Ako fotografovať vlastný dom pri predaji vlastníkom

Ak fotografujete vlastný dom na predaj vlastníkom, pripravte ho dôkladnejšie, než vám to bude pripadať potrebné. Potom každú miestnosť odfoťte z rohu telefónom držaným vodorovne na výške hrudníka, na šírku, so všetkým svetlom zapnutým. Exteriér odfoťte vtedy, keď na dom dopadá slnko. Zverejnite približne 22 až 27 fotografií, rozsah odporúčaný Zillow, a pred zverejnením doladíte osvetlenie a narovnáte šikmé steny.

Nepotrebujete zrkadlovku. Stačí čistý dom, nabitý telefón a približne dve hodiny. Ja by som postupoval takto:

Prečo sú fotografie dôležitejšie pri predaji vlastníkom

Inzerát maklera sa dostane do MLS, zverejní sa na mnohých ďalších portáloch a iný makler ho odporúča kúpijúcim. Váš inzerát však zostáva prevažne na portáloch, napríklad v inzerátoch na predaj vlastníkom od Zillow, ktoré sú bezplatné a umožňujú pridať neobmedzený počet fotografií. Fotografie tak odvádzajú predajnú prácu, ktorú by inak vykonal makler. Od nich závisí, či vám niekto zavolá.

Podľa fotografického sprievodcu Zillow mali domy s menej ako deväťmi fotografiami približne o 20 % nižšiu šancu predať sa do 60 dní. Tento výskum pochádza z roku 2019, no záver platí stále: nedostatočný počet fotografií nabáda kúpijúcich domýšľať, že niečo ukrývate.

Príprava: deň predtým

Čokoľvek, čo kupujúci na fotografii uvidia, považujú za súčasť domu alebo podľa toho usúdia, ako sa o neho starali. Postupujte miestnosť po miestnosti.

• Upracujte každú pracovnú plochu. Odstráňte opekač, stojan na nože, sušiak na riady, mydlo a hubky. Ak chcete, nechajte jednu rastlinu alebo misu citrónov.
• Zložte z chladničky magnety na papier a školské fotografie detí. Zillow v sprievodci tento krok nazýva odsúpersonizovaním. Kupujúci si musia predstaviť vlastné veci, nie vaše.
• Odložte hračky, misky pre domáce zvieratá, ich ležisko, topánky pri dverách a hromadu pošty.
• Ustelte každú posteľ a vyrovnajte duvet. Vrásky vyzerajú na fotografiách horšie než naživo.
• Umyte okná zvnútra aj zvonka a zložte sieťky z tých, ktoré budete fotografovať. Vďaka sieťkam okná vyzerajú sivo.
• Vymeňte vyhorené žiarovky a pokúste sa zladiť ich farebný odtieň. Jedna studenobiela žiarovka v miestnosti s teplými žiarovkami bude na fotografii vyzerať ako modrá škvrna.
• Vonkajšie: vykoste trávu, pozmetajte chodník a príjazd, stočte hadicu a odložte koše do garáže.

Ak je dom preplnený nábytkom, na čas fotografovania časť nábytku presuňte von. Miestnosť, v ktorej je menej vecí, vyzerá väčšia a napokonok predsa všetko zabalíte.

Zoznam záberov

Použil by som tento zoznam pre bežný dom s tromi spálňami a dvoma kúpeľňami. Pozostáva z približne 25 fotografií.

1. Exteriér domu spredu z uhla odfoťte z jedného predného rohu tak, aby boli vidieť fasáda a malá časť bočnej strany. Zillow tento záber odporúča, pretože ukazuje hĺbku domu.
2. Z opačnej strany ulice odfoťte priamy pohľad na fasádu.
3. Vstupná časť – pohľad cez predné dvere.
4. Obývacia izba z dvoch rôznych rohov.
5. Kuchyňa z dvoch alebo troch uhlov vrátane záberu, ktorý ukazuje, ako je prepojená s jedálňou alebo obývacou časťou.
6. Jedálňa.
7. Hlavná spálňa z protľahlého rohu pri posteli.
8. Hlavná kúpeľňa.
9. Každá ďalšia spálňa, jedna fotografia z každej.
10. Ďalšie kúpeľne, jedna fotografia z každej z nich.
11. Všetko, o čo sa kupujúci môžu pýtať: dokončený sklep, pracovňa, veľká šatňa s voľným vstupom, práčovňa, ak je pekne zariadená.
12. Zadná časť domu a záhrada, ako aj terasa alebo výhrevná plocha.
13. Garáž, len ak je uprataná.

Odfoťte z každej miestnosti viacero záberov a nechajte si najlepší z nich. Náš kompletný zoznam záberov pre fotografovanie nehnuteľností sa podrobnejšie zaoberá uhlam v každej miestnosti.

Ako držať telefón

Štyri zvyky oddeľujú dobrú ponuku vytvorenú telefónom od zlej.

• Vždy vodorovne. Fotografické portály zobrazujú fotografie v širokom formáte. Zvislé zábery sa zmenšia a doplnia sivými pruhmi po stranách.
• Výška hrudníka. Podľa príručky Zillow poskytuje fotografovanie z výšky hrudníka najpresnejšiu perspektívu a ja s tým súhlasím. Pri fotografovaní v úrovni očí je v zábre príliš veľa podlahy alebo stropu.
• Rovno. V nastaveniach fotoaparátu zapnite mriežku a rám dverí zarovnajte so zvislou čiarou. Ak telefón nakloníte, steny sa zvierajú. Oprava šikmých zvislých línií vysvetľuje prečo.
• Ultraširoký objektív na miestnosti, 1x na detaily. Objektív 0.5x zachytí celú spiacňu. Nábytok držte mimo okrajov, kde by ho objektív vydeformoval.

Pred každým záberom ťuknite na stenu, nie na okno, aby telefón nastavil expozíciu podľa miestnosti. Na iPhone naša príručka pre iPhone uvádza presné nastavenia. Rovnaké princípy platia aj pre Android.

Osvetlenie a čas záberu

Zapnite všetky svetlá, otvorte všetky žalúzie a interiér fotografujte uprostred dňa, keď sú miestnosti najjasnejšie. Pri fotografovaní prednej časti vám rada Zillow hovorí fotografovať vtedy, keď je slnko za vami a osvetľuje prednú časť domu. To znamená ráno, ak je predná časť orientovaná na východ, a popoludní, ak je na západ. Naša príručka k fotografiám exteriéru sa zaoberá aj domami orientovanými na sever a juh a zamračenými dňami.

Príručka Zillow predajcov tiež odporúča nahradiť sivú oblohu modrou. To by som vynechal. Kupujúci pred dohodnutím obhliadky prejdú okolo domu. Ak im fotografia ukáže modrú oblohu nad domom, ktorý si potom prezrievajú v šedivý popoludňajú deň, prvý dojem z obhliadky je, že vaše fotografie neodpovedajú skutočnosti. To je zlý začiatok, ak zároveň o ponuke vyjednávate práve vy.

Úpravy v telefóne

Aj pri starostlivom fotografovaní telefónom môžu fotografie vyzerať so žltým nádychom od žiaroviek, s oknami prepálenými na bielu a stenami naklonenými o jeden alebo dva stupne. Tieto nedostatky môžete odstrániť v editore fotografií v telefóne za pár minút na jednu fotografiu. Ponechajte úpravy striedme. Prílišné zvyšovanie jasu a sýtosti spôsobí, že miestnosti budú vyzerať ako kulisa a kupujúci si to vysvetlia ako pokus o zamietnutie nedostatkov.

Real Estate Camera bola vytvorená presne na tento účel. V aplikácii fotografujte alebo na webe nahrajte fotografie, ktoré ste už odfotili. Vylepšenie doladí osvetlenie, vyváženie bielej a zvislé línie a obnoví výhľad cez okná, a to v priebehu 20 až 60 sekúnd za 1 kredit. Zachová oblohu tak, ako ste ju odfotili, a samotnú stavbu domu nemení.

Prvý kredit je bezplatný, takže si ho môžete vyskúšať na svojej najhoršej fotografii, skôr než niečo zaplatíte. Na Vylepšenie 25 fotografií v ponuke sa spotrebuje 25 kreditov. Balík 60 kreditov stojí $24.99, kredity nikdy neexpirujú a pri neúspešnej úprave sa platba automaticky vráti.

Ak ste sa už odsťahovali

Prázdne miestnosti sa na fotografiách ťažko posúdia. Kupujúci bez nábytku nevedia určiť ich veľkosť. Virtuálny staging pridá do prázdnej miestnosti nábytok v jednom z ôsmich štýlov, a to za 2 kredity na fotografiu. V obývacej izbe a hlavnej spiacni vytvorte virtuálny staging a ostatné miestnosti nechajte prázdne. Ako virtuálny staging pomáha s predajom domu vysvetľuje, v ktorých miestnostiach sa oplatí vytvoriť virtuálny staging.

Ak v dome stále bývate a nemôžete vyprázdniť miestnosť, Odpratanie odstráni nábytok a výzdobu a znovu vykreslí podlahu a steny, ktoré sa nachádzajú za nimi. Aj to stojí 2 kredity.

V každom prípade fotografiu označte. Kalifornský zákon AB 723 o zverejňovaní informácií je určený licencovaným agentom a maklerom, nie vlastníkom, ale kupujúcich nezaujíma, kto fotografiu vytvoril. Do popisku fotografie alebo popisu ponuky vpíšte „virtuálne zariadené“ a prázdnu verziu zverejnite hneď vedľa nej. Aplikácia označí každý výsledok s virtuálnym stagingom a pri exporte vás vyzve, aby ste potvrdili príslušné vyhlásenie. Aplikácia nepridá na obrázok žiadny štítok, takže o jeho uvedení v popise sa musíte postarať sami. Príručka k pravidlám MLS pre staging ukazuje, ako sú agenti povinní postupovať. Ide o dobrý štandard, ktorý možno prevziať.

Pred zverejnením

• Fotografie v galérii usporiadajte podľa toho, ako kupujúci prejde domom: exteriér, vstup, obývacia izba, kuchyňa, spiacne izby, kúpeľne, záhrada.
• Prvou fotografiou nech je najlepší záber exteriéru. Zobrazuje sa ako náhľad vo výsledkoch vyhľadávania.
• Na telefóne si každú fotografiu pozrite na celú obrazovku. Skontrolujte zrkadlá, dvierka sporáka a okná, či sa v nich neodrážate.
• Odstráňte takmer rovnaké zábery. Kuchyňu odfoťte z dvoch dobrých uhlov, nie z päť.
• Skontrolujte, či na fotografiách nie sú veci, ktoré už v dome nie sú. Ak ste predali jedálenský stôl, nezobrazujte ho.

Potom zverejnite ponuku. Ak niektorá fotografia nevyznie dobre, môžete jednu miestnosť prefoť v priaznivejší deň bez toho, aby ste museli celú sadu robiť odznova.

Ak chcete svoju ponuku v jednej aplikácii odfotiť a upraviť, pozrite si aplikáciu na fotografovanie nehnuteľností.

Upravte fotografie vlastnej ponuky vo svojom telefóne. Začnite zadarmo: 1 kredit.