Как сфотографировать свой дом при продаже собственником

Чтобы сфотографировать свой дом для объявления о продаже собственником, тщательно подготовьте его, даже если это покажется излишним, затем снимите каждую комнату из угла, держа телефон горизонтально на высоте груди, и включите все источники света. Снимите фасад, когда на дом падает солнце. Опубликуйте примерно 22–27 фотографий — именно этот диапазон рекомендует Zillow, — предварительно поправив освещение и выровняв заваленные стены.

Цифровая зеркальная камера не нужна. Нужны убранный дом, заряженный телефон и около двух часов. Вот в каком порядке я бы всё сделал.

Почему фотографии особенно важны при самостоятельной продаже

Объявление агента попадает в MLS, публикуется на различных площадках, а другой агент продвигает его среди покупателей. Ваше же в основном размещается в разделах объявлений о продаже собственником на Zillow. Такие объявления бесплатны и допускают неограниченное число фотографий. Работу по продаже, которую иначе выполнил бы агент, теперь выполняют фотографии. От них зависит, позвонит ли вам кто-нибудь.

Согласно руководству Zillow по съёмке недвижимости, дома с менее чем девятью фотографиями примерно на 20% реже продаются за 60 дней. Это исследование датируется 2019 годом, но вывод остался прежним: когда фотографий мало, покупатели начинают думать, что вы что-то скрываете.

Подготовка: за день до съёмки

Всё, что покупатель видит на фотографии, он считает либо частью дома, либо свидетельством того, как о нём заботились. Пройдите по комнатам одну за другой.

• Очистите все тумбы и столешницы. Уберите тостер, подставку для ножей, сушилку для посуды, мыло и губки. При желании оставьте одно растение или миску с лимонами.
• Снимите с холодильника магниты и уберите школьные фотографии. В руководстве Zillow этот приём называется обезличиванием. Покупателям нужно представить здесь свои вещи, а не ваши.
• Уберите игрушки, миски для питомцев, лежанку питомца, обувь у двери и стопку почты.
• Заправьте все кровати и расправьте пододеяло. Складки на фотографии заметнее, чем при осмотре.
• Вымойте окна изнутри и снаружи. Снимите москитные сетки с окон, которые попадут в кадр. Сетки делают окна визуально серыми.
• Замените перегоревшие лампочки и постарайтесь подобрать их по цвету свечения. Одна лампочка холодного белого света среди тёплых выглядит голубым пятном.
• Снаружи: скосите газон, подметите дорожку и подъезд, смотайте шланг, поставьте контейнеры для мусора в гараж.

Если дом загроможден мебелью, вынесите часть мебели на время съёмки. Чем меньше вещей в комнате, тем просторнее она выглядит, а упаковывать их вам всё равно придётся.

Список кадров

Вот список, который я бы использовал для типичного дома с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. Всего получится около 25 фотографий.

1. Фасад дома под углом — с одного из передних углов, чтобы показать передний фасад и часть боковой стороны. Руководство Zillow рекомендует такой ракурс, поскольку он показывает объём дома.
2. Фасад дома анфас — с противоположной стороны улицы.
3. Прихожая, вид от входной двери.
4. Гостиная, два снимка из разных углов.
5. Кухня — с двух или трёх ракурсов, включая один, показывающий связь с обеденной зоной или гостиной.
6. Обеденная зона.
7. Главная спальня — снимок из угла напротив кровати.
8. Главная ванная комната.
9. Остальные спальни, по одному снимку.
10. Остальные ванные комнаты, по одному снимку.
11. Всё, о чём могут спросить покупатели: готовый подвал, домашний кабинет, просторная гардеробная, прачечная, если она выглядит хорошо.
12. Задний фасад и двор, а также патио или терраса.
13. Гараж, только если он чистый.

Сделайте по несколько кадров каждой комнаты и оставьте лучший. Наш полный список кадров для фотосъёмки недвижимости подробно раскрывает тему ракурсов для каждой комнаты.

Как держать смартфон

Четыре привычки отличают нормальное объявление с фото на смартфоне от плохого.

• Всегда горизонтально. Сайты объявлений показывают фотографии в широком формате. При вертикальной съёмке снимок уменьшается, и по бокам появляются серые полосы.
• На высоте груди. В руководстве Zillow сказано, что съёмка на высоте груди обеспечивает наиболее точную перспективу, и я с этим согласен. При съёмке на уровне глаз в кадр попадает слишком много пола или потолка.
• Ровно. Включите сетку в настройках камеры и совместите дверную коробку с вертикальной линией. Если наклонить телефон, стены будут заваливаться. В статье «Как исправить заваленные вертикальные линии» объясняется, почему это происходит.
• Сверхширокий объектив для комнат, 1x для деталей. Объектив 0.5x позволяет вместить в кадр всю спальню. Не ставьте мебель у краёв кадра: на них она растягивается.

Перед каждым снимком нажмите на стену, а не на окно, чтобы смартфон выставил экспозицию по освещению комнаты. На iPhone в нашем руководстве по съёмке на iPhone указаны точные настройки. На Android применимы те же рекомендации.

Свет и время съёмки

Включите весь свет, откройте все жалюзи и снимайте интерьер в середине дня, когда комнаты освещены лучше всего. Фасад, по совету Zillow, лучше снимать, когда солнце находится за вами и освещает дом. Для дома с восточным фасадом это утро, с западным — после обеда. В нашем руководстве по фотосъёмке экстерьеров идёт речь о домах с северным и южным фасадом и о съёмке в пасмурные дни.

В руководстве Zillow для продавцов также советуют заменять серое небо голубым. Я бы так не делал. Покупатели проезжают мимо дома ещё до записи на показ. Если на фотографии над домом голубое небо, а покупатели осматривают его в пасмурный день, при личной встрече у них сложится впечатление, что ваши фотографии не соответствуют действительности. Это плохое начало, тем более что переговоры ведёте вы.

Обработка фотографий на смартфоне

Даже при аккуратной съёмке на смартфон снимки могут желтеть от ламп, окна оказываются полностью засвеченными, а стены заваливаются на один-два градуса. Всё это можно исправить в редакторе фотографий на смартфоне за несколько минут на каждый снимок. Не переусердствуйте. Если чрезмерно повысить яркость и насыщенность, комнаты будут выглядеть неестественно, и покупатели воспримут это как попытку ввести в заблуждение.

Приложение Real Estate Camera создано именно для таких задач. Снимайте в приложении или загружайте в веб-версии уже готовые фотографии. «Улучшение» исправляет освещение, баланс белого и вертикальные линии, а также восстанавливает вид за окнами. Всё это занимает от 20 до 60 секунд и стоит 1 кредит. Сервис оставляет небо таким, каким оно было при съёмке, и не изменяет облик дома.

Первый кредит бесплатный, поэтому до оплаты можно попробовать «Улучшение» на худшей фотографии. На «Улучшение» 25 фотографий в объявлении уйдёт 25 кредитов. Пакет из 60 кредитов стоит $24.99. Кредиты никогда не сгорают, а при неудачной обработке возвращаются автоматически.

Если вы уже переехали

Пустые комнаты трудно оценить по фотографиям. Без мебели покупатели не могут определить размер. «Виртуальный стейджинг» добавляет мебель в пустую комнату в одном из восьми стилей за 2 кредита на фотографию. Используйте «Виртуальный стейджинг» для гостиной и главной спальни, а остальные комнаты оставьте пустыми. В статье «Помогает ли виртуальный стейджинг продать дом» объясняется, какие комнаты стоит оформить.

Если вы всё ещё живёте в доме и не можете освободить комнату, «Очистка» удаляет мебель и декоративные элементы и восстанавливает скрытые за ними участки пола и стен. Функция также стоит 2 кредита.

В любом случае сделайте пометку. Закон штата Калифорния о раскрытии информации по AB 723 адресован лицензированным агентам и брокерам, а не владельцам, но покупателей не волнует, кто сделал фотографию. Добавьте пометку «виртуальный стейджинг» в подпись к фотографии или в описание объявления и разместите версию без мебели сразу рядом с ней. Приложение помечает каждый результат со стейджингом и при экспорте запрашивает подтверждение раскрытия информации. Оно не наносит пометку на изображение, поэтому о подписи нужно позаботиться самостоятельно. Руководство MLS по правилам стейджинга показывает, как агенты обязаны это делать. Такой стандарт стоит перенять.

Перед публикацией

• Расположите фотографии в галерее в порядке, в котором покупатель обходит дом: фасад, входная зона, гостиная, кухня, спальни, санузлы, двор.
• Сделайте первой лучшую фотографию экстерьера. Именно она отображается как миниатюра в результатах поиска.
• Просмотрите каждую фотографию на смартфоне во весь экран. Проверьте, не отражаетесь ли вы в зеркалах, дверцах духовки и окнах.
• Удалите почти одинаковые кадры. Два удачных ракурса кухни, а не пять.
• Проверьте, что на фотографиях нет предметов, которых уже нет в доме. Если вы продали обеденный стол, не показывайте его.

Затем разместите объявление. Если фотография получилась неудачной, вы можете переснять одну комнату в более удачный день без повторной съёмки всего комплекта.

Чтобы снять и обработать фотографии для объявления в одном приложении, ознакомьтесь с приложением для фотосъёмки недвижимости.

Редактируйте фотографии для своего объявления на смартфоне. Начните бесплатно: 1 кредит.