एडिटर में ठीक किया जा सकता है; हर फोटो के लिए कुछ मिनट लगते हैं। एडिटिंग हल्की रखें। ब्राइटनेस और सैचुरेशन को ज़रूरत से ज़्यादा बढ़ाने पर कमरे नकली लगने लगते हैं, और खरीदार इसे कुछ छिपाने की कोशिश समझ लेते हैं।

इसी काम के लिए ही Real Estate Camera बनाया गया है। ऐप में शूटिंग करें या वेब पर पहले से लिए गए फोटो अपलोड करें। एन्हांस रोशनी, व्हाइट बैलेंस और लंबवत रेखाओं को ठीक करता है और खिड़कियों से दिखने वाला दृश्य वापस लाता है—1 क्रेडिट में 20 से 60 सेकंड में। यह आपके शॉट के अनुसार आसमान को बनाए रखता है और घर के असली रूप को नहीं बदलता।

आपका पहला क्रेडिट मुफ़्त है, इसलिए आप कुछ भी चुकाए बिना अपनी सबसे खराब फोटो पर इसे आज़मा सकते हैं। 25 फोटो वाली लिस्टिंग में एन्हांस के लिए 25 क्रेडिट लगते हैं। 60 क्रेडिट का पैक $24.99 में है, क्रेडिट कभी समाप्त नहीं होते और एडिट विफल होने पर क्रेडिट अपने आप वापस हो जाते हैं।

अगर आप पहले ही घर छोड़ चुके हैं

खाली कमरों का आकार फोटो से मुश्किल से समझा जा सकता है। फ़र्नीचर के बिना खरीदार उनके आकार का अंदाज़ा नहीं लगा पाते। वर्चुअल स्टेजिंग खाली कमरे में आठ में से किसी एक शैली में फ़र्नीचर जोड़ती है और हर फोटो के लिए 2 क्रेडिट लगते हैं। बैठक और मुख्य बेडरूम में वर्चुअल स्टेजिंग करें और बाकी कमरे खाली छोड़ दें। क्या वर्चुअल स्टेजिंग से घर बेचने में मदद मिलती है बताता है कि किन कमरों के लिए यह कीमत है।

अगर आप अभी भी वहीं रहते हैं और कोई कमरा खाली नहीं कर पा रहे, तो डिक्लटर फ़र्नीचर और सजावट हटाकर उनके पीछे के फ़र्श और दीवारों को फिर से बनाता है। इसमें भी 2 क्रेडिट लगते हैं।

दोनों ही स्थितियों में, इसे लेबल करें। कैलिफ़ोर्निया का AB 723 डिस्क्लोज़र कानून लाइसेंस प्राप्त एजेंटों और ब्रोकर्स के लिए लिखा गया है, मालिकों के लिए नहीं, लेकिन खरीदारों को फोटो किसने ली, इसकी परवाह नहीं है। फोटो कैप्शन या लिस्टिंग विवरण में "वर्चुअल स्टेजिंग किया गया है" लिखें और खाली फोटो को वर्चुअल स्टेजिंग वाले फोटो के ठीक बगल में पोस्ट करें। ऐप हर ऐसे नतीजे को चिह्नित करता है जिसमें वर्चुअल स्टेजिंग की गई है और निर्यात के समय डिस्क्लोज़र की पुष्टि करने को कहता है। यह तस्वीर पर कोई लेबल नहीं लगाता, इसलिए कैप्शन आपको खुद लिखना होगा। MLS स्टेजिंग नियमों की गाइड बताती है कि एजेंटों को ऐसा कैसे करना है, और यह अपनाने के लिए अच्छा मानक है।

पोस्ट करने से पहले

• गैलरी का क्रम उसी तरह रखें जैसे खरीदार घर में कमरा-कमरा देखता है: फ्रंट, एंट्री, बैठक, रसोई, बेडरूम, बाथरूम, आँगन।
• पहली फोटो सबसे अच्छी बाहरी फोटो होनी चाहिए। यही खोज परिणामों में थंबनेल होती है।
• अपने फ़ोन पर हर फोटो को पूरी स्क्रीन में देखें। जाँच लें कि दर्पण, ओवन के दरवाज़ों और खिड़कियों में आपका प्रतिबिंब तो नहीं दिख रहा।
• एक-दूसरे से मिलती-जुलती फोटो हटा दें। रसोई के दो अच्छे कोण हों, पाँच नहीं।
• जाँच लें कि फोटो में दिखाया गया कोई सामान अब घर में न हो। अगर आपने डाइनिंग टेबल बेच दी है, तो उसे न दिखाएँ।

फिर इसे लिस्ट करें। अगर किसी फोटो का प्रदर्शन कमज़ोर रहे, तो आप किसी बेहतर दिन पर सिर्फ़ एक कमरे की फोटो दोबारा ले सकते हैं, पूरी सेट को दोबारा बनाने की ज़रूरत नहीं।

अपनी लिस्टिंग की फोटो लेने और एडिट करने के लिए एक ही ऐप देखें: रियल एस्टेट फोटोग्राफी ऐप।

अपनी लिस्टिंग की फोटो अपने फ़ोन पर एडिट करें। मुफ़्त शुरू करें: 1 क्रेडिट।