Så fotograferar du ditt eget hus inför en ägarförsäljning

Förbered ditt eget hus inför en ägarförsäljning mer än vad som känns nödvändigt och fotografera sedan varje rum från ett hörn med mobilen vågrätt på brösthöjd och alla lampor på. Ta framsidan när solen skiner på huset. Lägg upp cirka 22 till 27 foton – det intervall som Zillow rekommenderar – och justera ljuset och rätta upp de lutande väggarna innan du publicerar bilderna.

Du behöver inte en spegelreflexkamera. Du behöver ett välstädat hus, en laddad mobil och ungefär två timmar. Här är den ordning jag skulle följa.

Varför fotona betyder mer när du säljer själv

En mäklares annons hamnar i MLS, sprids överallt och marknadsförs av en annan mäklare bland köpare. Dina annonser finns huvudsakligen på webbplatser som Zillows annonser för ägarförsäljning, som är gratis och tillåter obegränsat antal foton. Det är fotona som gör försäljningsarbetet som en mäklare annars skulle ha gjort. De avgör om någon ringer till dig.

Zillows fotoguide anger att bostäder med färre än nio foton var omkring 20 % mindre sannolika att säljas inom 60 dagar. Forskningen är från 2019, men slutsatsen har inte ändrats: en bildsida med för få bilder får köpare att anta att du döljer något.

Förberedelser: dagen innan

De antar att allt som syns på bilderna finns i huset eller visar hur välskött huset är. Gå rum för rum.

• Rensa alla ytor. Brödrost, knivhållare, diskgalleri, tvål och svampar. Lämna gärna en växt eller en skål med citroner kvar.
• Ta ner magneter från kylskåpet och skolfoton. Zillows guide kallar det att avpersonalisera. Köpare behöver kunna föreställa sig sina egna saker, inte dina.
• Plocka undan leksaker, djurskålar, djursäng, skor vid dörren och högen med post.
• Bädda alla sängar och sträck ut överkastet plant. Rynkor ser värre ut på foton än i verkligheten.
• Tvätta fönstren både inifrån och utifrån och ta bort näten från de fönster du ska fotografera. Näten gör att fönstren ser gråa ut.
• Byt ut lampor som inte lyser och försök att matcha färgerna. En lampa med kallvitt ljus i ett rum med varmvitt ljus syns som en blå fläck.
• Utomhus: klipp gräset, sopa gången och infartsvägen, rulla ihop slangen och ställ soptunnorna i garaget.

Om huset är överfullt med möbler bör du flytta ut en del av dem inför fotograferingen. Ju färre möbler i rummet, desto större ser rummet ut, och du kommer ändå att packa ner dem.

Bilderlista

Det här är listan jag skulle använda för ett typiskt hus med tre sovrum och två badrum. Den innehåller cirka 25 foton.

1. Framsidan i vinkel från ett av de främre hörnen, så att framsidan och en bit av sidan syns. Zillows guide rekommenderar detta eftersom det visar husets djup.
2. Husets framsida rakt framifrån från motsatsidan av gatan.
3. Entré, sett inifrån från ytterdörren.
4. Vardagsrum från två hörn.
5. Kök från två eller tre vinklar, inklusive en som visar hur det övergår i matsals- eller vardagsrumsdelen.
6. Matsal.
7. Huvudsovrum från hörnet motsatt sängen.
8. Huvudbadrum.
9. Övriga sovrum, ett foto i varje.
10. Övriga badrum, ett foto i varje.
11. Allt som köpare kommer att fråga om: en färdigställd källare, ett arbetsrum, en stor klädd garderob med separat ingång och tvättstugan om den är fin.
12. Baksidan av huset och tomten, plus uteplatsen eller altanen.
13. Garage, endast om det är städat.

Ta flera bilder av varje rum och behåll den bästa. Vår kompletta guide om fastighetsfotografering går djupare på vinklarna i varje rum.

Så håller du telefonen

Fyra vanor skiljer en okej telefonannons från en dålig.

• Horisontellt, alltid. Annonssajter visar bilder i brett format. Vertikala bilder krymps och får grå kanter.
• Brösthöjd. Zillows guide anger att brösthöjd ger det mest korrekta perspektivet, och jag håller med. I ögonhöjd syns för mycket golv eller tak.
• Lodrätt. Slå på rutnätet i kamerans inställningar och rikta in en dörrkarm längs en lodlinje. Om du håller telefonen snett blir väggarna sneda. Så rättar du lutande vertikala linjer förklarar varför.
• Ultravidvinkel för rum, 1x för detaljer. Med 0.5x-objektivet får hela sovrummet plats i bilden. Håll möblerna borta från kanterna, där de blir uttänjda.

Före varje bild ska du trycka på en vägg, inte på fönstret, så att telefonen exponerar för rummet. På iPhone återfinns de exakta inställningarna i vår iPhone-guide. Samma principer gäller på Android.

Ljus och tidpunkt

Tänd alla lampor, öppna alla persienner och fotografera interiören mitt på dagen när rummen är ljusast. För framsidan är Zillows råd att fotografera när solen är bakom dig och belyser husets framsida. Det innebär morgon för en östvänd fasad och eftermiddag för en västvänd. Vår guide om utomhusfoton tar upp nord- och sydvända hus samt molniga dagar.

Zillows fotoguide för säljare föreslår också att byta ut en grå himmel mot en blå. Det skulle jag hoppa över. Köpare kör förbi huset innan de bokar en visning. Om foton visar en blå himmel över ett hus som de besöker en grå eftermiddag, blir det första intrycket på plats att dina foton inte är ärliga. Det är en dålig start när du dessutom är den som förhandlar.

Redigering på telefonen

Även omsorgsfullt tagna telefonbilder kan få en gul ton från lamporna, fönster som blir helt vita av överexponering och väggar som hänger med en eller ett par grader. Du kan åtgärda det i telefonens bildredigerare, på några minuter per bild. Håll det återhållsamt. Att öka ljusstyrka och mättnad för mycket får rummen att se falska ut, och köpare uppfattar det som att något döljs.

Real Estate Camera skapades precis för det här. Fotografera i appen eller ladda upp foton du redan tagit på webben. Förbättra korrigerar ljus, vitbalans och vertikala linjer och återför utsikten i fönstren, på 20 till 60 sekunder för 1 kredit. Den behåller den himmel du fotograferade och ändrar inte själva huset.

Din första kredit är gratis, så att du kan prova funktionen på din sämsta bild innan du betalar något. En annons med 25 bilder kräver 25 krediter för Förbättra. Paketet med 60 krediter kostar $24.99, krediter går aldrig ut och misslyckas en redigering får du automatiskt krediten tillbaka.

Om du redan har flyttat ut

Tomma rum är svåra att bedöma på bilder. Köpare kan inte uppskatta storleken utan möbler. Virtuell styling möblerar ett tomt rum i en av åtta stilar, för 2 krediter per bild. Styla vardagsrummet och huvudsovrumet och lämna de övriga rummen tomma. Hjälper virtuell styling dig att sälja ett hus förklarar vilka rum som lönar sig.

Om du fortfarande bor där och inte kan tömma ett rum, tar Rensa bort möbler och dekoration och återskapar golvet och väggarna bakom dem. Det kostar också 2 krediter.

I båda fallen ska du ange att bilden är virtuellt möblerad. Kalifornias lag om upplysningsplikt, AB 723, är skriven för licenserade maklare och fastighetsmäklare, inte ägare, men köpare bryr sig inte om vem som tog bilden. Ange "virtuellt möblerad" i bildtexten eller annonsbeskrivningen och lägg upp den tomma versionen precis bredvid den. Appen markerar varje virtuellt möblerat resultat och ber dig bekräfta upplysningen när du exporterar. Den skriver inte ut någon etikett på bilden, så det är du som ansvarar för bildtexten. Guiden om regler för virtuell styling enligt MLS visar hur maklare är skyldiga att göra det, vilket är en bra standard att följa.

Innan du publicerar

• Ordna galleriet i den ordning en köpare går igenom huset: fasad, entré, vardagsrum, kök, sovrum, badrum, gård.
• Låt den första bilden vara den bästa utomhusbilden. Den är miniatyrbilden i sökresultaten.
• Titta på varje bild i fullskärm på din telefon. Kontrollera speglarna, ugnsluckorna och fönstren för att se om du syns i dem.
• Ta bort nästan identiska bilder. Två bra vinklar av köket, inte fem.
• Kontrollera att ingenting som syns på bilderna har tagits bort från huset. Om du har sålt middagsbordet ska du inte visa det.

Dann lägger du upp annonsen. Om en bild inte blir så bra som du vill kan du fotografera om ett rum på en bättre dag utan att behöva göra om hela serien.

För att fotografera och redigera din annons i en enda app, se appen för fastighetsfotografering.

Redigera dina egna annonsbilder på telefonen. Börja gratis: 1 kredit.