Comment photographier votre maison pour la vendre entre particuliers

Pour photographier votre maison pour une annonce de vente entre particuliers, préparez-la plus à fond que ce qui vous semble nécessaire, puis photographiez chaque pièce depuis un angle avec votre téléphone tenu bien droit à hauteur de poitrine, à l'horizontale, avec toutes les lumières allumées. Prenez la façade quand le soleil l'éclaire. Publiez environ 22 à 27 photos, la fourchette que Zillow recommande, et corrigez la lumière et les murs penchés avant de les mettre en ligne.

Vous n'avez pas besoin d'un reflex. Il vous faut une maison propre, un téléphone chargé et environ deux heures. Voici l'ordre que je suivrais.

Pourquoi les photos comptent encore plus quand vous vendez vous-même

L'annonce d'un agent immobilier arrive dans le MLS, est diffusée partout et un autre agent la pousse auprès des acheteurs. La vôtre vit surtout sur des sites comme les annonces entre particuliers de Zillow, qui sont gratuits et permettent un nombre illimité de photos. Les photos font le travail de vente qu'un agent ferait autrement. C'est elles qui décident si quelqu'un vous appelle.

Le guide photo de Zillow indique que les maisons avec moins de neuf photos avaient environ 20 % de chances en moins de se vendre sous 60 jours. Cette étude date de 2019, mais la leçon n'a pas changé : une galerie trop maigre laisse penser aux acheteurs que vous cachez quelque chose.

Préparation : la veille

Tout ce qu'un acheteur voit sur une photo, il suppose que c'est inclus avec la maison ou que cela en dit long sur son entretien. Procédez pièce par pièce.

• Dégagez tous les plans de travail. Grille-pain, porte-couteaux, égouttoir, savon, éponges. Laissez une plante ou un bol de citrons si vous voulez.
• Enlevez les magnets du frigo et les photos d'école. Le guide de Zillow appelle cela dépersonnaliser. Les acheteurs doivent s'imaginer avec leurs affaires, pas les vôtres.
• Rangez les jouets, les gamelles, le panier de l'animal, les chaussures près de la porte et la pile de courrier.
• Faites tous les lits et lissez bien les couettes. Les plis se voient plus en photo qu'en vrai.
• Lavez les fenêtres dedans et dehors, et retirez les moustiquaires de celles que vous allez photographier. Les moustiquaires donnent un aspect gris aux fenêtres.
• Remplacez les ampoules grillées et essayez d'harmoniser les teintes. Une seule ampoule blanc froid dans une pièce éclairée en blanc chaud apparaît comme une tache bleue.
• Dehors : tondez la pelouse, balayez l'allée et le chemin, enroulez le tuyau d'arrosage, rentrez les poubelles dans le garage.

Si la maison est encombrée de meubles, sortez-en une partie pour la séance photo. Une pièce moins chargée paraît plus grande, et vous devrez de toute façon tout emballer.

La liste des photos à prendre

Voici la liste que j'utiliserais pour une maison typique avec trois chambres et deux salles de bain. Cela représente environ 25 photos.

1. Façade en biais depuis un angle avant, en montrant la façade et un peu le côté. Le guide de Zillow le recommande parce que cela montre la profondeur de la maison.
2. Façade de face depuis l'autre côté de la rue.
3. Entrée, vue depuis la porte d'entrée.
4. Salon depuis deux angles.
5. Cuisine sous deux ou trois angles, dont un qui montre comment elle communique avec la salle à manger ou le salon.
6. Coin repas.
7. Chambre principale depuis l'angle opposé au lit.
8. Salle de bain principale.
9. Chaque autre chambre, une photo chacune.
10. Autres salles de bain, une photo chacune.
11. Tout ce sur quoi les acheteurs poseront des questions : un sous-sol aménagé, un bureau, un grand dressing, la buanderie si elle est jolie.
12. Arrière de la maison et jardin, plus la terrasse ou la terrasse en bois.
13. Garage, seulement s'il est propre.

Prenez plusieurs vues de chaque pièce et gardez la meilleure. Notre liste complète des photos immobilières à réaliser détaille les angles pour chaque pièce.

Comment tenir le téléphone

Quatre habitudes distinguent une annonce correcte prise au téléphone d'une mauvaise annonce.

• À l'horizontale, toujours. Les sites d'annonces affichent les photos en format large. Les photos verticales sont réduites avec des bandes grises.
• À hauteur de poitrine. Le guide Zillow indique que la hauteur de poitrine donne la perspective la plus juste, et je suis d'accord. À hauteur des yeux, on voit trop de sol ou de plafond.
• Bien droit. Activez la grille dans les réglages de l'appareil photo et alignez un encadrement de porte sur une ligne verticale. Si vous penchez le téléphone, les murs penchent. Corriger les lignes verticales qui penchent explique pourquoi.
• Ultra grand-angle pour les pièces, 1x pour les détails. L'objectif 0,5x permet de cadrer une chambre entière. Éloignez les meubles des bords où ils se déforment.

Avant chaque photo, touchez un mur, pas la fenêtre, pour que le téléphone expose pour la pièce. Sur iPhone, notre guide iPhone donne les réglages exacts. Les mêmes principes s'appliquent sur Android.

Lumière et moment de la prise de vue

Allumez toutes les lumières, ouvrez tous les stores et photographiez l'intérieur en milieu de journée, quand les pièces sont les plus lumineuses. Pour la façade, Zillow conseille de photographier quand le soleil est derrière vous et éclaire la façade de la maison. Cela signifie le matin pour une façade exposée à l'est et l'après-midi pour une façade exposée à l'ouest. Notre guide des photos extérieures traite des maisons exposées au nord et au sud et des jours nuageux.

Le guide photo Zillow pour les vendeurs suggère aussi de remplacer un ciel gris par un ciel bleu. Je vous le déconseille. Les acheteurs passent devant la maison avant de demander une visite. Si la photo montre un ciel bleu au-dessus d'une maison qu'ils découvrent un après-midi gris, leur première impression sur place sera que vos photos ne sont pas honnêtes. C'est mal parti quand c'est vous qui négociez ensuite.

Retoucher sur votre téléphone

Même soignées, les photos au téléphone présentent souvent une dominante jaune due aux ampoules, des fenêtres surexposées devenues blanches et des murs qui penchent d'un ou deux degrés. Vous pouvez corriger cela dans l'éditeur photo de votre téléphone, en quelques minutes par photo. Restez léger. En poussant trop la luminosité et la saturation, les pièces paraissent artificielles, et les acheteurs y voient une tentative de dissimulation.

Real Estate Camera a été conçu exactement pour cela. Photographiez dans l'application ou importez sur le web des photos déjà prises. Sublimation corrige la lumière, la balance des blancs et les verticales et fait réapparaître la vue dans les fenêtres, en 20 à 60 secondes pour 1 crédit. Le ciel reste tel que vous l'avez photographié et la maison elle-même n'est pas modifiée.

Votre premier crédit est offert, vous pouvez donc l'essayer sur votre plus mauvaise photo avant de payer quoi que ce soit. Une annonce de 25 photos utilise 25 crédits pour Sublimation. Le pack de 60 crédits coûte $24,99, les crédits n'expirent jamais et une retouche ratée est remboursée automatiquement.

Si vous avez déjà déménagé

Les pièces vides sont difficiles à comprendre en photo. Sans meubles, les acheteurs ne peuvent pas juger des volumes. Le home staging virtuel ajoute des meubles à une pièce vide dans l'un des huit styles, pour 2 crédits par photo. Mettez en valeur le salon et la chambre principale et laissez le reste vide. Le home staging virtuel aide-t-il à vendre une maison explique quelles pièces valent le coup.

Si vous habitez encore sur place et ne pouvez pas vider une pièce, Désencombrement supprime les meubles et la décoration et reconstruit le sol et les murs derrière eux. Cela coûte aussi 2 crédits.

Dans tous les cas, signalez-le. La loi californienne sur la transparence AB 723 s'applique aux agents immobiliers et courtiers agréés, pas aux propriétaires, mais les acheteurs ne se soucient pas de savoir qui a pris la photo. Indiquez « home staging virtuel » dans la légende de la photo ou dans le descriptif de l'annonce, et publiez la version vide juste à côté. L'application signale chaque résultat mis en valeur et vous demande de confirmer la mention au moment de l'export. Elle n'imprime pas de mention sur l'image, la légende reste donc votre responsabilité. Le guide des règles MLS sur le home staging montre comment les agents doivent s'y prendre, c'est une bonne référence à suivre.

Avant de publier

• Ordonnez la galerie comme un acheteur visite : façade, entrée, salon, cuisine, chambres, salles de bain, jardin.
• Mettez la meilleure photo extérieure en premier. C'est la miniature dans les résultats de recherche.
• Regardez chaque photo en plein écran sur votre téléphone. Vérifiez les miroirs, les portes du four et les fenêtres pour repérer votre reflet.
• Supprimez les quasi-doublons. Deux bons angles de la cuisine, pas cinq.
• Vérifiez que rien de ce qui apparaît sur les photos n'a disparu de la maison. Si vous avez vendu la table de salle à manger, ne la montrez pas.

Publiez ensuite votre annonce. Si une photo est moins performante, vous pouvez photographier à nouveau une seule pièce un meilleur jour sans refaire toute la série.

Pour photographier et retoucher votre annonce dans une seule application, voir l'application de photographie immobilière.

Retouchez vous-même les photos de votre annonce sur votre téléphone. Commencez gratuitement : 1 crédit.