Comment photographier votre maison pour la vendre sans agent

Pour photographier votre maison vous-même en vue d'une annonce en vente par le propriétaire, préparez-la plus à fond que ce qui vous semble nécessaire, puis photographiez chaque pièce depuis un coin, téléphone tenu droit à hauteur de poitrine, à l'horizontale, avec toutes les lumières allumées. Prenez la façade quand le soleil l'éclaire. Publiez environ 22 à 27 photos, la fourchette que Zillow recommande, et corrigez la lumière et les murs penchés avant la mise en ligne.

Vous n'avez pas besoin d'un appareil réflex. Il vous faut une maison propre, un téléphone chargé et environ deux heures. Voici l'ordre que je suivrais.

Pourquoi les photos comptent encore plus quand vous vendez vous-même

L'annonce d'un agent immobilier arrive dans le MLS, est diffusée partout et un autre agent la pousse auprès des acheteurs. La vôtre se retrouve surtout sur des sites comme les annonces en vente par le propriétaire de Zillow, qui sont gratuites et permettent un nombre illimité de photos. Les photos font le travail de vente qu'un agent ferait autrement. Ce sont elles qui décident si quelqu'un vous appelle.

Le guide photo de Zillow indique que les maisons avec moins de neuf photos avaient environ 20 % moins de chances de se vendre en 60 jours. Cette recherche date de 2019, mais la leçon n'a pas changé : une galerie trop mince laisse croire aux acheteurs que vous cachez quelque chose.

Préparation : la veille

Tout ce qu'un acheteur voit sur une photo, il suppose que c'est inclus avec la maison ou que ça révèle son entretien. Faites pièce par pièce.

• Dégagez tous les comptoirs. Grille-pain, bloc à couteaux, égouttoir, savon, éponges. Laissez une plante ou un bol de citrons si vous voulez.
• Enlevez les aimants du frigo et les photos d'école. Le guide de Zillow appelle ça la dépersonnalisation. Les acheteurs doivent imaginer leurs affaires, pas les vôtres.
• Rangez les jouets, les bols d'animaux, le coussin de l'animal, les chaussures près de la porte et la pile de courrier.
• Faites tous les lits et tendez bien la housse de couette à plat. Les plis paraissent pires en photo qu'en personne.
• Lavez les fenêtres à l'intérieur et à l'extérieur, et retirez les moustiquaires de celles que vous allez photographier. Les moustiquaires rendent les fenêtres grises.
• Remplacez les ampoules brûlées et essayez d'harmoniser la couleur. Une ampoule blanc froid dans une pièce éclairée en blanc chaud ressort comme une tache bleue.
• Dehors : tondez, balayez l'allée et l'entrée de garage, enroulez le boyau d'arrosage, rangez les bacs dans le garage.

Si la maison est encombrée de meubles, sortez-en une partie pour la séance photo. Une pièce moins remplie paraît plus grande, et vous allez de toute façon l'emballer.

La liste des clichés

Voici la liste que j'utiliserais pour une maison typique de trois chambres et deux salles de bain. Ça donne environ 25 photos.

1. Façade en angle depuis un coin avant, en montrant la façade et un peu le côté. Le guide de Zillow le recommande parce que ça montre la profondeur de la maison.
2. Façade de face depuis l'autre côté de la rue.
3. Entrée, en regardant vers l'intérieur depuis la porte d'entrée.
4. Salon depuis deux coins.
5. Cuisine sous deux ou trois angles, dont un qui montre comment elle communique avec la salle à manger ou le salon.
6. Coin salle à manger.
7. Chambre principale depuis le coin opposé au lit.
8. Salle de bain principale.
9. Chaque autre chambre, une photo chacune.
10. Autres salles de bain, une photo chacune.
11. Tout ce sur quoi les acheteurs poseront des questions : un sous-sol aménagé, un bureau à domicile, un grand dressing, la salle de lavage si elle est belle.
12. Arrière de la maison et cour, plus le patio ou la terrasse.
13. Garage, seulement s'il est propre.

Prenez plusieurs clichés de chaque pièce et gardez le meilleur. Notre liste complète des photos immobilières à prendre détaille les angles pour chaque pièce.

Comment tenir le téléphone

Quatre habitudes distinguent une annonce correcte prise au téléphone d'une mauvaise.

• À l'horizontale, toujours. Les sites d'annonces affichent les photos dans un cadre large. Les photos verticales sont réduites avec des barres grises.
• À hauteur de poitrine. Le guide de Zillow dit que la hauteur de poitrine donne la perspective la plus juste, et je suis d'accord. À hauteur des yeux, on voit trop de plancher ou de plafond.
• Bien droit. Activez la grille dans les réglages de l'appareil photo et alignez un cadre de porte sur une ligne verticale. Si vous penchez le téléphone, les murs penchent. Corriger les lignes verticales qui penchent explique pourquoi.
• Ultra grand-angle pour les pièces, 1x pour les détails. L'objectif 0,5x permet de cadrer une chambre entière. Gardez les meubles loin des bords où ils sont déformés.

Avant chaque photo, touchez un mur, pas la fenêtre, pour que le téléphone expose pour la pièce. Sur iPhone, notre guide iPhone donne les réglages exacts. Les mêmes principes s'appliquent sur Android.

Lumière et moment de la journée

Allumez toutes les lumières, ouvrez tous les stores et photographiez l'intérieur au milieu de la journée, quand les pièces sont les plus lumineuses. Pour la façade, le conseil de Zillow est de photographier quand le soleil est derrière vous et éclaire le devant de la maison. Donc le matin pour une façade orientée à l'est et l'après-midi pour une façade orientée à l'ouest. Notre guide photo pour l'extérieur traite des maisons orientées au nord et au sud et des journées nuageuses.

Le guide photo de Zillow pour les vendeurs suggère aussi de remplacer un ciel gris par un ciel bleu. Je vous conseille de ne pas le faire. Les acheteurs passent devant avant de réserver une visite. Si la photo montre un ciel bleu au-dessus d'une maison qu'ils voient par un après-midi gris, leur première impression en personne sera que vos photos ne sont pas honnêtes. C'est mal parti quand c'est vous qui négociez aussi.

Retoucher sur votre téléphone

Même les photos prises avec soin au téléphone ressortent avec une dominante jaune causée par les ampoules, des fenêtres surexposées qui deviennent blanches et des murs qui penchent d'un degré ou deux. Vous pouvez corriger cela dans l'éditeur photo de votre téléphone, en quelques minutes par photo. Allez-y doucement. Trop pousser la luminosité et la saturation donne un aspect artificiel aux pièces, et les acheteurs y voient une tentative de camouflage.

Real Estate Camera a été conçu exactement pour cela. Photographiez dans l'application ou téléversez sur le Web des photos que vous avez déjà prises. Amélioration corrige la lumière, la balance des blancs et les verticales et fait réapparaître le paysage dans les fenêtres, en 20 à 60 secondes pour 1 crédit. Le ciel reste tel que vous l'avez photographié et la maison elle-même n'est pas modifiée.

Votre premier crédit est gratuit, vous pouvez donc l'essayer sur votre pire photo avant de payer quoi que ce soit. Une annonce de 25 photos utilise 25 crédits pour Amélioration. Le forfait de 60 crédits est à $24,99, les crédits n'expirent jamais et une retouche ratée est remboursée automatiquement.

Si vous avez déjà déménagé

Les pièces vides sont difficiles à comprendre en photo. Sans meubles, les acheteurs ne peuvent pas juger des dimensions. La mise en valeur virtuelle ajoute des meubles à une pièce vide dans l'un des huit styles, pour 2 crédits par photo. Mettez en valeur le salon et la chambre principale et laissez le reste vide. La mise en valeur virtuelle aide-t-elle à vendre une maison explique quelles pièces en valent la peine.

Si vous y habitez encore et ne pouvez pas vider une pièce, Désencombrement retire les meubles et la déco et reconstruit le plancher et les murs derrière. Cela coûte aussi 2 crédits.

Dans tous les cas, indiquez-le. La loi californienne AB 723 sur la divulgation vise les agents immobiliers et les courtiers agréés, pas les propriétaires, mais les acheteurs ne se soucient pas de savoir qui a pris la photo. Indiquez « mise en valeur virtuelle » dans la légende de la photo ou dans la description de l'annonce, et publiez la version vide juste à côté. L'application signale chaque résultat mis en valeur et vous demande de confirmer la divulgation au moment d'exporter. Elle n'imprime pas de mention sur l'image, la légende reste donc votre responsabilité. Le guide des règles MLS sur la mise en valeur montre comment les agents doivent s'y prendre, et c'est une bonne norme à suivre.

Avant de publier

• Ordonnez la galerie comme un acheteur visite : façade, entrée, salon, cuisine, chambres, salles de bain, cour.
• Faites de la meilleure photo extérieure la première. C'est la vignette dans les résultats de recherche.
• Regardez chaque photo en plein écran sur votre téléphone. Vérifiez les miroirs, les portes de four et les fenêtres pour repérer votre reflet.
• Supprimez les quasi-doublons. Deux bons angles de la cuisine, pas cinq.
• Vérifiez que rien sur les photos n'a disparu de la maison. Si vous avez vendu la table de salle à manger, ne la montrez pas.

Publiez ensuite votre annonce. Si une photo est moins performante, vous pouvez reprendre une seule pièce un meilleur jour sans refaire toute la série.

Pour photographier et retoucher votre annonce dans une seule application, voir l'application de photographie immobilière.

Retouchez vous-même les photos de votre annonce sur votre téléphone. Commencez gratuitement : 1 crédit.