Sådan fotograferer du dit eget hus, når du sælger uden mægler

For at fotografere dit eget hus til en selvsalgsannonce skal du klargøre det grundigere, end du synes er nødvendigt, og derefter fotografere hvert rum fra et hjørne med telefonen holdt lige i brysthøjde, vandret og med alt lys tændt. Tag facaden, når solen står på den. Læg omkring 22 til 27 billeder op, det interval som Zillow anbefaler, og ret lys og skæve vægge, før de bliver offentliggjort.

Du behøver ikke et spejlreflekskamera. Du har brug for et rent hus, en opladet telefon og cirka to timer. Her er den rækkefølge, jeg ville gøre det i.

Hvorfor billederne betyder mere, når du sælger selv

En mæglers annonce lander i MLS, bliver delt overalt og bliver skubbet ud til købere af en anden mægler. Din ligger mest på sider som Zillows selvsalgsannoncer, som er gratis og tillader ubegrænset antal billeder. Billederne udfører det salgsarbejde, en mægler ellers ville stå for. De afgør, om nogen ringer til dig.

Zillows fotoguide siger, at boliger med færre end ni billeder havde cirka 20 % mindre sandsynlighed for at blive solgt inden for 60 dage. Den undersøgelse er fra 2019, men pointen er den samme: et tyndt galleri får købere til at tro, at du skjuler noget.

Forberedelse: dagen før

Alt hvad en køber ser på et billede, går de ud fra følger med huset eller fortæller, hvordan det er blevet vedligeholdt. Gå rum for rum.

• Ryd alle bordplader. Brødrister, knivblok, opvaskestativ, sæbe, svampe. Lad gerne én plante eller en skål citroner stå.
• Tag køleskabsmagneter og skolebilleder ned. Zillows guide kalder det afpersonalisering. Køberne skal kunne se deres egne ting for sig, ikke dine.
• Ryd legetøj, madskåle, dyresengen, sko ved døren og postbunken væk.
• Red alle senge og glat dynen helt flad. Folder ser værre ud på billeder end i virkeligheden.
• Vask vinduerne indvendigt og udvendigt, og tag insektnettene af dem, du skal fotografere. Net får vinduer til at se grå ud.
• Udskift døde pærer og prøv at matche farven. Én koldhvid pære i et rum med varme pærer ses som en blå plet.
• Udenfor: slå græsset, fej gangsti og indkørsel, rul haveslangen sammen, og sæt skraldespandene i garagen.

Hvis huset er proppet med møbler, så flyt noget af det ud til fotograferingen. Et rum med mindre i ser større ud, og du skal alligevel pakke det ned.

Listen over billeder

Dette er den liste, jeg ville bruge til et typisk hus med tre soveværelser og to badeværelser. Det giver samlet cirka 25 billeder.

1. Facade skråt fra siden fra det ene forreste hjørne, så facaden og lidt af siden ses. Zillows guide anbefaler dette, fordi det viser husets dybde.
2. Facade lige forfra fra den anden side af vejen.
3. Entré, set indefra hoveddøren.
4. Stue fra to hjørner.
5. Køkken fra to eller tre vinkler, herunder én der viser, hvordan det hænger sammen med spise- eller opholdsområdet.
6. Spiseområde.
7. Hovedsoveværelse fra hjørnet over for sengen.
8. Hovedbadeværelse.
9. Hvert af de andre soveværelser, ét billede af hvert.
10. De andre badeværelser, ét billede af hvert.
11. Alt det, køberne vil spørge om: en færdig kælder, et hjemmekontor, et stort påklædningsværelse, bryggerset hvis det er pænt.
12. Bagsiden af huset og haven, plus terrassen eller trædækket.
13. Garage, kun hvis den er ren.

Tag flere billeder af hvert motiv og behold det bedste. Vores komplette fotoliste til boligbilleder går mere i dybden med vinkler for hvert rum.

Sådan holder du telefonen

Fire vaner adskiller en god mobilannonce fra en dårlig.

• Vandret, altid. Boligportaler viser billeder i et bredt format. Lodrette billeder bliver formindsket med grå bjælker.
• Brysthøjde. Zillows guide siger, at brysthøjde giver det mest korrekte perspektiv, og det er jeg enig i. I øjenhøjde vises for meget gulv eller loft.
• I vater. Slå gitteret til i kameraindstillingerne, og ret en dørkarm ind efter en lodret linje. Hvis du vipper telefonen, hælder væggene. Sådan retter du skæve lodrette linjer forklarer hvorfor.
• Ultravidvinkel til rum, 1x til detaljer. Med 0,5x-objektivet får du et helt soveværelse med i billedet. Hold møbler væk fra kanterne, hvor de strækkes.

Tryk på en væg, ikke på vinduet, før hvert billede, så telefonen eksponerer efter rummet. På iPhone har vores iPhone-guide de præcise indstillinger. De samme principper gælder på Android.

Lys og tidspunkt

Tænd alt lys, åbn alle gardiner, og fotografer interiøret midt på dagen, når rummene er lysest. Til facaden er Zillows råd at fotografere, når solen er bag dig og oplyser husets front. Det betyder morgen for en østvendt facade og eftermiddag for en vestvendt. Vores guide til udendørsbilleder dækker nord- og sydvendte huse og overskyede dage.

Zillows fotoguide til sælgere foreslår også at skifte en grå himmel ud med en blå. Det ville jeg springe over. Købere kører forbi, før de booker en fremvisning. Hvis billedet viser blå himmel over et hus, de ser på en grå eftermiddag, bliver det første indtryk ved besøget, at dine billeder ikke er ærlige. Det er en dårlig start, når det også er dig, der skal forhandle.

Redigering på telefonen

Selv omhyggelige mobilbilleder får ofte et gult skær fra pærer, vinduer der er udbrændt til hvidt, og vægge der hælder en grad eller to. Du kan rette det i telefonens billedredigering, et par minutter pr. billede. Hold det let. Skruer du for meget op for lysstyrke og mætning, ser rummene falske ud, og købere opfatter det som skjul.

Real Estate Camera er bygget til netop dette. Fotografer i appen, eller upload billeder, du allerede har taget, på nettet. Forbedring retter lys, hvidbalance og lodrette linjer og henter udsigten tilbage i vinduerne på 20 til 60 sekunder for 1 kredit. Den beholder himlen, som du fotograferede den, og rører ikke selve huset.

Din første kredit er gratis, så du kan prøve den på dit dårligste billede, før du betaler noget. En annonce med 25 billeder bruger 25 kreditter til Forbedring. Pakken med 60 kreditter koster $24,99, kreditter udløber aldrig, og en mislykket redigering refunderes automatisk.

Hvis du allerede er flyttet ud

Tomme rum er svære at aflæse på billeder. Købere kan ikke vurdere størrelsen uden møbler. Virtuel møblering tilføjer møbler til et tomt rum i en af otte stilarter for 2 kreditter pr. billede. Møblér stuen og det primære soveværelse, og lad resten stå tomt. Hjælper virtuel møblering med at sælge et hus forklarer, hvilke rum der kan betale sig.

Hvis du stadig bor der og ikke kan tømme et rum, fjerner Oprydning møbler og pynt og genskaber gulv og vægge bag dem. Det koster også 2 kreditter.

Uanset hvad, så markér det. Californiens oplysningslov AB 723 er skrevet til ejendomsmæglere med licens, ikke til ejere, men købere er ligeglade med, hvem der tog billedet. Skriv "virtuelt møbleret" i billedteksten eller i salgsopstillingen, og læg versionen af det tomme rum op lige ved siden af. Appen markerer hvert møbleret resultat og beder dig bekræfte oplysningen, når du eksporterer. Den sætter ikke en etiket på selve billedet, så billedteksten er dit ansvar. Guiden til MLS-regler for møblering viser, hvordan mæglere skal gøre det, og det er en god standard at følge.

Før du lægger op

• Sortér galleriet, som køberen går gennem boligen: facade, entré, stue, køkken, soveværelser, badeværelser, have.
• Gør det bedste udendørsbillede til det første billede. Det er miniaturebilledet i søgeresultaterne.
• Se hvert billede i fuld skærm på telefonen. Tjek spejle, ovnlåger og vinduer for din egen spejling.
• Slet næsten ens billeder. To gode vinkler af køkkenet, ikke fem.
• Tjek, at intet på billederne er væk fra huset. Hvis du har solgt spisebordet, skal du ikke vise det.

Læg det derefter op. Hvis et billede klarer sig dårligt, kan du fotografere ét rum om på en bedre dag uden at tage hele serien om.

For at fotografere og redigere din annonce i én app, se appen til ejendomsfotografering.

Redigér dine egne annoncebilleder på telefonen. Start gratis: 1 kredit.